文/謝逸楓

2025年7月30日，一場(chǎng)年中重量級(jí)“會(huì)議”，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈的討論和關(guān)注，焦點(diǎn)集中在如此重要的經(jīng)濟(jì)和政策定調(diào)“會(huì)議”，為什么“一字未提房地產(chǎn)，只提了城市更新”，讓外界懷疑房地產(chǎn)“失寵了”、“主角變配角了”、“不管了”、“風(fēng)險(xiǎn)出清了”。

真相并非如此，作為每年的兩次重量級(jí)經(jīng)濟(jì)和政策定調(diào)的“會(huì)議”，之前就有“一字未提房地產(chǎn)”的慣例，卻不影響房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的位置和城市主角及扮演穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵行業(yè)。

最明顯的是2018年10月和12月、2022年12月、2023年12月均是“一字未提房地產(chǎn)”，依然一如既往的出政策大力、大規(guī)模扶持房地產(chǎn)，2024年9月迎來(lái)一攬子政策救市，2025年上半年政策持續(xù)加強(qiáng)，7月表示將繼續(xù)更大力度推進(jìn)止跌回穩(wěn)。

房地產(chǎn)依然是主角，國(guó)家不會(huì)讓房地產(chǎn)倒下?？傮w上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重下降，銷(xiāo)售和銷(xiāo)售額部分核心指標(biāo)同比降幅收窄，看似影響逐步下降，但必須要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的深遠(yuǎn)影響。

為何房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)這么重要，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響越來(lái)越深遠(yuǎn)？一串?dāng)?shù)字告訴你，即“23456”，房地產(chǎn)業(yè)占就業(yè)總?cè)丝?0%、占GDP30%、占銀行信貸體系40%、占地方財(cái)政綜合收入50%、占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%，必須讓房地產(chǎn)站起來(lái)。

當(dāng)前房?jī)r(jià)再度下行、房?jī)r(jià)超跌的背景下，前期降幅收窄的指標(biāo)有可能再度下滑，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的角色逐步從正貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)向負(fù)向沖擊，需要其他力量對(duì)沖。因此，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有著至關(guān)重要的影響，不可低估其影響。

2024年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、投資額、房企到位資金分別降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、投資、房企到位資金分別為2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已由曾經(jīng)的正向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)努力抵消和對(duì)沖的下行壓力。從宏觀數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021年-2024 年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，處歷史低位，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長(zhǎng)1.0%，低于GDP總體增速4.3%。但房地產(chǎn)投資下滑是固定資產(chǎn)投資的主要拖累項(xiàng)，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定資產(chǎn)投資增速2.4%。

若考慮房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累將更為明顯。2025年上半年房地產(chǎn)投資中建筑工程投資同比下降13.4%，降幅較2024年10.3%擴(kuò)大。建筑業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)由2024年的0.26%降至2025年上半年的0.04%。

政策已經(jīng)前置發(fā)力，強(qiáng)刺激預(yù)期減弱，呈現(xiàn)邊際實(shí)際效果，但經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)顯示，上半年GDP為66.05萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)5.3%。其中一季度環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)5.4%，二季度環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，同比增長(zhǎng)5.2%。

從GDP季度來(lái)看，環(huán)比、同比在二季度都出現(xiàn)增幅回落。三駕馬車(chē)中，首先是上半年貨物貿(mào)易進(jìn)出口總值21.79萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)2.9%，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率31.8%。其中出口13萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)7.2%。進(jìn)口8.27萬(wàn)億，下降2.7%。

其次是消費(fèi)總額24.55萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)5.0%，比一季度增長(zhǎng)加快0.4%，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率52%。背后的動(dòng)力是“以舊換新”功不可沒(méi)，另外是稅收減免、補(bǔ)貼政策。6月消費(fèi)總額同比增長(zhǎng)4.8%，比5月回落1.6%，環(huán)比下降0.16%，出現(xiàn)下降。

最后是固定資產(chǎn)投資24.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.8%，比上月回落0.9%，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率16.8%?？鄢康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)6.6%。其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)4.6%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)7.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降11.2%。

上半年拉動(dòng)GDP的引擎器、火車(chē)頭中，房地產(chǎn)熄火。其中基建投資增速4.6%，低于1月-5月。制造業(yè)投資增速高位放緩，較1月-5月回落1%。房地產(chǎn)繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降11.2%，降幅較1月-5月擴(kuò)大，創(chuàng)歷史最低水平。

6月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）環(huán)比下降0.12%，表明消費(fèi)和投資的企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.3%，主要是財(cái)政政策和搶出口支撐。其中財(cái)政政策發(fā)力，不僅直接推升了基建投資，帶動(dòng)了部分制造業(yè)投資和耐用品消費(fèi)。

中美關(guān)稅協(xié)議的談判過(guò)程，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)“搶出口”現(xiàn)象，二季度美國(guó)加征關(guān)稅對(duì)外貿(mào)形成擾動(dòng)，中美達(dá)成階段性協(xié)議之后，短期“搶出口”現(xiàn)象較為明顯，這使得短期工業(yè)生產(chǎn)受到支撐，讓出口短期內(nèi)，保持大幅增長(zhǎng)。

上半年“三駕馬車(chē)”的貢獻(xiàn)率看，最終消費(fèi)支出、資本形成總額、貨物和服務(wù)凈出口）的貢獻(xiàn)率，分別是最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率52%，資本形成總額貢獻(xiàn)率16.8%，貨物和服務(wù)凈出口貢獻(xiàn)率31.2%。

“會(huì)議”提出要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，其中地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繼中小銀行風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未提后，成為重點(diǎn)提到的領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，主要是地方債務(wù)有增高的風(fēng)險(xiǎn)，化解地方債務(wù)過(guò)程中呈現(xiàn)新增隱性債務(wù)的信號(hào)。

目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，盡管沒(méi)有直接提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不意味著風(fēng)險(xiǎn)完全出清化解。過(guò)去“房地產(chǎn)、中小銀行和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”并列，現(xiàn)在中小銀行風(fēng)險(xiǎn)得到化解，房地產(chǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，卻沒(méi)有完全出清化解。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，包括逾期交樓風(fēng)險(xiǎn)、閑置土地風(fēng)險(xiǎn)、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)虧損風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、存量房貸風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)和高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)去兩年得到了有效防范控制，但沒(méi)有真正全面化解。

因?yàn)榉科筮B續(xù)多年虧損沒(méi)有逆轉(zhuǎn)、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售回款沒(méi)有逆轉(zhuǎn)、債務(wù)重組困難重重、房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋有限、融資難、房?jī)r(jià)繼續(xù)下探、供大于求，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的力度和規(guī)模有限及持續(xù)力有限，存在堵點(diǎn)和地方執(zhí)行困難。

上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4.67萬(wàn)億，同比下降11.2%，降幅在擴(kuò)大，新開(kāi)工、土地成交的萎縮注定了開(kāi)發(fā)投資還得繼續(xù)往下探，只是未來(lái)在降幅層面會(huì)收窄。新建商品房銷(xiāo)售面積、新建商品房銷(xiāo)售額、房企到位資金降幅擴(kuò)大。

當(dāng)務(wù)之急是房地產(chǎn)救市不能半途而廢、斷斷續(xù)續(xù)、劑牙膏式的出臺(tái)政策、落地政策，要一鼓作氣，一步到位以更大力度更大規(guī)模政策刺激，否則無(wú)法讓促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，完成筑底到反彈的V型周期。

昨天“會(huì)議”與2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同點(diǎn)在于“一字未提房地產(chǎn)”、“首次未提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”、“未提棚改2.0”、“未提現(xiàn)房銷(xiāo)售”，表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，正在化解，市場(chǎng)正在筑底。

盡管昨天“會(huì)議”內(nèi)容來(lái)看，沒(méi)有直接提房地產(chǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、棚改2.0、現(xiàn)房銷(xiāo)售、更大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，只表述為“落實(shí)好城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，但不影響止跌回穩(wěn)的目標(biāo)推進(jìn)。

一是房地產(chǎn)底線(xiàn)是“穩(wěn)”，即前期提出的“止跌回穩(wěn) ”目標(biāo)要繼續(xù)?！胺€(wěn)住樓市”是政策總目標(biāo)，止跌回穩(wěn)是目的。從經(jīng)濟(jì)、邊緣、貿(mào)易的外部形勢(shì)，還是內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、政策環(huán)境來(lái)，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才會(huì)穩(wěn)。

此次會(huì)議明確，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)“十四五”圓滿(mǎn)收官。其中提及了“四穩(wěn)”目標(biāo)，即穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)和穩(wěn)預(yù)期。下半年房地產(chǎn)要發(fā)揮出更大的產(chǎn)業(yè)作用，才能夠?qū)崿F(xiàn)四穩(wěn)目標(biāo)。

首先是圍繞“四穩(wěn)”目標(biāo)促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)投資、城市更新、風(fēng)險(xiǎn)防范化解等領(lǐng)域做好系列工作。其次是在市場(chǎng)更穩(wěn)的基礎(chǔ)上，積極促進(jìn)新模式等各項(xiàng)工作開(kāi)展。最后是要把握城市更新的重要抓手，促進(jìn)住房消費(fèi)和投資的更好發(fā)展。

2024年9月26日的中政局會(huì)議，首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，2024年12月“會(huì)議”和2025年3月5日的兩會(huì)報(bào)告，提出要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，4月月18日國(guó)常會(huì)提出穩(wěn)住樓市。

2025年4月25日，中政局的會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。加快地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券、超長(zhǎng)期特別國(guó)債等發(fā)行使用。兜牢基層“三?！钡拙€(xiàn)。

適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，加力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，設(shè)立新型政策性金融工具，支持科技創(chuàng)新、擴(kuò)大消費(fèi)、穩(wěn)定外貿(mào)等。強(qiáng)化政策取向一致性。要持續(xù)用力防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

繼續(xù)實(shí)施地方一攬子化債政策，加快解決地方拖欠企業(yè)賬款問(wèn)題。加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

2024年9月26日的中政局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。

降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是2024年9月以來(lái)，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地產(chǎn)政策概括為四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加的來(lái)源根據(jù)。

這是落實(shí)9.26會(huì)議的內(nèi)容，重點(diǎn)是抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)概括起來(lái)，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。四個(gè)取消是取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個(gè)降低是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低賣(mài)舊買(mǎi)新?lián)Q購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。兩個(gè)增加是通過(guò)貨幣化安置方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。

作為專(zhuān)項(xiàng)債券收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房、收購(gòu)存量土地的補(bǔ)充，2024年10月17日，自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局均表示，正在抓緊研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專(zhuān)項(xiàng)貸款，央行提供專(zhuān)項(xiàng)再貸款支持。

2024年10月12日，財(cái)政部表示，專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，主要是支持各地結(jié)合實(shí)際情況，與存量土地的業(yè)主合理確定收購(gòu)價(jià)格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目?jī)?nèi)容和地塊范圍，及時(shí)安排債券發(fā)行和支出。

支持地方用好專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策主要是由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展的舉措，要打好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具的“組合拳”（三支利箭），形成集成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)精準(zhǔn)適配性。與有關(guān)部門(mén)一起積極研究政策性銀行、商業(yè)銀行支持盤(pán)活閑置存量土地的具體舉措。

“金融16條”（三支利箭，信貸、股權(quán)、債市）和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款這些政策延期到2026年底，以及調(diào)整存量房貸利率和個(gè)人住房貸款首套、二套的首付比例。充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)在信息和財(cái)務(wù)管理方面的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

“稅費(fèi)調(diào)整”是繼一線(xiàn)城市限購(gòu)松綁后另一重磅政策。2024年11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布有關(guān)稅收政策的公告，涉及個(gè)人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線(xiàn)城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購(gòu)買(mǎi)2年及以上的住房對(duì)外銷(xiāo)售的免征增值稅。

2025年6月13日，國(guó)常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出重磅部署，首次提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并圍繞構(gòu)建新發(fā)展模式、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、摸底存量資源等三方面推出系統(tǒng)性舉措，這應(yīng)該是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召開(kāi)的城市工作會(huì)議來(lái)看，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會(huì)議，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

二是如何穩(wěn)住樓市，防止大起大落，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)筑底到反彈。底線(xiàn)是穩(wěn)，一旦無(wú)法止跌了，穩(wěn)不住了，政策會(huì)適時(shí)加力，強(qiáng)刺激依然會(huì)出現(xiàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，城市更新和舊區(qū)改造是重點(diǎn)，強(qiáng)刺激出臺(tái)時(shí)機(jī)暫時(shí)不具備條件。

強(qiáng)烈呼吁并建議探索成立“國(guó)家房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，規(guī)模為在10萬(wàn)億元-20萬(wàn)億元（先期規(guī)模為4萬(wàn)億元-10萬(wàn)億元），專(zhuān)項(xiàng)用于保交房、收儲(chǔ)存量房用作保障性住房和安置房及共有產(chǎn)權(quán)住房、收購(gòu)房企閑置存量土地。

包括用來(lái)防范房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（國(guó)內(nèi)外債券違約風(fēng)險(xiǎn)）、城市更新貨幣化安置和舊區(qū)改造及棚改貨幣化，保障民生、緩解房企流動(dòng)性壓力，引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以?xún)?yōu)質(zhì)供給滿(mǎn)足居民合理需求。

當(dāng)前促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)主要是國(guó)家支持，地方發(fā)力，實(shí)施主體在地方，但是當(dāng)前地方政府促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”存在政策堵點(diǎn)、資金來(lái)源、政策實(shí)施規(guī)模和力度受限能力和積極性不足的問(wèn)題。

以更大力度、更大規(guī)模促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，就必須國(guó)家發(fā)力、地方發(fā)力，形成政策自上而下的模式，方能解決收儲(chǔ)存量房用作保障性住房、收購(gòu)房企閑置存量土地、城市更新貨幣化的政策堵點(diǎn)、資金來(lái)源。

第一是城市更新和危舊房、老舊小區(qū)改造的落實(shí)，優(yōu)化存量推進(jìn)。按照城市更新的資金來(lái)源來(lái)看，包括專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債、銀行商業(yè)貸款、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類(lèi)債券。

2024年7月31日，國(guó)院印發(fā)深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃，對(duì)未來(lái)五年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體要求、重點(diǎn)任務(wù)、政策措施和組織實(shí)施等作出部署，《行動(dòng)計(jì)劃》正式出臺(tái)。

體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的高度重視和深入布局。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，城市更新市場(chǎng)空間巨大且規(guī)模日益擴(kuò)大，目前存量總市值約500萬(wàn)億元，按年城市更新速率2%計(jì)算，城市更新項(xiàng)目每年將釋放出10萬(wàn)億元的價(jià)值。

上海、天津、西安、廣州、無(wú)錫等地更是先后成立超百億元規(guī)模的城市更新基金，中國(guó)現(xiàn)有669個(gè)城市，將撐起一個(gè)數(shù)萬(wàn)億級(jí)的城市更新大市場(chǎng)。因此，城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要支撐點(diǎn)。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過(guò)貨幣化方式，加大政策支持力度。一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。僅35個(gè)大城市就有170萬(wàn)套改造需求，全國(guó)地級(jí)城市有297個(gè)，改造需求更大。

二是開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專(zhuān)項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專(zhuān)項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。毫無(wú)疑問(wèn)，城市更新最大問(wèn)題就資金來(lái)源，市場(chǎng)下降，拆遷安置和投資開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。

作為去庫(kù)存、止跌回穩(wěn)的一大積極變量，城中村改造于2024年全面重啟。2024年10月17日，住建部稱(chēng)，將通過(guò)貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。此后，城中村改造擴(kuò)圍。

2024年11月15日，住建部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

將通過(guò)貨幣化安置等方式,資金來(lái)源為專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債、商業(yè)貸款。新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，其中35個(gè)重點(diǎn)城市有170萬(wàn)套城中村改造需求，全國(guó)297個(gè)地級(jí)城市有改造需求。另外全國(guó)城市有50萬(wàn)套危舊房需要改造。

2024年12月，經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，推動(dòng)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造的規(guī)模。如今，城中村改造大規(guī)模重啟，將有助于推動(dòng)庫(kù)存去化。

2024年城中村改造擴(kuò)圍至333個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套（間）。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開(kāi)工5.6萬(wàn)個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類(lèi)老化管線(xiàn)超過(guò)5萬(wàn)公里，加裝電梯2.5萬(wàn)余部，增設(shè)停車(chē)位超過(guò)50萬(wàn)個(gè)。

2025年3月9日，住建部表示，2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類(lèi)項(xiàng)目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類(lèi)即民生類(lèi)的項(xiàng)目。主要抓好三件事，一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。

二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

從2019年部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民。從過(guò)去城市更新規(guī)模來(lái)看，其中2022年以來(lái)連續(xù)三年城市更新項(xiàng)目數(shù)量維持在6萬(wàn)個(gè)以上，總投規(guī)模已是萬(wàn)億級(jí)別。

2025年5月15日，中辦、國(guó)辦印發(fā)關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)，隨后多部委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，詳細(xì)介紹了支持城市更新的多項(xiàng)政策措施，包括積極為城市更新行動(dòng)提供豐富多樣、量身定做的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

研究出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，加大國(guó)家投資支持力度等內(nèi)容。健全多元化投融資方式，加大國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資等支持力度，通過(guò)超長(zhǎng)期特別國(guó)債對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財(cái)政要支持實(shí)施城市更新行動(dòng)。

地方政府要加大財(cái)政投入，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，通過(guò)發(fā)行地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券對(duì)符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持，嚴(yán)禁違法違規(guī)舉債融資。落實(shí)城市更新相關(guān)稅費(fèi)減免政策。

鼓勵(lì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下積極參與城市更新，強(qiáng)化信貸支持。完善市場(chǎng)化投融資模式，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類(lèi)債券等。

2025年7月14日-15日，城市工作會(huì)議再次提出城市更新的重要性。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的，會(huì)議重申要加快構(gòu)建新發(fā)展模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，這些措施將對(duì)穩(wěn)定樓市需求、推進(jìn)止跌回穩(wěn)產(chǎn)生積極作用。

本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的城市更新既不鼓勵(lì)大拆大建，也并非類(lèi)似2014年-2018年大規(guī)模推動(dòng)的棚戶(hù)區(qū)改造，而更多類(lèi)似于2016年后在建筑標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施建設(shè)、綠化水平等方面的提升，這個(gè)應(yīng)該是危舊房改造，城市更新也包括在內(nèi)。

2025年以來(lái)各地不斷加大房票安置力度，促進(jìn)住房需求進(jìn)入市場(chǎng)，部分城市取得了較好效果。未來(lái)隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進(jìn)，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關(guān)舉措在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

自1962年至今，城市工作會(huì)議共舉行了五次（1962年9月、1963年10月、1978年、2015年12月、2025年7月），從明確對(duì)城市的基本認(rèn)知到經(jīng)歷世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程之后，再一次為新時(shí)代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航。

此次城市工作會(huì)議提到了兩個(gè)變化，城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。這一判斷跟10年前不同。2009-2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿κ腔ê头康禺a(chǎn)。

2014-2015年以人為本的新型城鎮(zhèn)化不再以GDP為綱，但是對(duì)于內(nèi)需，尤其是依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求仍然是客觀存在的。目前強(qiáng)調(diào)了“推動(dòng)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮這一擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力”。

會(huì)議明確七個(gè)重點(diǎn)任務(wù)，與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。一是發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。二是分類(lèi)推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

三是高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。四是嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善歷史文化保護(hù)傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度。

這是2025年7月30日的會(huì)議，為什么一字未提房地產(chǎn)，是因?yàn)?月14日-15日的城市工作會(huì)議已經(jīng)講的清清楚楚、明明白白。因此，下半年圍繞7月14日-15日的城市工作會(huì)議提到的房地產(chǎn)政策進(jìn)行落實(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

2025年7月21日，國(guó)資委要求央企業(yè)要主動(dòng)參與城中村和危舊房改造，改善人居環(huán)境，共同營(yíng)造高品質(zhì)城市生活空間。央企是城市發(fā)展的重要參與者，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力軍，與城市發(fā)展休戚相關(guān)。

第二是收儲(chǔ)商品房、收購(gòu)存量閑置土地。收購(gòu)存量商品房資金來(lái)源，包括住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、保障性住房再貸款、專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款。收購(gòu)存量閑置土地資金來(lái)源，包括專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款、銀行商業(yè)貸款。

2023年2月央行設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，額度1000億元，支持金融機(jī)構(gòu)在8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款。8個(gè)試點(diǎn)城市分別是天津、成都、青島、重慶、福州、長(zhǎng)春、鄭州和濟(jì)南。

這筆千億級(jí)住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，年化利率約為3%，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款渠道主要為國(guó)開(kāi)行、中國(guó)銀行等7個(gè)國(guó)有銀行。央行為這筆住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款設(shè)定了“紅線(xiàn)”只能購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)商品房（含產(chǎn)權(quán)型人才房/公寓）。

不允許收購(gòu)商辦公寓。同時(shí)，須對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行“整棟、整單元”收購(gòu)，原則上不允許收購(gòu)零散房源。商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的前提是，風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)。

此外，要求利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋。在貸款存續(xù)期內(nèi)，不能改變房屋租賃用途。這筆借款期限長(zhǎng)達(dá)30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本。

既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標(biāo)壓力，還能減少當(dāng)?shù)氐纳唐贩繋?kù)存。更重要的是，短期內(nèi)，地方政府能通過(guò)城投平臺(tái)融到一筆錢(qián)，緩解現(xiàn)金流。目前，濟(jì)南、福州、天津、青島等市已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款。

貸款金額總計(jì)40.86億元，用作購(gòu)置存量住房用作保障性租賃住房。從已收項(xiàng)目來(lái)看，國(guó)家隊(duì)主要解決新城及近郊區(qū)域存量高、去化難片區(qū)項(xiàng)目的收購(gòu)，從而改善其高存量、低去化、高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)認(rèn)知。

2024年5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款（可以釋放出5000億元）用于收購(gòu)企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，這拉開(kāi)了“收儲(chǔ)”存量商品房用作保障性住房、安置房的大幕。

2024年6月20日，住建部召開(kāi)全國(guó)視頻會(huì)議，明確要求推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。各地存量房收儲(chǔ)推進(jìn)工作明顯加快。2024年70城、區(qū)發(fā)布收儲(chǔ)存量商品房公告，但各地收儲(chǔ)工作推進(jìn)節(jié)奏較慢。

2024年9月24日，央行表示，3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。截至9月末3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，收儲(chǔ)面臨諸多亟待解決的問(wèn)題，價(jià)格撮合難度大、資金成本較高、供需錯(cuò)配等。

2024年四季度以來(lái)，部分城市通過(guò)一些創(chuàng)新舉措在收購(gòu)存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購(gòu)存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項(xiàng)目使用城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品房作為安置房。

一方面加速了城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，另一方面助力庫(kù)存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過(guò)“房票安置”模式累計(jì)完成認(rèn)購(gòu)商品房1100余套，去化面積近10余萬(wàn)平方米，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元。

2025年5月浙江、四川用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當(dāng)期發(fā)行新增專(zhuān)項(xiàng)債券的3.2%、0.6%（浙江、四川當(dāng)期分別發(fā)行新增專(zhuān)項(xiàng)債券552.7億元、284.3億元），合計(jì)發(fā)行金額19.2億元，規(guī)模不高。

收購(gòu)項(xiàng)目的企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，兩地合計(jì)11個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國(guó)企所有，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目，地方國(guó)企的項(xiàng)目是收購(gòu)主力，其收購(gòu)金額達(dá)16.5億元，占比超85%，收購(gòu)定價(jià)多通過(guò)備案價(jià)9折的方式。

5月浙江直接發(fā)行16.5億專(zhuān)項(xiàng)債，收儲(chǔ)溫州、湖洲等項(xiàng)目為租賃住房。其首創(chuàng)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)爛尾樓新模式，10多億元撬動(dòng)1268套庫(kù)存變保障房，用高鐵收益補(bǔ)租金缺口，顯示出地方政府主導(dǎo)的"戰(zhàn)略接盤(pán)"正掀起樓市去庫(kù)存熱潮。

地方第一次直接用專(zhuān)項(xiàng)債買(mǎi)房，用于租賃住房。此浙江的做法選擇三、四線(xiàn)城市作為收購(gòu)重點(diǎn)區(qū)域，展現(xiàn)出不同策略做法。5月，四川首發(fā)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目，涉及1.3億“南充”和1.7億“儀隴縣”兩大收儲(chǔ)房.

合計(jì)動(dòng)用資金超過(guò)3個(gè)億。其中“南充”收儲(chǔ)包括九熙府、棲山府等商品房，達(dá)到277套，2.4萬(wàn)平方建面。儀隴縣項(xiàng)目400套，單套面積90平方下。毫無(wú)疑問(wèn)，地方收儲(chǔ)正在緩慢的推進(jìn)，最關(guān)鍵是收儲(chǔ)的規(guī)模和資金及去庫(kù)存的作用有限。

廣東的廣州和佛山，2024年11月就開(kāi)始動(dòng)用“專(zhuān)項(xiàng)借款”收儲(chǔ)房，其中佛山達(dá)到11.9億元，廣州為2.5億元。上海閔房集團(tuán)2025年次啟動(dòng)了“收存轉(zhuǎn)?！?。深圳、廣州自2024年國(guó)企下發(fā)“收儲(chǔ)房”文件后，此收儲(chǔ)房行動(dòng)也正在推進(jìn)中。

2024年6月，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地若干政策措施。9月26日中政局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤(pán)活存量閑置土地。

2024年11月7日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》。2025年3月，自然資源部和財(cái)政部再次聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》。

進(jìn)一步細(xì)化了資金使用主體、專(zhuān)項(xiàng)債審核流程、資金和收益平衡機(jī)制等具體安排。目前全國(guó)已有26個(gè)省市公示專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)計(jì)劃，擬投入資金總額突破5000億元大關(guān)。截至2025年7月27日，實(shí)際落地發(fā)行已達(dá)1386億元。

2025年2月，北京與廣東率先嘗試發(fā)行土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債，但此后發(fā)行較慢，1月-4月累計(jì)只發(fā)行了500多億元，使得土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模與各地收儲(chǔ)項(xiàng)目公示規(guī)模存在較大差距。5月以來(lái)，土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行加速。

目前已有上海、浙江、廣東、湖南、福建、安徽、山東、北京和四川九省市發(fā)行了用于收購(gòu)閑置土地的專(zhuān)項(xiàng)債，發(fā)行金額合計(jì)2638.96億元。其中，上海以462.48億元位居第一，浙江（含寧波）445.13億元次之，廣東431.35億元。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至最新，有27個(gè)省市公示了收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目的具體信息。項(xiàng)目累計(jì)覆蓋4658塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達(dá)5180.70億元。在廣州市今年初首次公布收儲(chǔ)項(xiàng)目后，各地積極響應(yīng)。

目前，廣東、重慶、江西、河南和安徽五地已公布的收儲(chǔ)項(xiàng)目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以571.36億元緊隨其后，涉及地塊404宗。

披露的收儲(chǔ)對(duì)象顯示，城投與地方國(guó)企占比在60%以上，而民企占比較少，基本不涉及發(fā)債民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。即專(zhuān)項(xiàng)債資源或向地方城投平臺(tái)和國(guó)企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務(wù)壓力，民企受限于收儲(chǔ)價(jià)格等因素，可能獲益相對(duì)有限。

2025年上半年各地?cái)M使用專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地近3000宗，覆蓋約171個(gè)城市，總金額超3500億元，規(guī)模龐大。這種“土地+住房”雙輪驅(qū)動(dòng)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，興起了新一輪房地產(chǎn)存量激活的熱潮。

專(zhuān)項(xiàng)債已成為土地收儲(chǔ)的關(guān)鍵資金來(lái)源。2025年7月30日，華發(fā)股份發(fā)布公告，其子公司融華置地將以44.05億元的價(jià)格，將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給深圳土儲(chǔ)中心，標(biāo)志著盤(pán)活存量土地、穩(wěn)定市場(chǎng)方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。

此次收回的7塊地塊總面積約7.0468萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約46萬(wàn)平方米，目前均處于未建狀態(tài)。華發(fā)股份公告顯示，地塊賬面成本約58.41億元，此次交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生的虧損將超過(guò)公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的一半。

政府收回價(jià)格與評(píng)估值基本持平，若繼續(xù)持有地塊將面臨長(zhǎng)期資產(chǎn)沉淀和持有成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，此次交易有助于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。收儲(chǔ)交易中，通常會(huì)參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)，導(dǎo)致地塊價(jià)格相較于房企在市場(chǎng)高峰期的拿地成本出現(xiàn)“折價(jià)”。

目前深圳計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂集團(tuán)旗下“深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊，相較于世茂集團(tuán)176.25億元的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格，折價(jià)幅度近六成。深圳通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債等市場(chǎng)化工具大規(guī)模收儲(chǔ)閑置土地，有效化解房企的存量風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

第三是好房子，通過(guò)好房子為市場(chǎng)筑底。2024年11月，就給出了四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別為安全、舒適、綠色、智慧，其后各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和要求接連出臺(tái)，層高不低于3米，四層以上的住宅必須裝電梯、實(shí)用率的提高等。

推進(jìn)“好房子”建設(shè)成為房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展方向。2025年3月，好房子還首次寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》?！鞍踩?、舒適、綠色、智慧”，成為好房子的標(biāo)準(zhǔn)。各地在優(yōu)化“好房子”標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范計(jì)容規(guī)則、鼓勵(lì)“好房子”建設(shè)。

探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預(yù)計(jì)未來(lái)在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面將有更多支持性政策落地。這種表述更加強(qiáng)調(diào)市民在城市治理中的主體性，意味著在城市治理模式上，未來(lái)可能有新的制度突破。

頂層設(shè)計(jì)中對(duì)好房子的要求是“安全、舒適、綠色、智慧”，這意味著房企需要將建筑標(biāo)準(zhǔn)與城市韌性要求深度綁定，通過(guò)引入綠色建筑技術(shù)、智慧安防系統(tǒng)、應(yīng)急保障設(shè)施等，將城市安全功能轉(zhuǎn)化為房屋產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

這種以韌性為基底的價(jià)值重構(gòu)，正在替代過(guò)去單純依賴(lài)地段的定價(jià)邏輯。7月14日-15日城市工作會(huì)議勾勒的城市發(fā)展藍(lán)圖，本質(zhì)上是為房地產(chǎn)行業(yè)提供了"城市功能服務(wù)商"的轉(zhuǎn)型坐標(biāo)系，有利指導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)價(jià)值不再局限于物理空間的建設(shè)，在于能否通過(guò)產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新，持續(xù)為城市功能升級(jí)注入動(dòng)能。這種以城市功能為核心的發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，與城市發(fā)展的共生共榮。

2025年7月21日，上海發(fā)布了上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見(jiàn)稿），要求“好房子”建設(shè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)“架空層層高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的凈深不應(yīng)小于1.30米；住宅層高不應(yīng)低于3米，且不應(yīng)大于3.6米等。

第四是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)。2021年以來(lái)提出構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”問(wèn)題，改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)基礎(chǔ)制度，建立房屋全生命周期管理機(jī)制。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機(jī)制等內(nèi)容，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式還在推進(jìn)日程上，（保障房與商品房）雙軌+租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)模式和住房制度，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已經(jīng)改變，2023年14號(hào)文，國(guó)院發(fā)布關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，已經(jīng)明確保障房地位。

被稱(chēng)作“新房改”，政策一直在提的新模式，商品房與保障房“雙軌”、租與購(gòu)“并舉”的住房制度，說(shuō)明商品房增量有限，城市更新和危舊房、小區(qū)的存量改造迎來(lái)大爆發(fā)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

2025年7月21日，公布住房租賃條例，自2025年9月15日起施行。 這個(gè)《條例》有一個(gè)重要的目標(biāo)是推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。還強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給。