我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

當(dāng)金融城的二手房成交價(jià)跌破四

萬(wàn)，立刻有人跳出來(lái)宣告

“豪宅神話破滅”；可轉(zhuǎn)頭看到林家壩新盤備案價(jià)站上五萬(wàn)，又忙著分析“價(jià)值高地的必然性”。這種魔幻現(xiàn)實(shí)，在成都樓市的輿論場(chǎng)里早已見(jiàn)怪不怪。過(guò)去兩年多，隨著市場(chǎng)下行，一群“墻頭草”式的評(píng)論者愈發(fā)活躍，他們像被利益線操控的木偶，在不同板塊、不同樓盤間跳來(lái)跳去，用前后矛盾的言論收割流量，卻讓真正想買房的人暈頭轉(zhuǎn)向。

在成都樓市的版圖上，很少有板塊能逃過(guò)“墻頭草”們的“變臉術(shù)”。

天府公園的遭遇堪稱典型。2023年，當(dāng)某房企以1.79萬(wàn)元/㎡的地價(jià)拿下天東住宅用地時(shí)，各大房產(chǎn)自媒體像打了雞血般集體狂歡?！疤旄珗@，成都未來(lái)的宇宙中心！”“這里的房?jī)r(jià)三年必破五萬(wàn)！”類似的標(biāo)題霸占了朋友圈，不少所謂的“樓市專家”在直播里揮舞著規(guī)劃圖，唾沫橫飛地描繪著“總部基地+高端住宅”的宏偉藍(lán)圖。有位自稱“深耕成都樓市十年”的博主，甚至在視頻里對(duì)著鏡頭賭咒：“現(xiàn)在不買天西，五年后你一定會(huì)后悔！”

那時(shí)的天府公園，在輿論里是“含著金鑰匙出生的貴公子”。哪怕周邊還是大片待建的荒地，哪怕配套學(xué)校尚未招生，只要提起天府公園，必然伴隨著“高凈值人群聚集地”“城市新封面”的標(biāo)簽。有購(gòu)房者在粉絲群里猶豫“價(jià)格是不是太高”，立刻會(huì)被群起而攻之：“你不懂天府公園的價(jià)值”“窮人思維永遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展”。

轉(zhuǎn)折來(lái)的很快，隨著樓市整體降溫，天府公園二手房開(kāi)始出現(xiàn)掛牌價(jià)下調(diào)，一套140㎡的房源從掛牌650萬(wàn)降到580萬(wàn)仍無(wú)人問(wèn)津。曾經(jīng)把天府公園捧上天的那群人，態(tài)度來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎。“天府公園就是個(gè)鬼城！”“除了炒房客沒(méi)人會(huì)買這里！”之前那位賭咒的博主，又發(fā)布了類似“天西涼涼？揭秘偽豪宅的泡沫真相”的視頻，列舉了天西的三大“硬傷”：距離市中心太遠(yuǎn)、生活配套不成熟、產(chǎn)業(yè)落地緩慢。評(píng)論區(qū)里，他還貼心地附上了幾個(gè)“更值得買”的板塊——恰好都是當(dāng)時(shí)有新盤開(kāi)盤的區(qū)域。

同樣的劇情也在青白江上演過(guò)。2017年，成都“東進(jìn)”戰(zhàn)略提出后，青白江因?yàn)椴幌拶?gòu)，成了外地投資客的樂(lè)園?！俺啥急辈块T戶”“中歐班列紅利區(qū)”的概念被反復(fù)炒作，有自媒體甚至喊出“青白江房?jī)r(jià)三年翻番”的口號(hào)。那時(shí)候，誰(shuí)要是說(shuō)青白江“位置太偏”，準(zhǔn)會(huì)被貼上“缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光”的標(biāo)簽。

后來(lái)青白江限購(gòu)放松后，房?jī)r(jià)短暫沖高又迅速回落。曾經(jīng)的“價(jià)值洼地”一夜之間成了“投資陷阱”?！百I青白江的人哭了！”“這里的房子十年都賣不掉！”那些曾經(jīng)鼓吹青白江的自媒體，又開(kāi)始細(xì)數(shù)青白江的“原罪”：產(chǎn)業(yè)薄弱、人口導(dǎo)入不足、教育資源落后。有位博主更絕，直接曬出自己2018年在青白江買的房子，哭訴“虧了30萬(wàn)”，轉(zhuǎn)頭卻在另一個(gè)號(hào)上推薦青白江某個(gè)新盤的“特價(jià)房”。

這種“捧殺”與“棒殺”的戲碼，在成都樓市不斷上演。從曾經(jīng)的“網(wǎng)紅”視高，到后來(lái)的三岔湖；從剛需聚集的大豐，到改善首選的武侯新城，沒(méi)有哪個(gè)板塊能幸免于“墻頭草”們的輿論操控。他們就像一群嗅覺(jué)靈敏的鬣狗，哪里有利益就撲向哪里，用最極端的言辭制造話題，卻從不在乎自己的言論是否會(huì)誤導(dǎo)別人。

二、利益鏈條：誰(shuí)在為“墻頭草”們提供養(yǎng)分？

“墻頭草”們之所以能在成都樓市興風(fēng)作浪，背后是一條清晰的利益鏈條。

最直接的驅(qū)動(dòng)力來(lái)自房企的營(yíng)銷費(fèi)用。有業(yè)內(nèi)人士透露，成都不少房產(chǎn)自媒體的主要收入來(lái)源，就是房企的軟文投放。一個(gè)粉絲量30萬(wàn)+的賬號(hào)，一條推廣視頻的費(fèi)用在3-5萬(wàn)元，而一篇“深度測(cè)評(píng)”的公眾號(hào)軟文，價(jià)格能達(dá)到8-10萬(wàn)元。這些費(fèi)用的背后，往往附帶明確的“要求”：必須突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，最好能“踩一踩”競(jìng)品項(xiàng)目。

某央企在成都的項(xiàng)目開(kāi)盤前，曾聯(lián)系過(guò)十多位房產(chǎn)自媒體，要求他們“分析”周邊幾個(gè)板塊的“不足”。于是，那些天的樓市文章里，突然多出了很多“客觀分析”：A板塊“教育資源差”，B板塊“交通擁堵”，C板塊“升值潛力有限”，而這家央企的項(xiàng)目，則被包裝成“集所有優(yōu)勢(shì)于一身”的“完美選擇”。

除了直接的廣告投放，還有更隱蔽的利益輸送。有些自媒體博主同時(shí)擔(dān)任著某些樓盤的“渠道專員”，推薦客戶成交后能拿到2%-3%的傭金。一套300萬(wàn)的房子，就能拿到6-9萬(wàn)的稅前提成。在這樣的利益誘惑下，他們的推薦很難保持客觀。有購(gòu)房者反映，自己在某博主的“力薦”下買了一套遠(yuǎn)郊的房子，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，這位博主推薦的所有項(xiàng)目，都是能拿到高額傭金的樓盤。

中介機(jī)構(gòu)也是“墻頭草”的重要推手。很多房產(chǎn)中介都開(kāi)通了自媒體賬號(hào)，他們的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更簡(jiǎn)單：哪個(gè)片區(qū)的房源多、成交傭金高，就推薦哪個(gè)片區(qū)。當(dāng)某個(gè)片區(qū)的房源積壓時(shí)，他們會(huì)說(shuō)“這里性價(jià)比高，入手正當(dāng)時(shí)”；當(dāng)需要引導(dǎo)客戶買新盤時(shí)，又會(huì)說(shuō)“二手房稅費(fèi)高，不如買新房”。

有位購(gòu)房者在中介的推薦下，放棄了主城區(qū)一套配套成熟的二手房，買了遠(yuǎn)郊的一套新房。后來(lái)他發(fā)現(xiàn)，中介賣那套新房能拿到5萬(wàn)傭金，而賣二手房只能拿到1萬(wàn)多。更讓他氣憤的是，中介當(dāng)初承諾的“地鐵規(guī)劃”，其實(shí)只是十年后的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

除了房企和中介，還有些“墻頭草”是為了吸引流量變現(xiàn)。在房產(chǎn)領(lǐng)域，極端的觀點(diǎn)更容易引發(fā)爭(zhēng)議，而爭(zhēng)議就能帶來(lái)流量?！百I這里必漲”“買那里必虧”的標(biāo)題，永遠(yuǎn)比“理性分析某板塊優(yōu)缺點(diǎn)”更吸引人。有數(shù)據(jù)顯示，成都房產(chǎn)類自媒體中，標(biāo)題帶有“暴跌”“暴漲”“后悔”等字眼的文章，閱讀量平均是中性標(biāo)題的3倍以上。

為了維持流量，這些博主必須不斷制造話題，而“踩一捧一”是最省力的方式。今天罵完天府新區(qū)，明天就能夸城市新區(qū)；上午說(shuō)公寓“一文不值”，下午就能推“公寓投資指南”。他們根本不在乎觀點(diǎn)是否前后矛盾，只要能吸引眼球，能讓粉絲在評(píng)論區(qū)吵架，目的就達(dá)到了——流量上去了，接廣告、開(kāi)直播帶貨的底氣就足了。

三、購(gòu)房者的困境：在輿論迷霧中艱難前行

“墻頭草”們的興風(fēng)作浪，最終受傷的還是普通購(gòu)房者。

粉絲老張的經(jīng)歷頗具代表性。2021年，他想在成都買一套改善房，關(guān)注了十幾個(gè)房產(chǎn)自媒體。那時(shí)，幾乎所有博主都在推薦天府新區(qū)，說(shuō)“這里是成都的未來(lái)”“錯(cuò)過(guò)天府新區(qū)，就錯(cuò)過(guò)成都下一個(gè)十年”。有位博主更是每天直播天府新區(qū)的建設(shè)進(jìn)度，“看，這是在建的學(xué)校；看，這是規(guī)劃的商業(yè)中心”，讓老張動(dòng)了心。

2021年底，老張以3.2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，在天府新區(qū)買了一套160㎡的房子?？傻搅?023年，他發(fā)現(xiàn)同小區(qū)的二手房掛牌價(jià)已經(jīng)降到2.5萬(wàn)元/㎡，而且很難成交。這時(shí)候，那些曾經(jīng)推薦天府新區(qū)的博主，又開(kāi)始說(shuō)“天府新區(qū)泡沫太大”“改善房還是要看主城”。老張這才意識(shí)到，自己可能成了別人流量變現(xiàn)的犧牲品。

李姐則被“反向操作”坑了一把。2020年，她看中了金牛區(qū)的一個(gè)老小區(qū)，配套成熟，距離地鐵口只有500米，價(jià)格也合適。但她在某房產(chǎn)群里咨詢時(shí)，立刻有人說(shuō)“老破小沒(méi)有升值空間”“金牛區(qū)發(fā)展已經(jīng)停滯了”，并給她推薦了郫都區(qū)的一個(gè)新盤。

在群里“專家”的輪番勸說(shuō)下，李姐放棄了金牛區(qū)的老小區(qū)，買了郫都區(qū)的新房。結(jié)果到了2023年，金牛區(qū)的老小區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，而她買的新房所在片區(qū)，因?yàn)橹苓吂S搬遷延遲，配套遲遲跟不上，房?jī)r(jià)跌了近10%。更讓她無(wú)奈的是，當(dāng)初推薦她買新房的那位“專家”，早已把她拉黑，群也解散了。

除了直接的經(jīng)濟(jì)損失，“墻頭草”們還在無(wú)形中增加了購(gòu)房者的決策成本。小王剛畢業(yè)沒(méi)幾年，想在成都買第一套房，前前后后看了半年，卻越來(lái)越迷茫?！敖裉爝@個(gè)專家說(shuō)雙流好，明天那個(gè)博主說(shuō)溫江好；今天說(shuō)買新房劃算，明天說(shuō)二手房更靠譜。”他手機(jī)里存著好幾個(gè)房產(chǎn)類APP，關(guān)注了二十多個(gè)博主，每天花兩三個(gè)小時(shí)看樓市分析，卻始終拿不定主意。

有一次，他看中了龍泉驛的一個(gè)項(xiàng)目，正準(zhǔn)備交定金，突然看到一篇《龍泉驛：被高估的剛需圣地》的文章，列舉了龍泉驛的N個(gè)“缺點(diǎn)”，嚇得他趕緊放棄。后來(lái)才知道，那篇文章的作者，恰好在推廣新都的一個(gè)新盤。

“現(xiàn)在都不敢相信任何人了?！毙⊥鯚o(wú)奈地說(shuō)，“買房本來(lái)是件開(kāi)心的事，現(xiàn)在搞得像在拆彈，總怕踩坑?！?/p>

四、看清本質(zhì)：樓市沒(méi)有永遠(yuǎn)的“神”，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的“坑”

其實(shí)，成都樓市的板塊輪動(dòng)和價(jià)值變化，有其自身的規(guī)律，絕不會(huì)因?yàn)槟承┤说难哉摱淖儭?/p>

一個(gè)板塊的價(jià)值，取決于產(chǎn)業(yè)、交通、教育、商業(yè)等多重因素，這些因素的形成和變化需要時(shí)間，絕不是土拍時(shí)的一陣熱炒，或者二手房的一次降價(jià)就能顛覆的。金融城之所以能成為成都的“豪宅區(qū)”，是因?yàn)榫奂舜罅拷鹑跈C(jī)構(gòu)和高端人才，這種產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不是一天建成的，也不會(huì)因?yàn)槎唐诘姆績(jī)r(jià)波動(dòng)而消失。

同樣，青白江雖然房?jī)r(jià)起伏較大，但作為成都國(guó)際鐵路港的核心區(qū)域，其在物流、貿(mào)易等領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)依然存在。隨著中歐班列的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ⒉粫?huì)因?yàn)槟承┳悦襟w的唱衰而消失。

那些“墻頭草”們最擅長(zhǎng)的，就是用極端的個(gè)案代替普遍現(xiàn)象，用短期的波動(dòng)否定長(zhǎng)期的價(jià)值。他們會(huì)拿一套急售的二手房成交價(jià)說(shuō)“板塊暴跌”，卻忽略該板塊90%的房源價(jià)格依然穩(wěn)定；他們會(huì)用一個(gè)規(guī)劃中的配套說(shuō)“板塊即將起飛”，卻絕口不提這個(gè)規(guī)劃可能需要十年才能落地。

真正理性的購(gòu)房者，應(yīng)該學(xué)會(huì)穿透輿論的迷霧，看到板塊價(jià)值的本質(zhì)?？梢躁P(guān)注政府的城市規(guī)劃，但要看那些已經(jīng)落地的項(xiàng)目，而不是停留在紙面上的藍(lán)圖；可以參考房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，但要看長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是短期的波動(dòng)；可以聽(tīng)取別人的建議，但要學(xué)會(huì)獨(dú)立思考，而不是被情緒裹挾。

成都樓市發(fā)展到今天，早已過(guò)了“閉眼買都能漲”的時(shí)代，也不會(huì)出現(xiàn)“某個(gè)板塊永遠(yuǎn)跌”的情況。不同的板塊有不同的定位，適合不同的人群：天府新區(qū)適合看重長(zhǎng)期發(fā)展、不急于入住的購(gòu)房者；主城區(qū)適合注重生活便利、孩子上學(xué)的家庭；近郊板塊則適合預(yù)算有限、通勤時(shí)間可以接受的剛需。

沒(méi)有哪個(gè)板塊是絕對(duì)的“神”，也沒(méi)有哪個(gè)板塊是絕對(duì)的“坑”。重要的是，這個(gè)板塊是否符合自己的需求，是否在自己的預(yù)算范圍內(nèi)。只要想清楚這兩點(diǎn)，就不會(huì)被那些“墻頭草”們帶偏。

五、風(fēng)停之后：誰(shuí)在裸泳？

巴菲特說(shuō)過(guò)：“只有當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳?！边@句話同樣適用于成都樓市的輿論場(chǎng)。

隨著樓市逐漸回歸理性，那些靠“踩一捧一”吸引流量的“墻頭草”們，日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)。一方面，購(gòu)房者變得越來(lái)越成熟，不再輕易相信極端言論；另一方面，隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，房地產(chǎn)虛假宣傳的空間也越來(lái)越小。

去年，成都就有多家房產(chǎn)自媒體因?yàn)椤鞍l(fā)布虛假房源信息”“惡意炒作房?jī)r(jià)”被約談，部分賬號(hào)甚至被封號(hào)。有位曾經(jīng)的“網(wǎng)紅”博主，因?yàn)橥扑]的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，被粉絲集體投訴，最終不得不關(guān)閉賬號(hào)。

反觀那些真正有價(jià)值的樓市分析，往往是那些保持客觀、理性的聲音。他們不會(huì)刻意吹捧某個(gè)板塊，也不會(huì)惡意貶低某個(gè)區(qū)域，而是基于事實(shí)和數(shù)據(jù)，分析不同板塊的優(yōu)缺點(diǎn)，為購(gòu)房者提供參考。這樣的賬號(hào)，雖然可能不會(huì)像“墻頭草”們那樣短期內(nèi)爆火，但往往能走得更遠(yuǎn)。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其在各種極端言論中焦慮不安，不如靜下心來(lái)，想清楚自己的需求：是自住還是投資？預(yù)算有多少？對(duì)通勤、教育、商業(yè)等配套有哪些要求？把這些問(wèn)題想清楚了，再去研究板塊和樓盤，會(huì)比聽(tīng)一百個(gè)“專家”的建議更有用。

成都這座城市，一直在不斷發(fā)展變化。從當(dāng)年的“南拓”到現(xiàn)在的“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”，城市的版圖在不斷擴(kuò)大，各個(gè)板塊也在不斷成長(zhǎng)。那些真正有價(jià)值的板塊，不會(huì)因?yàn)閹拙涑ゾ屯Ｖ拱l(fā)展；那些存在短板的區(qū)域，也不會(huì)因?yàn)閹拙浯蹬蹙屯蝗煌昝馈?/p>

樓市的風(fēng)，總有停的時(shí)候。當(dāng)風(fēng)停之后，那些曾經(jīng)跟風(fēng)起舞的“墻頭草”們，終將暴露在陽(yáng)光下。而真正能站穩(wěn)腳跟的，是那些看清本質(zhì)、理性決策的購(gòu)房者，以及那些堅(jiān)守客觀、尊重事實(shí)的聲音。

成都的樓市，需要的不是煽風(fēng)點(diǎn)火的“評(píng)論家”，而是腳踏實(shí)地的建設(shè)者和理性成熟的參與者。只有這樣，這座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能真正健康發(fā)展，才能真正服務(wù)于人們的美好生活。

▼房段子團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介——