作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

一個擱置的舊改能走到銷售，真不容易。

低調(diào)開盤

7月31日位于深圳市龍華區(qū)上塘的塘城壹號花園低調(diào)拿證。

750套66~126平住宅，備案均價約63567元/㎡，單價區(qū)間約5.24萬-7.83萬/平，總價區(qū)間約349~984，凍資即97折，折后價格區(qū)間約5.08萬—7.59萬/平。

這就意味著，項目曾經(jīng)的“項目單價低至5萬”“一套總價400萬左右的”價格不實(shí)信息聲明，聲明了個寂寞。

而且這個價格在龍華上塘來說，不算便宜。

整個上塘片區(qū)的價格在5萬-6.5萬/平，并且項目已經(jīng)是打折的情況下。

不僅如此，以項目的規(guī)劃設(shè)計來看，在市場上并不出挑。

整個項目的得房率只有約70.69%。

得房率不到71%是什么概念？

這個得房率在整個深圳的高層住宅中，也屬于偏低的水平的。

即使加上飄窗、陽臺等贈送面積，實(shí)際的使用率也低于市場實(shí)際使用率的平均水平。

從項目的外觀可以看到，超高的容積率，向上獲取空間是很典型的特征。

根據(jù)項目規(guī)劃，可以看到各個樓棟最低的樓層為辦公產(chǎn)品都有16層，而保障性住房最高的有52層，普通商品住宅最高去到了64層。

這么高的樓層，接地氣一點(diǎn)的說法，就是要是在一樓內(nèi)急，可能都忍不到回到五十多樓家里。

就更不用說，日常上下班電梯使用高峰期。

而這些都只是入住后能看得到的顯性問題。

真正的問題是，這種超高層的住宅電梯未來的維護(hù)成本是難以估量的。

今年4月《南方都市報》就曾報道過一則新聞，位于鹽田區(qū)的幸福海小區(qū)，3棟6部電梯，28層，約實(shí)際住戶420戶，2010年11月投入使用，電梯使用距現(xiàn)在已經(jīng)有將近15年，中途因故障多次維修。

如今小區(qū)面臨著若小區(qū)6部電梯全部更換，即使補(bǔ)貼能成功申請，本體金需要支出約為180萬元，若一個單元換一臺電梯，需要資金約90萬元。

要知道，這還只是層高28層，四百多戶的小區(qū)，若樓層更高更換電梯費(fèi)用或維修費(fèi)用也會更高。

那么，梯戶比2梯3戶或6梯8戶，層高達(dá)到55層或64層的塘城壹號花園未來小區(qū)的電梯維護(hù)成本需要多少？

并且更明顯的，項目分3個地塊開發(fā)，其中這次商品房推售的05地塊的普通商品房總樓層，甚至要比04地塊的保障性住房的總樓層還要高。

舊改重生

這個項目為安居建業(yè)首個全操盤項目，也是安居建業(yè)在深圳紓困后首個入市項目。

前身為龍華上塘片區(qū)的岳盟工業(yè)區(qū)項目，2017年恒大介入收購，2019年質(zhì)押融資，2020年開工建設(shè)，2021年停工。

2022年安居建業(yè)接手，后項目更名為塘城壹號花園。

而安居建業(yè)的使命，在安居建業(yè)的官方微信上也作了介紹——作為深圳市房地產(chǎn)紓困平臺，承接深圳市范圍內(nèi)涉保房地產(chǎn)項目“三保一防”任務(wù)。

什么是“三保一防”？

主要聚焦保交樓、保民生、保穩(wěn)定，以及防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險。

所以，既然塘城壹號已經(jīng)由安居建業(yè)負(fù)責(zé)了，簡單點(diǎn)來說，這就是一個“保交樓”項目，能交樓就是底線。

什么容積率、什么社區(qū)花園、空間設(shè)計、得房率等統(tǒng)統(tǒng)都不是最重要的了，能交出一個房子就已經(jīng)是成功的了。

能夠開賣，也就更不容易了。

所以，如果追求高品質(zhì)，好設(shè)計，好房子，這個項目可能會讓你失望。

但這個項目的意義已經(jīng)不在于其產(chǎn)品本如何了。

對整個深圳市場而言，是成功打響保交樓、回收閑置用地的一槍。

因?yàn)檫@是深圳爛尾舊改項目被盤活，然后成功化身為新房銷售最典型的案例，給市場可借鑒的意義是重大的。

要知道，爛尾項目的盤活并非簡單 “續(xù)建”，而是風(fēng)險化解的信號。

一個爛尾舊改的盤活難度極高，涉及法律糾紛、債務(wù)重組、規(guī)劃調(diào)整等多重挑戰(zhàn)。

一個成功案例能為其他需要“保交樓”的項目提供可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

而安居建業(yè)集團(tuán)，手中還不止一個需要盤活的項目。

所以，塘城壹號花園的市場表現(xiàn)，挺關(guān)鍵的。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場