66.79億砸向閔行！蘭香湖的“國際社區(qū)”是畫餅還是硬菜？

80平方公里規(guī)劃 VS 0個菜市場：蘭香湖的國際化缺了什么？

上海主城最大人工湖的野心與困境：規(guī)劃圖紙VS居民真實需求

張江藥谷有實驗室，蘭香湖只有湖景房：科創(chuàng)區(qū)不能光靠賣地

上海第四大人工湖的隱秘痛點：高端規(guī)劃為何遭市民吐槽？

上海主城最大人工湖的野心與困境：規(guī)劃藍圖下的民生考題

上海主城區(qū)最大人工湖正面臨轉型陣痛。蘭香湖從荒草灘到40公頃碧波的蛻變只用了7年，但2023年被納入《大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)專項規(guī)劃》后，這個上海第四大人工湖突然被套上“國際科創(chuàng)社區(qū)”的光環(huán)。規(guī)劃研究范圍擴大到80平方公里，相當于整個巴黎市區(qū)面積，野心背后卻藏著民生考題。

在閔行區(qū)政府官網的互動板塊，一條發(fā)布于2024年3月的留言引發(fā)熱議：“湖東岸規(guī)劃八家高檔餐廳，西岸在建五星酒店，但周邊三公里沒有標準化菜場?！边@個細節(jié)恰好解釋了為什么象嶼地產66.79億拍下的住宅地塊，容積率低至1.01的主力戶型引發(fā)爭議。123平米起步的改善型住房，讓在紫竹高新區(qū)工作的年輕研究員只能望湖興嘆。

交通配套的落差更加刺眼。宣傳中的“黃金雙軌”23號線要到2027年才通車，而15號線南延伸段至今未開工?，F在從蘭香湖到最近的地鐵站，網約車費比市區(qū)貴50%。在本地論壇“閔行部落”，有網友曬出導航截圖：“打車去華東師范大學閔行校區(qū)上課，早晚高峰要堵38分鐘”。更值得玩味的是規(guī)劃圖紙——標注了游艇泊位區(qū)，公交樞紐卻不見蹤影。

產業(yè)定位的矛盾同樣明顯?！按罅闾枮场毙Q要打造硬科技孵化器，但實際開發(fā)中住宅與商業(yè)用地占比超七成。對比張江科學城早期因配套不足淪為“白天實驗室、晚上空城”的教訓，蘭香湖北岸正在建設的37棟住宅全是4-11層低密洋房，開發(fā)商宣傳冊里“270°湖景陽臺”占據封面，實驗室配套只字未提。這種錯位讓人想起蘇州金雞湖的演化史——當年規(guī)劃者沒預料到，現在湖西CBD的白領每天要走兩公里才能吃上平價午餐。

民生短板的補齊速度明顯滯后。雖然瑞金醫(yī)院閔行院區(qū)已開工，但周邊居民更急迫的需求是基礎配套。吳涇鎮(zhèn)社區(qū)服務中心2023年調查報告顯示，蘭香湖三公里內便利店密度僅為市區(qū)1/5，社區(qū)衛(wèi)生站夜間停診，藥店最晚營業(yè)到21點。而同期開業(yè)的蘭香湖商業(yè)北街，人均消費150元以上的餐廳已入駐五家。

這種錯位開發(fā)暴露的深層問題有三點：

土地財政依賴癥仍在延續(xù)。2024年閔行區(qū)土地出讓金同比上漲23%，但科技研發(fā)用地占比不足15%。當規(guī)劃者把“國際社區(qū)”當作賣地招牌，就容易陷入杭州未來科技城曾走過的彎路——初期豪宅林立導致企業(yè)外遷，后期被迫用補貼政策挽回人才。

民生需求在決策鏈末端。深圳前海管理局的“15分鐘生活圈”強制標準值得借鑒：每萬人配建菜市場1個、社區(qū)食堂2個、公交微循環(huán)站點3個。而蘭香湖規(guī)劃文本中，這類設施被含糊表述為“商業(yè)服務點”。

科創(chuàng)生態(tài)被地產邏輯解構。反觀杭州云棲小鎮(zhèn)的成功經驗，政府持有30%研發(fā)物業(yè)低價租給初創(chuàng)企業(yè)，開發(fā)商必須配建人才公寓。但蘭香湖板塊66億地塊中，可售住宅占比82%，租賃住房僅占配建面積的5%。

轉機或許正在出現。2024年5月新修訂的《上海市城市更新條例》新增條款：重點功能區(qū)必須同步報批公共服務實施計劃。在閔行區(qū)最新公示的補充規(guī)劃里，蘭香湖南岸預留了4000平方米的社區(qū)中心用地。附近居民在社交媒體呼吁：“這里應該引進永輝MINI或奧樂齊，別再塞精品咖啡了?！?/p>

華東師范大學城市發(fā)展研究院院長最近在《文匯報》撰文點出關鍵：“上海正在打造多中心空間格局，但每個中心都必須具備完整城市功能，不能只做睡城或產業(yè)園。”這句話特別適合送給蘭香湖——當66億投資打造出光鮮的游艇俱樂部，價值遠不如在小區(qū)門口開一家社區(qū)食堂。

瑞金醫(yī)院閔行院區(qū)預計2028年竣工的時間表，恰與23號線通車節(jié)點重合。這提示決策者：民生補課的工期必須跑贏豪宅封頂的速度。否則五年后的某個清晨，人們坐著地鐵來湖邊拍攝網紅大片，卻發(fā)現住在這里的科學家早已搬離——這將成為城市發(fā)展最昂貴的行為藝術。

66.79億砸向閔行！蘭香湖的“國際社區(qū)”是畫餅還是硬菜？