上周，我們寫了一條南沙二手房從2萬跌到8千的推文（《從2萬跌到8千！南沙二手房，等還是賣？》），評論區(qū)可以說群情洶涌。

沒想到，一模一樣的劇情，居然在黃埔上演了！

相同的戶型和坐向，相隔四年時間，成交價格從2.3萬/平，降至8千多/平！

跌幅超六成！

01

從2萬到8千 跌破開盤價！

今天的主角，是黃埔的珠江嘉園。

這個小區(qū)位于長嶺居與永和的交界，同時與增城永寧僅僅一路之隔，生活配套齊全但不出圈。

附近小學中學都有，唯獨沒有名校，商業(yè)以小超市和底商街鋪居多。不靠近地鐵站，步行去有軌電車1號線新豐路站也有1KM距離。

但就是這樣的配置，項目在新房時期居然賣得還可以——憑借著比黃埔絕大部分新盤以及增城個別項目便宜的性價比，硬控不少廣州剛需。

樓盤在2014年開盤，單價約1萬出頭。到了2018年，一手現(xiàn)房漲到2萬/平以上。

如今回頭來看，這漲得是真快。但在當時，那漲得算慢了？！

同一年，旁邊的增城永寧，地價已經(jīng)1.5萬/平，均價1.8-2萬/平的新盤不在少數(shù)。新塘更不用說，2萬多的新盤，3萬多的熱銷盤，簡直不要太多。

對比之下，珠江嘉園真的不貴。

到了2021年，小區(qū)二手迎來高光時刻，錄得最高2.3-2.4萬/平。隨后節(jié)節(jié)敗退，價格一路插水……

轉(zhuǎn)眼來到今年，9千～1萬/平成交案例比比皆是，跌破開盤價格成交，幾乎成為常態(tài)……

樓齡不過10年，業(yè)主自住居多，又不是什么炒家盤，這是怎么一步步跌成這個鬼樣？

02

低價“臨增盤” 結(jié)局已注定

一言以蔽之，問題正是出在所謂的“性價比”上。

對于樓盤價格和性價比，我發(fā)現(xiàn)不少人都有類似的刻板思維，誤認為低價買房是萬全之策：

如果樓市上行，我低價買入，我賺更多。

萬一市場下行，我低價買入，風險也低。

實際上，市場都是有一套成體系的定價邏輯。

拋開地價因素，如果房子定價比同期的競品都低，那價值一定也偏低。

而價值低的物業(yè)，在樓市好的時候雖然也能漲價，但漲幅不會很高的；市場環(huán)境變差，價值低的房子卻是跌得最猛，價格探底時間也長。

看回珠江嘉園，學鐵商配套明顯有bug，而且在可預見的未來里，都不會有根本改善。

這個價值底盤，天生矮人一等，在上面搭積木又怎么可能會高人一頭？

何況，珠江嘉園還是一個“臨增盤”。

說得好聽，這里是左右逢源，說得不好聽的，這是兩頭不靠岸，不上不下。

喜歡黃埔配套和經(jīng)濟前景的，必然不會選這；看重居住環(huán)境以及置業(yè)成本，增城又多的是選擇。

在這多說一句：

大部分在市/區(qū)交界的項目，譬如廣佛交界、廣清交界的臨廣盤，二手價格都經(jīng)不起考驗。

各位買家，請注意避雷啊。

最后，再來盤盤廣州整個二手市場，個人感覺就是有一種淡淡的死感，跟近期的雨天一樣……

7月份的數(shù)據(jù)，簡直量價齊跌。網(wǎng)簽約8962套，環(huán)比下滑9.39%，同比降低10.68%。

刷新底價的成交案例，那就太多了。牛奶廠的，華景新城的，琶洲的……寫不完，根本寫不完。

按照這個趨勢，不排除8月數(shù)據(jù)還會更差。

今年，二手市場應該等不來金九銀十了。整個廣州，或許只有個別一手項目，才能瞧見這個旺季。

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