編者按：看待不良資產(chǎn)價值重構(gòu)的核心要素，可以歸結(jié)為基于全面風(fēng)險評估后得出的綜合性價值裁定。

過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，盡管相關(guān)調(diào)控政策措施成效明顯，但市場觀望情緒依然濃厚。在此背景下，仲量聯(lián)行發(fā)布《掘金不良資產(chǎn)市場：專業(yè)估值驅(qū)動的價值重塑與風(fēng)險量化》報告，旨在為市場各方參與者梳理此類資產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)邏輯、評估方法以及創(chuàng)新處置路徑選項。

報告指出，不良資產(chǎn)處置正在從“止損為先”的傳統(tǒng)模式，邁向以“價值提升”為導(dǎo)向的創(chuàng)新路徑。在原有的司法訴訟、債務(wù)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、以物抵債等處置方式基礎(chǔ)上，市場參與者尤其是資產(chǎn)管理公司，開始將關(guān)注點從回收現(xiàn)金轉(zhuǎn)向資產(chǎn)價值的重構(gòu)與增值，通過資本運作、精細管理和靈活策略，在有限資源中尋找更大釋放空間。例如，部分資產(chǎn)不再止步于清算和轉(zhuǎn)售，而是通過物業(yè)升級、功能轉(zhuǎn)換等方式重新激活，延展其生命周期和收益能力，從“一筆壞賬”逆襲成為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

與此同時，不斷迭代的金融工具和科技手段也正在加速賦能不良資產(chǎn)處置的創(chuàng)新多元化發(fā)展。資產(chǎn)證券化、互聯(lián)網(wǎng)信息交易平臺、人工智能及大數(shù)據(jù)技術(shù)在盡調(diào)和估值方面的應(yīng)用使原本冗長低效的處置流程更趨市場化、透明化、智能化。專門收購和處置不良資產(chǎn)的“特殊機遇基金”以及將不良資產(chǎn)處置與產(chǎn)業(yè)落地相結(jié)合的“資本+運營”協(xié)同模式，通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能置換、升級改造等方式，不僅提升了資產(chǎn)本身的運營效率，也為未來通過公募REITs等方式退出鋪設(shè)了路徑。這一系列的創(chuàng)新正在推動整個不良資產(chǎn)市場從“等待被動回收”走向“主動創(chuàng)造價值”，帶來極具動態(tài)前瞻性的深度變革。

隨著不良資產(chǎn)處置手段日益多元化，估值已不再是靜態(tài)的價格判斷，而成為支撐創(chuàng)新處置路徑的決策工具。報告指出，傳統(tǒng)估值較為側(cè)重資產(chǎn)在當(dāng)前狀態(tài)的變現(xiàn)能力，而如今，估值不但要回答“能值多少錢”，更要揭示“能賺多少錢”和“未來能值多少錢”——價值提升空間。例如，債務(wù)重組類項目就對未來現(xiàn)金流、經(jīng)營方案可行性、管理能力等“軟性要素”提出了估值要求；而價值提升型項目則要求評估師、建筑師、市場分析師協(xié)同工作，測算改造前后租金水平、資本利得等“動態(tài)增值空間”；服務(wù)于“資產(chǎn)證券化”的項目估值則必須通過現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、情景分析和風(fēng)險壓力測試，為資產(chǎn)池構(gòu)建合理的風(fēng)險收益曲線。

處置方式的多元催生了新的估值方法。其中，假設(shè)清算法、現(xiàn)金流償債法、交易案例比較法和專家打分法等方法各有所長，適用于不同資產(chǎn)形態(tài)、信息完整度和處置意圖。例如，在債務(wù)人經(jīng)營能力較強時，現(xiàn)金流償債法能夠模擬未來償債路徑；在不確定因素較多時，專家打分法則能夠提供可行補充；而作為資產(chǎn)管理公司的主流估值工具，綜合因素分析法通過對抵押、擔(dān)保、資產(chǎn)可變現(xiàn)性等多個維度進行分解和加總，清晰反映債權(quán)的構(gòu)成與風(fēng)險點。

報告下載鏈接：

https://app.jingsocial.com/mF/cms/none/ZzWrET8AkdFna94URsMDnn/nn2QHNxLp8X4BMyerXYrmK1

整體來看，不良資產(chǎn)估值正從“評估當(dāng)前價值”向“為未來而算賬”轉(zhuǎn)變，評估師也從以往的“定價專家”轉(zhuǎn)型成為“處置策略協(xié)作者”，成為不良資產(chǎn)市場鏈條中不可或缺的價值分析中樞。

熊建平表示：“通過專業(yè)的價值評估和風(fēng)險洞察幫助投資者識別有潛力的資產(chǎn)，只是不良資產(chǎn)價值重構(gòu)的第一步。借助精細化運營、資本性改造以及科技賦能進行改良和優(yōu)化，才能真正有效提升其運營效率與財務(wù)表現(xiàn)，為資產(chǎn)出售或資本退出打下堅實基礎(chǔ)。因此，要挖掘不良資產(chǎn)中隱藏的投資機遇，價值發(fā)現(xiàn)、提升和實現(xiàn)的全鏈條過程缺一不可。”

在當(dāng)前充滿挑戰(zhàn)與機遇的市場環(huán)境下，不良資產(chǎn)領(lǐng)域正展現(xiàn)出獨特的投資價值。仲量聯(lián)行基于多年專業(yè)實踐，在今年持續(xù)發(fā)布“不良資產(chǎn)”系列研究內(nèi)容，為市場參與者提供專業(yè)洞見：

1《基于價值重塑的不良資產(chǎn)》系統(tǒng)梳理不良資產(chǎn)的定義邊界與核心分類，深入解析不同情境下的估值方法論與實踐要點；

2此篇《掘金不良資產(chǎn)市場：專業(yè)估值驅(qū)動的價值重塑與風(fēng)險量化》通過實證分析建立可量化的風(fēng)險評估框架，為特殊資產(chǎn)的價值重構(gòu)提供專業(yè)路徑；

3第三篇則將深度討論股權(quán)、債權(quán)與混合金融工具的評估邏輯，聚焦復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)，詳細拆解混合型金融工具的估值難點。

我們期待與市場各方共同探討不良資產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)化解決方案，把握這一特殊時期的投資機遇。