羅志恒、馬家進(jìn)（羅志恒系粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）

目錄

一、當(dāng)前房地產(chǎn)正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入一個(gè)周期更長(zhǎng)、過(guò)程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段

二、當(dāng)前房地產(chǎn)要高度重視的三個(gè)問(wèn)題

三、房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)底：房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)所需的內(nèi)在支撐和市場(chǎng)信號(hào)

四、政策建議

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已由曾經(jīng)的正向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)努力抵消的下行壓力。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從2020年高點(diǎn)的8.3%回落至2024年的6.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)也由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021-2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個(gè)百分點(diǎn)。雖然2025年上半年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)回升至0.07個(gè)百分點(diǎn)，但仍處歷史低位，與其國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不符，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長(zhǎng)1.0%，低于GDP總體增速4.3個(gè)百分點(diǎn)。若考慮房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建筑、建材、家電、家具以及金融、商務(wù)服務(wù)等行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累將更為明顯。

若是與前幾年市場(chǎng)深度調(diào)整、信心低迷的階段相比，隨著一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策落地顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)向沖擊確有邊際緩和。但從經(jīng)濟(jì)全局考慮，房地產(chǎn)仍是最大的拖累項(xiàng)。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)仍有待提振、下半年出口可能面臨回落壓力的背景下，房地產(chǎn)調(diào)整導(dǎo)致的增長(zhǎng)缺口，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響更加凸顯。綜上，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的準(zhǔn)確判斷是：房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入一個(gè)周期更長(zhǎng)、過(guò)程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段。（詳見(jiàn)《房地產(chǎn)調(diào)整到了什么階段？對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有多大？》）

第二，房?jī)r(jià)下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題亟需高度關(guān)注。部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流較為緊張，如果銷(xiāo)售市場(chǎng)無(wú)法在短期內(nèi)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，房企的債務(wù)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能上升。房?jī)r(jià)下跌與居民就業(yè)收入不穩(wěn)疊加，需要高度關(guān)注和提前預(yù)判銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

第三，當(dāng)前地方政府難以走出“房地產(chǎn)調(diào)整—財(cái)力下降—推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)能力不足”的循環(huán)。地方政府長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)以土地出讓收入為核心的“土地財(cái)政”依賴(lài)度較高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行直接導(dǎo)致土地出讓收入減少，地方財(cái)力隨之下降。這又進(jìn)一步削弱了地方政府采取有效措施（如收購(gòu)存量商品房、盤(pán)活存量土地）來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力，形成了一個(gè)難以自行打破的負(fù)向循環(huán)。

當(dāng)前，中央層面已推出政策，允許地方通過(guò)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債來(lái)支持收購(gòu)存量土地和商品房用作保障性住房。然而，專(zhuān)項(xiàng)債的額度是有限的，并且會(huì)進(jìn)一步加重地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前真正需要大規(guī)模去庫(kù)存的城市，多為二三線乃至更低能級(jí)的城市。但這些城市往往面臨人口流出壓力，對(duì)新增保障性住房的實(shí)際需求相對(duì)偏低，導(dǎo)致地方政府通過(guò)收購(gòu)方式去庫(kù)存的積極性和可行性受到限制。因此，必須借助強(qiáng)有力的外部力量，幫助地方政府走出這一困境。

價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心指標(biāo)，但是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信號(hào)通常會(huì)遵循“量、價(jià)、預(yù)期”的先后順序出現(xiàn)，是一個(gè)多維度驗(yàn)證的過(guò)程。

最早且最重要的先行指標(biāo)是交易量的持續(xù)回暖。俗話說(shuō)“量在價(jià)先”，當(dāng)新建商品房和二手房的成交量擺脫持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，連續(xù)3-6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比和同比的增長(zhǎng)，這通常是市場(chǎng)需求開(kāi)始被激活的第一個(gè)明確信號(hào)。

緊隨其后的是價(jià)格指標(biāo)的企穩(wěn)。這表現(xiàn)為房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅的持續(xù)收窄，直至趨近于零或在部分核心區(qū)域出現(xiàn)微弱上漲。同時(shí)，二手房市場(chǎng)上，掛牌量不再激增，議價(jià)空間縮小，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈態(tài)勢(shì)發(fā)生微妙變化，這些都是價(jià)格趨穩(wěn)的跡象。另一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)來(lái)自庫(kù)存和市場(chǎng)活躍度的變化。當(dāng)商品房待售面積連續(xù)數(shù)月下降，樓盤(pán)的去化周期縮短至18個(gè)月以下的健康區(qū)間，這意味著市場(chǎng)吸收能力正在恢復(fù)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的行為也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，例如參與土地拍賣(mài)的積極性提高，土地溢價(jià)率回升，這反映了他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心正在修復(fù)。

最后，市場(chǎng)情緒的轉(zhuǎn)變也是重要信號(hào)。當(dāng)媒體的報(bào)道從悲觀轉(zhuǎn)向中性或正面，看房人數(shù)和中介的活躍度顯著增加，通常意味著市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)最困難的時(shí)期，正在筑底并準(zhǔn)備進(jìn)入一個(gè)新的穩(wěn)定階段。

第四，進(jìn)一步優(yōu)化核心城市的限制性政策。建議進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性放寬北京、上海、深圳等一線城市的住房限購(gòu)等限制性舉措，以釋放被壓抑的真實(shí)需求，發(fā)揮其市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)作用，提振全國(guó)市場(chǎng)信心。

第五，進(jìn)一步降低交易成本。繼續(xù)引導(dǎo)5年期以上LPR下行，進(jìn)一步降低居民房貸利率，并削減購(gòu)房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)成本，切實(shí)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

第六，建立居民房貸彈性處理機(jī)制，防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而暫時(shí)出現(xiàn)個(gè)人房貸月供逾期的居民，建議金融機(jī)構(gòu)在審慎評(píng)估的基礎(chǔ)上，建立規(guī)范化的申請(qǐng)與審批流程，適度予以展期或制定靈活的還款計(jì)劃，防止個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)樯鐣?huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。