站在香港中路市政府位置，往東望去，那棟242米高的“刀片樓”直插云端，散發(fā)著冷冽的光澤。

▲青島地標豪宅——刀片樓

這就是號稱世界著名建筑大師貝聿銘父子，在中國大陸唯一設計的可售豪宅、——梵悅·凌云，一個自帶傳奇色彩地標豪宅。

1、

天價豪宅橫空出世

梵悅·凌云，地處市南區(qū)核心的香港中路，項目總高242米，共65層地上、5層地下，其中1~2層是物業(yè)和配套大堂，3~23層規(guī)劃為涉外法務辦公區(qū)，24、25層及62層設置商業(yè)和業(yè)主會所，其余高區(qū)為復式公寓。

26層以上的公寓部分名為梵悅·凌云，但青島本地人更習慣直接稱它為“刀片樓”。這個綽號源自它外形奇特，遠遠望去整棟樓薄如刀刃，因此得名。

▲梵悅·凌云社區(qū)外景

▲梵悅·凌云大堂實景

梵悅·凌云最大的賣點就是海景，作為海邊的超高層建筑，其視野毫無疑問是無敵的。在內部裝修和配套上，開發(fā)商也下足血本，無論是大堂、會所還是室內精裝，都做到了一線豪宅的水準，氣派非凡。

▲梵悅·凌云樣板間實景

梵悅·凌云作為青島昔日第一高的重生之作，自帶光環(huán)和噱頭——全球唯三的貝氏可售作品、島城昔日地標的傳奇回歸、242米封頂俯瞰全城的霸氣，這些標簽令不少人一開始對它充滿期待。但是據(jù)查詢青島網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)，開盤2年時間，截至今年8月初，梵悅·凌云26層以上公寓僅網(wǎng)簽了15套。

▲梵悅·凌云網(wǎng)簽數(shù)據(jù)圖

究其原因，價格無疑是最大的攔路虎之一。梵悅·凌云定價，從低區(qū)到高區(qū)，單價跨度較大大，定價邏輯主要依據(jù)就是看海景的程度，戶型建面約246—586㎡，含精裝修售價約5—7萬/㎡，起步總價近千萬/套，最貴的一套總價逾6000萬。

2、

大師設計的地標，為何爛尾？

梵悅·凌云，曾有過一段跌宕起伏的前世今生，經(jīng)歷了復雜的資本博弈和時代沉浮，頗具傳奇色彩。

二十年前，青島要打造地標性高樓，本土開發(fā)商泰山地產(chǎn)拿下市南區(qū)香港中路的黃金地塊，不惜重金邀請世界著名的貝聿銘建筑事務所擔綱設計：在距地面100米高空設置結構轉換層，使25層以上建筑截面逐漸收窄呈扇形，以確保每戶享有無遮擋海景。這一創(chuàng)新設計據(jù)稱開創(chuàng)了世界建筑史上的奇跡，中國內地絕無僅有。項目命名為青島財富中心，規(guī)劃總建筑面積約10.7萬㎡，地下5層、地上70層，高度刷新當時的青島紀錄，成為青島第一高。

▲梵悅·凌云實景

然而，這座被寄予厚望的“青島第一高”，命途多舛。從立項之初，就伴隨著資金與權力的暗戰(zhàn)。泰山地產(chǎn)最早的背景是港資和央企石化系統(tǒng)，后逐漸民營化，實控人為劉煜。但據(jù)傳在項目開發(fā)過程中，一位神秘的李姓女商人左右著資金局勢：她依托特殊背景，通過復雜股權騰挪套現(xiàn)離場，在青島上演了一出眼花繚亂的資本游戲。項目開工時間也一拖再拖——2009年才正式動工，原計劃2012年竣工，卻因資金鏈問題停工；2011年曾復工，2013年6月大樓結構封頂，隨后不久開發(fā)商資金鏈徹底崩盤。2016年項目再度停擺，從此一爛就是近十年。

▲梵悅·凌云實景

爛尾期間，這棟樓牽涉的債務糾紛和訴訟多達數(shù)十起，原開發(fā)商泰山地產(chǎn)被列入失信黑名單。直到2022年4月，青島中院將刀片樓法拍，起拍價13.54億元，評估價近17億，最終流拍。

兩個月后，青島市南區(qū)政府出手了，宣布將其改造為青島涉外法務中心，引入北京梵天集團作為運營建設方，總投資約51億元，打造成全國頂級的法律服務總部和高端商務地標，項目更名為更名為梵悅·凌云&青島涉外法務中心。

至此，這棟沉寂多年的爛尾樓，終于鳳凰涅槃般重獲新生。2023年7月，梵悅·凌云項目正式對外開放樣板間。不過，更大的考驗還在后頭。

3、

高價豪宅憑啥讓人買賬？

如果說刀片樓的前半生，是一部資本戲碼，它重生后的后半場，則是一場市場大考。梵悅·凌云，雖然披上了豪宅的外衣，但內里有諸多天然硬傷無法回避。這些問題直接導致不少潛在買家望而卻步，讓這座頂級豪宅陷入曲高和寡的尷尬境地。梵悅·凌云的槽點主要有三：

1、商業(yè)產(chǎn)權劣勢明顯

梵悅·凌云是40年商業(yè)產(chǎn)權公寓，不通燃氣，土地年限大幅縮水，粗略估計，只剩下大約20年產(chǎn)權。而轉手時高額的稅費也是繞不過去的坎，嚴重影響梵悅·凌云的流動性。

2、戶型設計不合理

受限于十幾年前定型的樓體結構，梵悅·凌云很多戶型硬傷。超高層+全復式的配置帶來了超高容積率和高公攤。梵悅·凌云公攤比例高達32%左右。而復式結構導致室內樓梯、電梯前室等進一步侵占空間，得房率偏低。

▲梵悅·凌云樣板間實景

盡管號稱南北通透，但不少戶型南側房間外是走廊。受限于老結構，樓棟幕墻無法換成當下流行的大面落地玻璃，只能保持原來的“框景”窗口。許多復式客廳挑空兩層，卻被上下分隔的橫梁墻體切割得支離破碎，窗戶也零碎分割，視野大打折扣。本應是海景落地窗景觀，被截成幾塊畫框，既不敞亮也不壯觀，反而讓人有些壓抑感——這對于主打觀景的海景豪宅來說實屬大忌。

▲梵悅·凌云樣板間實景

此外，動線設計也有“先天商業(yè)化”的痕跡，并非按照家庭起居習慣來最優(yōu)化布局。哪怕開發(fā)商在裝修上鉚足勁兒，用奢材和藝術品堆滿整個空間，也難掩戶型先天的局促和不合理。

▲梵悅·凌云樣板間實景

3、匹配客群狹窄

梵悅·凌云的尷尬在于，它瞄準的是極小眾的一撮買家——那些愿意為了海景高層公寓一擲千金的人。在青島，富人們普遍鐘愛低密度的別墅、洋房，對超高層塔樓式豪宅興趣不高，很少有人會把數(shù)千萬預算投入一套高空公寓。而青島沿海一線，那些超高層豪宅項目，都面臨成交稀少、二手價格低迷的問題。

▲梵悅·凌云樣板間實景

梵悅·凌云恰恰撞上了青島豪宅市場的軟肋：超高層+公寓。這兩樣單拎出來在青島都不討喜，何況它兼而有之。

▲梵悅·凌云

除此之外，還有些玄學層面的爭議也為項目增添了話題性——畢竟刀片樓這個名字聽著就不太吉利，尖刀般的建筑造型直沖香港中路，有“路沖”之嫌，被認為是不聚財甚至損福報的格局。坊間甚至流傳，當年項目爛尾多年，與其風水不好有關。當然，這類傳說見仁見智，但對于本就心存疑慮的購房者而言，無疑又是一個減分項。這樣一棟刀鋒劈煞的樓，一般人氣場不夠強，還真不敢住進去。