2024年年末到2025年上半年，解除了限價(jià)的上海地價(jià)持續(xù)上漲，地王頻出

截止2025年7月底，2025年就已經(jīng)出了11個(gè)地王

不僅涵蓋了濱江豪宅扎堆的板塊以及內(nèi)環(huán)外的著重改善型樓盤的板塊，甚至還有風(fēng)貌別墅區(qū)的地塊，后者更是創(chuàng)下了20.03w/㎡的高價(jià)

“地王”項(xiàng)目的高溢價(jià)本質(zhì)上反映了核心地段土地的稀缺性，所以一直以來被視為地王項(xiàng)目以及周邊樓盤的漲價(jià)信號燈

很多人也在關(guān)心

地王還能不能像之前那樣持續(xù)帶動(dòng)周邊二手房漲價(jià)呢？

01

帶著這個(gè)問題，我去核實(shí)了一下地王周邊的樓盤，發(fā)現(xiàn)情況并沒有那么樂觀

隨著地王漲的樓盤并不多，甚至有的樓盤在周邊地王出來之后反而降價(jià)更為嚴(yán)重了

首先降價(jià)最為嚴(yán)重的就是老破小，可以說

對于老破小，地王是真的帶不動(dòng)了

梳理2024年和2025年地王周邊的老破小成交價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)大部分的小區(qū)價(jià)格都還在跌，且跌的不少，平均跌幅到了10%

比如已經(jīng)擁有大量高端房的虹口臨平路板塊的老破小降價(jià)最為嚴(yán)重

所有版塊里，唯有擁有高達(dá)430.2億元拆遷預(yù)算的斜土路板塊（原徐匯地王，綠城·超鳴東方）附近的老破小因?yàn)椴疬w幾率較大而漲價(jià)

其余地王附近的老破小無一幸免，都在跌

不僅是成交價(jià)，地王附近的老破小掛牌價(jià)也在集中下調(diào)，三月小陽春過后跌幅都在5%左右

上南十二村更是從去年九月（新楊思地王出現(xiàn)）5.45萬/㎡的掛牌均價(jià)到了現(xiàn)在的4.67萬/㎡，降了14.3%

甚至，少數(shù)兩室戶型的價(jià)格都已經(jīng)來到了3字頭

根據(jù)往年慣例，第三季度的成交價(jià)和成交量還有下跌空間

老破小的價(jià)格似乎沒有最低，還有更低

附近的回遷房也沒好到哪去，地王紅利一點(diǎn)沒吃到

東方悅居的掛牌價(jià)已經(jīng)從2023年的8.32萬/㎡降到了6.29萬/㎡

這還是掛牌價(jià)，中介提醒，上了談判桌，價(jià)格的水分還可以擠一擠

以至于2023年在東方悅居買了房的人只能苦笑：“早知道可以晚兩年再來買的”

而且，隨著前灘區(qū)域二手房掛牌量攀升而導(dǎo)致的市場供應(yīng)過剩，東方悅居這樣的回遷房去化大概率會(huì)更加吃力

當(dāng)然，老破小的情況一直不容客觀

數(shù)據(jù)來源：兔博士

2020年到2025年7月，除了小陽春節(jié)點(diǎn)，老破小占全上海市成交套數(shù)的比例，逐步下滑

成交價(jià)起起伏伏，但總的來說還是在下降

數(shù)據(jù)來源：兔博士

也就是說，老破小的成交價(jià)格和成交量一直在下滑，而地王對其也沒有明顯的提振效果

02

如果說老破小提不起來的原因是因?yàn)楸旧懋a(chǎn)品質(zhì)量實(shí)在有些落后于時(shí)代需求

那，品質(zhì)更好的次新房呢？

次新房也是漲少跌多

在整理了部分地王周邊次新房半年來的成交價(jià)后，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的樓盤在這半年成交價(jià)少數(shù)漲多數(shù)跌

能漲的，品質(zhì)本身就不差

少數(shù)上漲的盤集中在兩種地王附近

一是濱江豪宅集中的高質(zhì)量板塊，比如徐匯濱江板塊和虹口臨平路板塊

濱江地王（五月公布）周邊的樓盤中，尚海灣三期和中信君廷最新的平均成交價(jià)相較于年初平均分別漲了6.3%和8.9%

尚海灣三期本身作為高端豪宅的同時(shí)還擁有一線景觀資源，距離黃浦江也就80m，這一無法替代的優(yōu)勢成為了價(jià)格穩(wěn)定的重要因素

同時(shí)，周邊無論是三甲醫(yī)院還是教育配套在整個(gè)徐匯濱江板塊幾乎都是最好的

地王項(xiàng)目進(jìn)一步拉高了板塊整體價(jià)格預(yù)期，尚海灣三期這樣的硬實(shí)力次新樓盤就還有上漲的機(jī)會(huì)

同為濱江豪宅集中的板塊，虹口北外灘板塊次新房也在地王出現(xiàn)后有明顯的上漲

中皇北岸錦源價(jià)格堅(jiān)挺，當(dāng)前成交均價(jià)相比于年初上漲達(dá)到了12.74%

除去不同房型的成交價(jià)干擾，整體來說成交均價(jià)約有4%的上浮

同時(shí)房東也表示對中皇北岸錦源有信心，近期的議價(jià)空間也被壓縮到2.5%左右

交付于2016年的融創(chuàng)外灘188作為“北外灘豪宅守門員”憑借本身產(chǎn)品力不錯(cuò)，且擁有一線江景資源，在這次地王出現(xiàn)后上漲6.3%

這兩個(gè)板塊能漲也算是意料之中

徐匯和虹口均位于上海核心城區(qū)，基礎(chǔ)配套完善，土地資源極其有限

“賣一套少一套”的稀缺性支撐了價(jià)格的“硬通貨”屬性

第二種上漲的是外環(huán)改善型住房集中的板塊

三林板塊的新楊思地王周邊的品質(zhì)改善型樓盤如大華斐勒公園就吃上了地王紅利

整體成交價(jià)相比于年初漲了1.8%，不算特別大，但也屬于驚喜

要知道從2023年2月開始，這個(gè)樓盤一直在跌

地王項(xiàng)目-新楊思翡雲(yún)悅府，其項(xiàng)目包含了9棟13-17層的小高層住宅，主力戶型面積為115-140㎡，售價(jià)約為12.8萬/㎡

大華斐勒公園的主力戶型也在100-110㎡，現(xiàn)成交均價(jià)11.4萬/㎡

擁有相似面積大小的產(chǎn)品，面對相似的改善需求

在周邊資源也差不多的情況下，考慮總價(jià)，選擇大華斐勒公園的客群也不會(huì)少

不僅是剛需三室戶型，大華斐勒公園93平的兩室戶型的成交價(jià)也在地王公布后上漲了2.4%

然而，大部分的次新房成交價(jià)還在下降

莘莊地王周邊的次新房量不算大，且房齡稍大

在和周邊新房的品質(zhì)有一定差距的情況下，現(xiàn)在的次新房和新房價(jià)差并未達(dá)到吸引下單的程度

購房者考察完周邊的次新房的品質(zhì)和服務(wù)，再一看價(jià)格，可能更愿意提高預(yù)算購置新房

優(yōu)勢板塊的次新房面對來勢洶洶的高品質(zhì)新房也會(huì)選擇用價(jià)格戰(zhàn)的方式應(yīng)對

中介甚至直言“地王在這里，已經(jīng)沒有辦法拉動(dòng)老二手房的價(jià)格了”

內(nèi)環(huán)也是如此

楊浦濱江地王附近的首創(chuàng)天閱濱江（2020年交付）、保利香檳苑（2014年交付）現(xiàn)成交價(jià)相比年初分別下降了1.5%和5.2%

靜安大寧地王附近的樓盤也在逐步下跌，大寧龍盛雅苑的成交價(jià)相比年初已然下降3.2%

03

成交價(jià)上不去，要是能靠著地王項(xiàng)目高價(jià)提高了周邊預(yù)期，盡快去庫存未嘗不是一件好事

跟中介聊的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)不少房東有這樣的想法

所以，短期內(nèi)，我們看到了

掛牌量明顯上漲，議價(jià)空間進(jìn)一步拉大

中介在大寧地王（二月）公布后也感受到了掛牌量有明顯的提升

掛牌量增加，但是成交量基本穩(wěn)定，也是這個(gè)板塊中介的共識

掛牌量上漲的同時(shí)，議價(jià)空間也在拉大，快速出貨才是目標(biāo)

中介表示，疫情前開盤的次新房存量越來越大，成交量卻沒漲多少，所以房東在價(jià)格上讓步意愿也在增強(qiáng)

除了談判桌上議價(jià)空間拉大，很多房東還先行一步，主動(dòng)降低掛牌價(jià)，吸引看房人群

唐鎮(zhèn)C-02C-01地塊七月公布地王之后，周邊的次新樓盤掛牌也在增多

同時(shí)，掛牌的降價(jià)房源也在大幅增加

緊接著，我去梳理了這些板塊過去一年的成交量

發(fā)現(xiàn)，盡管掛牌量上來了，但成交量并沒有提升

成交量主要還是跟隨整體的趨勢和政策導(dǎo)向變化

從前的買房客預(yù)判整體板塊價(jià)格上漲幾率大，所以趁地王新房還未確定價(jià)格開售，低價(jià)快速上車的這種邏輯也不靈了

新楊思板塊分別在去年9月和11月出現(xiàn)了兩塊地王，時(shí)間相隔較近

根據(jù)大趨勢，地王附近的樓盤應(yīng)該在9月和11月之后都能看到成交量的上漲

但事實(shí)并非如此，拿成交總量比較大的大華錦繡華城舉例

在九月第一塊地王出現(xiàn)的時(shí)候確實(shí)出現(xiàn)了明顯的漲幅

但是到了11月第二塊地王出現(xiàn)的時(shí)候成交量反而沒有跟隨大趨勢繼續(xù)上漲，呈現(xiàn)下跌趨勢

不僅是三林這樣內(nèi)環(huán)外人口快速增長的板塊，成交量沒有被地王帶起來

內(nèi)環(huán)靜安大寧板塊在三月地王公布之后，附近主要的三個(gè)改善型次新房的成交量逆著小陽春跌了

中介也表示，地王對周邊的成交量的影響可以忽略不計(jì)

二三月去了春節(jié)積壓的庫存量之后，成交量基本就穩(wěn)定了

04

老破小和次新房都不行，還有誰能接住地王紅利呢？

新房！

整體來看，新地王出現(xiàn)時(shí)，老地王項(xiàng)目或是周邊的品質(zhì)新房都可以借勢獲得較高認(rèn)購率

虹口區(qū)2025年出的地王屬實(shí)不少，七月綠城剛以46.33%的溢價(jià)率拿到了虹口北外灘HK315-11地塊的地王，預(yù)估售價(jià)高達(dá)每平20萬/㎡

新地王緊接著，附近前地王的金茂璞元開售

截至8月11日上午12點(diǎn)，金茂璞元即使擁有16.6萬/㎡的價(jià)格，一天內(nèi)就有了164%的認(rèn)購率，觸發(fā)積分

金茂璞元也成為了虹口近一年來認(rèn)購率最高的樓盤

一個(gè)板塊的價(jià)格錨定不可能是單單一個(gè)地王就能撐起來的，而是多個(gè)地王項(xiàng)目的協(xié)同，北外灘堪稱未來可期

可以預(yù)見的是，華潤外灘瑞府也會(huì)同樣火爆

預(yù)計(jì)本月下旬開啟認(rèn)購的外灘瑞府主推面積120-240㎡，加上一線景觀（1km可到外白渡橋），價(jià)格不會(huì)低

外環(huán)內(nèi)唐鎮(zhèn)的新房也同樣在借地王之勢加速去化

保利天奕的一二期認(rèn)購率高達(dá)196%和178%，觸發(fā)積分

地王急速拉升房價(jià)的時(shí)候，可能產(chǎn)生的認(rèn)知：錯(cuò)過保利天奕，未來上車至少多付100萬

這樣明牌的價(jià)差紅利成為購房者盡快上車保利天奕的推動(dòng)因素

當(dāng)然，也就直接拉高了保利天奕的認(rèn)購率

通過對地王周邊各種房源的市場分析，可以發(fā)現(xiàn)

當(dāng)下一二手房明顯分化，土地?zé)岫仍匐y滲透到二手房市場

新房產(chǎn)品力本身就好，隨著新地王帶動(dòng)整個(gè)板塊的上漲和地段的上升，開售即觸發(fā)積分

優(yōu)質(zhì)的次新房，比如虹口北外灘的中皇北岸錦源、徐匯濱江的尚海灣三期憑借自身的實(shí)力和地王項(xiàng)目高價(jià)帶來的明牌價(jià)差依舊能實(shí)現(xiàn)小額增長

而另一方面，可以看到二手樓盤的定價(jià)基礎(chǔ)已經(jīng)回到了房屋居住價(jià)值的判斷

房齡較老的次新房正在通過降價(jià)凸顯價(jià)格優(yōu)勢換取更大的市場

而老破小在市場分化的境況下已經(jīng)基本和地王脫鉤，成交價(jià)更多的關(guān)注點(diǎn)還是產(chǎn)品本身能帶來的居住質(zhì)量

面對周邊從新開發(fā)土地中冒出來品質(zhì)越來越好的新房，老破小只能下跌

可以想象上海未來的房地產(chǎn)市場一二手市場分化會(huì)越來越明顯，土地?zé)岫戎粫?huì)停留在新房，品質(zhì)較好的次新房市場

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6195篇原創(chuàng)文章