“上市12年，殯葬第一股福壽園中報首次錄得虧損。2023年76萬元/平米的天價墓事件，成了福壽園的轉折點?！?/p>

作者｜資市分子

除生死，無大事。

盡管對死諱莫如深，國人卻甘為此豪擲千金。英國機構SunLife曾統(tǒng)計，中國人在喪葬上的花費約合人民幣36026元（4244英鎊），約占平均年收入的45.4%，幾乎要花掉半年的工資，排名世界第二，僅次于日本。

受益免稅、土地撥付等政策紅利和剛性需求，殯葬業(yè)常年毛利率超80%，絕對稱得上“暴利”產業(yè)。

2023年“天價墓”事件后，殯葬老大福壽園（01448.HK）迎來發(fā)展的轉折點。繼2024年凈利潤腰斬后，8月5日，福壽園發(fā)布業(yè)績預警，預計今年上半年虧損2.35億元至2.65億元，去年同期則盈利約2.99億元。

殯葬業(yè)龍頭陡然虧損的背后，是這個曾經吃盡政策紅利的行業(yè)，正在回歸市場和平常。

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上海拿地，190元一平

20世紀90年代，改革開放“春風”吹遍神州大地，中國百業(yè)待興，殯葬業(yè)也開始變革。

殯葬行業(yè)包括殯儀服務、遺體處理服務、墓地服務及其他產品銷售服務。其中，在我國，私營企業(yè)被嚴格限制參與殯儀服務，遺體處理服務只能由政府機構提供。

1992年，民政部頒布《公墓管理暫行辦法》規(guī)定：“經營性公墓由殯葬事業(yè)單位建立”。據此，墓地可以進入市場進行買賣了。

我國的公墓分為公益性公墓和經營性公墓兩大類。其中，面向農村的公益性公墓不以盈利為目的，面向城鎮(zhèn)居民的經營性公墓則屬于市場化運作的公共墓地。

民政部規(guī)定，經營性公墓的墓穴管理費可一次性收取，但最長不得超過20年?！?0年”在公墓管理中，實際上是指繳費周期而非使用期限。這就意味著，經營性公墓并非一次性交易，而是在出售后還能有持續(xù)收取管理費的長尾收益。

商機無限。

王計生曾回憶，1991年，他辭去高校教職，進入中福實業(yè)集團?！澳菚r候，我們就開始在研究殯葬市場，籌備進入?！?994年，上海福壽園開始建設。

民政部曾間接參投福壽園。天眼查顯示，民政部機關服務中心（暨民政部機關服務局）曾對福壽園出自中福實業(yè)集團出資600萬元，占持股比10%。另外，國資中國船舶集團旗下上海公司也曾對中福實業(yè)集團參投3600萬元，占持股比60%。

福壽園招股書多次強調，公司與民政部的緊密聯系，“由于中福受民政部管理，而民政部是中國殯葬服務業(yè)的監(jiān)管機構，故中福有熟悉及搶占當時中國殯葬服務業(yè)潛在機遇的先發(fā)優(yōu)勢?！?/p>

這層背景，給福壽園的發(fā)展帶來極大便利。1994年，上海已有40家墓園獲得經營性公墓許可證。作為后來者的福壽園，卻能在上海青浦坐擁占地面積超800畝的墓園。

2001年前，公墓用地屬于國家劃撥土地的范圍。福壽園招股書顯示，占地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質為劃撥土地，原土地收購成本每平方米只有190元；占地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質為批售土地，原土地收購成本每平方米只有44元。

這些極其低廉的大量土地，讓福壽園大大節(jié)省了成本。該公司2013年年報曾透露，其當年墓地銷售及服務成本共9445.7萬元，其中土地成本892.3萬元，占9.4%。另據招股書，2010年至2012年，福壽園的土地成本占比分別為4%、6%、10%。

圖片來源：福壽園2013年年報

福壽園因此獲得巨大的利潤空間。2010年至2012年，福壽園的墓地均價從9.8萬元上漲至15萬元，僅兩年時間漲幅超過50%，期間毛利率超過80%。

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政策紅利已失

2002年后，福壽園就不能繼續(xù)超低價獲地了。當年，我國修改出臺的“劃撥土地許可范圍”中，剔除了公墓用地。

此后，墓地用地監(jiān)管力度繼續(xù)收緊。2008年，民政部等八部委聯合下發(fā)《關于進一步規(guī)范和加強公墓建設管理的通知》指出，“經營性公墓建設規(guī)劃要依據現有公墓穴位存量、已安葬數量和城鎮(zhèn)居民年均死亡人口數量按照民政部關于墓穴面積、使用周期的規(guī)定，對公墓數量、墓穴數量和占地面積實行總量控制；公墓選址必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃?！?/p>

數據顯示，我國目前共有經營性公墓2000多家，公益性公墓和骨灰堂約10萬個。

墓地供不應求，價格還在不斷往上漲。

福壽園賣得尤其貴。多年來，福壽園一直以高端墓穴市場為核心盈利點，墓穴均價保持在十萬元左右。數據顯示，2018年至2024年，該公司的經營性墓穴平均銷售單價從10.25萬元漲至12.12萬元。據東方財富choice數據，福壽園的毛利率自2010年以來基本保持在80%以上。

牌照限制、土地資源不可替代、面向高端市場——這套商業(yè)模式讓人聯想到巴菲特所說的“特許經營權”。

福壽園因此受到市場追捧。而2013年，資本市場仍相信房地產市場的土地神話。

當年12月19日，福壽園以3.33港元/股的上限價格掛牌港交所，共集資16.7億港元，吸引了凱雷投資等基石投資者。上市首日，其收盤價漲至4.82港元/股。

上市后，福壽園業(yè)績屢創(chuàng)新高。2023年，福壽園上市第十年。財報顯示，2023年，該公司的收入同比增長21%至26.28億元，是2010年3.51億元的6.49倍；歸母凈利潤同比上升20.1%至7.91億元，是2010年1.04億元的6.61倍。

這一年4月，上海松鶴園推出0.6平方米三穴墓，標價45.78萬元；若換算成每平方米的價格，高達76萬元，單價超黃浦江畔豪宅3倍。

“天價墓”刺激大眾神經。人們開始反思，不少有錢人不再為此買單。

2024年，福壽園收入20.78億元，同比減少20.9%；歸母凈利潤3.73億元，同比減少52.8%。這是該公司自2010年以來凈利潤首次出現如此大幅度下滑。

去年，盡管墓地均價繼續(xù)增1.4%至12.12萬元，福壽園經營性墓穴卻比2023年減少3816個，收入減少4.35億元。

更為關鍵的是，“天價墓”引起監(jiān)管重視。2025年4月23日，民政部公布《殯葬管理條例》修訂草案征求意見稿，把強化殯葬行業(yè)公益屬性、保障公民基本殯葬服務需求寫入立法目的。

分析認為，隨著相關條例抓緊推出，墓地價格管制的措施呼之欲出。

實際上，政策已經悄然改變。

5月29日，中國萬銅園接獲國家稅務總局廊坊經濟技術開發(fā)區(qū)稅務局大學城稅務所發(fā)出的稅務事項通知書指出，旗下經營性公墓企業(yè)廊坊萬桐于2022年1月1日至2024年12月31日提供墓地租賃及相關配套服務，并不適用增值稅稅務減免政策項下適用條件，其這期間的應付增值稅將根據殯葬服務的適用稅率6%重新評估，應付額外稅款及滯納金(統(tǒng)稱“額外稅款”)的繳款手續(xù)應于2025年5月30日前在監(jiān)管稅務機關完成。

《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的、扣繳義務人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！?/p>

這就意味著，經營性公墓不再享受免稅政策。

根據財政部2016年6月27日發(fā)布《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，“殯葬服務免征增值稅?！?/p>

對于殯葬行業(yè)來說，這不算小事。

中國萬桐園主要經營占地348畝的廊坊墓園，2022年至2024年其收入分別是4573.8萬元、5693.1萬元、4401.3萬元，累計收入14668.2萬元；對應歸母凈利潤分別是2203萬元、1760.2萬元、984.8萬元，累計歸母凈利潤4948萬元。

根據殯葬服務的適用稅率6%重新評估，中國萬銅園評估，截至公告日期，廊坊萬桐的應付額外稅款約為1160萬元。

之前持續(xù)盈利的中國萬銅稱，預計額外稅款將于截至2025年6月30日止6個月的財務業(yè)績中確認為虧損，并預期公司將錄得虧損及公司擁有人應占期內全面虧損，而上年同期公司擁有人應占期間溢利及全面收益總額約730萬元。

作為坐擁全國17省市283萬平方米可售墓園資產的行業(yè)老大，福壽園更覺“天塌了”。這家殯葬業(yè)老大直言，“公司之部分附屬公司因不同稅務因素導致稅務成本上升”。

2022年至2024年，福壽園收入分別是21.73億元、26.28億元、20.77億元，累計收入68.78億元，是中國萬桐園的近47倍；對應歸母凈利潤分別是6.59億元、7.91億元、3.73億元，累計凈利潤18.23億元，是中國萬桐園的近37倍。

僅從公司體量和業(yè)績規(guī)模來粗算，福壽園的應付額外稅款或是中國萬桐園的數十倍。而往年，福壽園每年繳納的企業(yè)所得稅保持在3.8億元上下。

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大擴張后的雷

政策紅利逐漸失去，監(jiān)管持續(xù)加壓之下，福壽園近十年不斷擴張的后遺癥出現了。

2013年年底上市時，福壽園在上海、河南、山東等地的可出售墓園面積為97.27萬平方米。而2002年以前，該公司已擁有劃撥土地70萬平方米。

借助資本市場，福壽園開啟大擴張步伐。該公司上市后耗資超20億元在全國布局。到2023年，福壽園可用于墓穴銷售的土地面積最高增至約285萬平方米（2024年，該數據降至283萬平方米），其殯葬業(yè)務迅速擴展至40余座城市。

遺憾的是，全國擴張未能改善福壽園的收入結構。目前，上海仍是福壽園最重要的收入來源地，2024年收入占比48.7%。

“我知道這是一個不好的現象，但行業(yè)特性對我們提出了制約?！蓖跤嬌忉尫Q，上海之外的市場當然大，但各個地區(qū)的社會發(fā)展水平不同，市場有更多選擇。相比上海區(qū)域，外地擴張的投入大，但回報較小。

于是，上海市場收縮，對福壽園的業(yè)績帶來致命風險。財報顯示，2024年，該公司上海收益9.98億元，較上年同期12.62億元下滑20.92%。

市場需求走弱，福壽園的資產價值同步下調。

2023年，該公司規(guī)模達到其有記錄以來的最高值，總資產從2010年的6.22億元增至2023年的86.68億元；其中，商譽從1476.9萬元飆升至11.29億元，無形資產從1273.5萬元升至3.1億元，存貨從7180.2萬元漲至5.58億元，墓園資產則從2012年的3.38億元增至2023年的20.75億元。

減值風險隨之而來。2024年，福壽園盈利自2010年以來首次腰斬，歸母凈利潤同比減少52.8%至3.73億元。影響凈利潤下滑的一大原因是，公司進行相關資產計提減值1.04億元。“本年度內兩家墓園項目業(yè)績持續(xù)未達預期?！备蹐@稱。

一個涉及棗莊山亭興泰墓園項目（棗莊福壽圖，即“依山陵園”）。2024年年報顯示，福壽園對該項目的相關商譽、物業(yè)及設備及墓園資產的賬面值分別確認全數減值虧損2297.3萬元、130.6萬元及3613.7萬元。

2014年12月18日，福壽園宣布，以合計5980萬元收購山亭興泰100%權益。彼時介紹，山亭興泰已自棗莊市山亭區(qū)民政局獲得開發(fā)一幅面積為 64025 平方米的地盤的權利；另一幅面積約 20.26萬平方米的地盤正在申請辦理土地使用權。

按照約定，福壽園先向山亭興泰入股投資500萬元獲其100%股權；待股權轉讓完成及其他先決條件達成后，福壽園向山亭興泰股東支付合共5480萬元，收購山亭興泰欠付山亭興泰股東的未償還債務5906萬元。

然而，此次收購直到2016年11月才正式完成。延遲這么久，原因是“延遲獲發(fā)中國政府相關批準及許可證”。福壽園2015年2月曾稱“推動與地方政府磋商并為占地300畝的地塊取得20年租賃續(xù)期?！睆臈椙f的可售面積情況來看，最終，20.26萬平方米的土地還是未進入公司可售面積范圍內。

問題不止于此。2023年，棗莊福壽園已經被發(fā)現問題。當年7月，棗莊市山亭區(qū)民政局、市場監(jiān)督管理局、自然資源局等部門進行“2023年度山東省部門雙隨機聯合抽查任務”，就殯葬服務單位（經營性、公益性公墓)建設經營情況進行定向檢查。其中，相關部門發(fā)現，棗莊福壽園存在“未經批準擅自建設公墓、經營性公墓‘批少建多’等非法占地行為，檢查結果是”發(fā)現問題待后續(xù)處理”。

據了解，棗莊福壽園已遭相關部門叫停并停止出售。2024年12月23日，國家監(jiān)察委員會主任劉金國在向十四屆全國人大常委會第十三次會議作關于整治群眾身邊不正之風和腐敗問題工作情況的報告時透露，從今年（2024年）11月起，用一年時間，在全國開展整治殯葬領域腐敗亂象專項行動。

另一個涉及遼寧特許協議項下的托管墓園項目。福壽園對賬面值為4377.7萬元的有限使用年期特許協議進行減值評估，相關無形資產已減值至可收回金額為零。

福壽園并未透露上述托管墓園項目的名字。從官網來看，福壽園在遼寧布局三個墓園，分別是朝陽龍山福園、錦州帽山福壽園以及沈陽觀陵山藝術園林，均為自有項目。

福壽園的無形資產，主要涉及特許協議。年報顯示，截至2024年12月31日，該公司特許協議賬面值2.32億元，較2023年同期2.83億元減少0.51億元，占2024年2.57億元無形資產的90.27%。

圖片來源：福壽園2024年年報

據福壽園解釋，特許協議主要指根據服務特許安排，從政府機構取得向公眾提供殯儀館和墓園服務的權利，該公司承諾提升及興建相關物業(yè)及設備，并于特許權期屆滿時歸還政府機構。特許權協議亦指根據服務特許協議從實體或機構取得權利，在特許期內代其執(zhí)行墓園經營及管理。特許協議在協定的特許期內攤銷。

2025年，減值繼續(xù)。針對上半年的虧損，福壽園解釋其中一個理由是，“基于現行會計準則，經審慎考慮本期的經營狀況和財務表現并結合對未來市場的預期，對公司之部分附屬公司錄得之商譽及相關資產進行減值撥備?！?/p>

截至2024年12月31日，福壽園仍有商譽余額11.06億元、無形資產余額2.57億元、存貨5.76億元、墓園資產19.95億元。

圖片來源：福壽園2024年年報

不過，福壽園賬上資金仍充裕。截至2024年12月31日，該公司現金及現金等價物余額約20.57億元，較上年同期22.47億元，少了近2億元。

現金充裕，福壽園近三年連續(xù)高派息。2022-2024年公司累計派息每股超100港仙，以2024年末股價計算(3.86港元)，年化股息率8.6%。其中，2024年累計派息每股54.74港仙，總派息額港幣12.69億，占公司擁有人應占溢利的311%。

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轉型：AI是出路？

目前，福壽園正在從傳統(tǒng)殯葬服務轉型為殯葬及生命科技綜合服務提供商。福壽園首席品牌官鄔亦波7月16日演講時透露，公司將服務鏈條延伸至“生前契約”與“身后永恒”，覆蓋“出生（生育）-民生（日常）-往生（殯葬）-永生（傳承）”全旅程。

“三十年前我做了福壽園，三十年后我要把‘福壽園’轉型為‘福壽元’，跨界成為殯葬行業(yè)的元宇宙?！蓖跤嬌ツ暝f出其雄心壯志，未來十年，希望將精神留存這部分業(yè)務的營收占比提高到80%。

其中，“生前契約”，是福壽園2015年推行至今的一大轉型。所謂生前契約，是讓客戶在生前就提前規(guī)劃好自己的身后事，服務內容包括臨終關懷、遺體接送、靈堂搭建、告別儀式及相關后續(xù)服務等。

“這有助于該公司提早鎖定客戶，帶來大量穩(wěn)定的客戶儲備?！睋九?，福壽園與上海、江蘇等地的街道、社區(qū)及民政相關機構合作展開生前契約服務。2024年，生前契約簽約量20229份，同比增長14.2%。

另需關注的是，2024年，福壽園首次嘗試將AI技術應用于數字人的打造。官方稱，僅需1張照片和1分鐘語音，就可用AI大模型合成對應的人物視頻，做到“數字重生”。

據報道，福壽園數字人圖文版售價為199元/次，電商平臺上類似的“讓照片開口說話”的服務普遍僅有10元左右。

如此價格差異無疑會影響消費者購買選擇。

另外，福壽園在2023年集中發(fā)力了數字殯葬，推出了數字禮葬、數字禮祭等產品，已服務超過5000名客戶，并計劃將服務范圍擴大至15000人次。

盡管腦洞大開，2024年，福壽園數字化業(yè)務收入占總營收比重不足1%。有投資者直言，“這哪是科技轉型？分明是墳頭蹦迪——瞎折騰！”