01

不是吧，重慶新房庫(kù)存竟然告急了？

這不是危言聳聽(tīng)，而是正在發(fā)生的事實(shí)。

根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，重慶中心城區(qū)的新房涉宅類有效中期庫(kù)存已降至2357萬(wàn)方。

而其中開(kāi)工在售的有2100萬(wàn)方。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

要知道，在過(guò)去三年重慶中心城區(qū)每年的新建商品住宅成交面積也就在500-600萬(wàn)方左右的水平。

這2100萬(wàn)方的庫(kù)存夠賣差不多4年了，哪里來(lái)的警報(bào)？

你先別急。

要發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的真相，不只要看總量，更重要的是看結(jié)構(gòu)。

雖然中心城區(qū)總體庫(kù)存并不算低，但核心區(qū)的整體庫(kù)存就只有400萬(wàn)方左右。

僅占總體庫(kù)存的17%，還不到兩成！

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

從這張圖可以明顯看出，這2100萬(wàn)方的新房總體庫(kù)存大部分都存在于蔡家、水土、空港、中央公園、悅來(lái)、禮嘉、大渡口、界石等區(qū)域。

而核心區(qū)的新房庫(kù)存非常少。

在核心區(qū)的所有板塊中，只有南坪和大楊石兩個(gè)板塊的新房庫(kù)存在100萬(wàn)方以上。

而在南坪，光是和黃御峰一個(gè)項(xiàng)目就占了150萬(wàn)方的份額，其它所有項(xiàng)目加在一起也不過(guò)20萬(wàn)方左右。

所以核心區(qū)真正庫(kù)存量大的也就只有大楊石一個(gè)板塊。

觀音橋、渝中半島、彈子石三個(gè)板塊目前庫(kù)存量在50萬(wàn)方左右，而其它核心板塊要么庫(kù)存在30萬(wàn)方以內(nèi)，要么干脆就沒(méi)有供應(yīng)。

如果你看明白了當(dāng)前重慶新房庫(kù)存的結(jié)構(gòu)，你就明白：

重慶核心區(qū)，真的很快就要無(wú)房可賣了。

02

以上只是單純從數(shù)據(jù)上分析。

那從現(xiàn)實(shí)的樓盤(pán)銷售情況來(lái)看，是不是這么回事呢？

我們來(lái)看看上半年重慶住宅銷售TOP20的樓盤(pán)名單。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

在上半年重慶賣得最好的20個(gè)樓盤(pán)中，核心區(qū)樓盤(pán)有10個(gè)，占比剛好一半。（沒(méi)有算禮嘉的4位，如果算上禮嘉，將達(dá)到14個(gè)）。

再看看核心區(qū)各個(gè)樓盤(pán)的具體表現(xiàn)。

觀宸，雖說(shuō)今年出現(xiàn)了不少負(fù)面的聲音，但絲毫不影響這個(gè)單套總價(jià)幾大百萬(wàn)的樓盤(pán)上半年賣到全重慶第四。

見(jiàn)山臺(tái)，渝中斷供7年的巔峰之作，首開(kāi)去化率就超過(guò)了60%。

聯(lián)發(fā)觀音橋，嘉禧聽(tīng)說(shuō)是賣完了，嘉樾的小高也清盤(pán)了，嘉和府一期也快要賣完了。

國(guó)瑞浩月府，2022年拿地，三年不到基本清盤(pán)。

璞印金開(kāi)，從首開(kāi)到基本清盤(pán)只花了不到半年的時(shí)間。

……

總體來(lái)講，雖然當(dāng)前樓盤(pán)仍處于深度調(diào)整過(guò)程中，但是核心區(qū)的樓盤(pán)基本上都還賣得不錯(cuò)。

要想在核心區(qū)買到心儀的好房子，還真的要下手快才行。

03

不管你認(rèn)為當(dāng)前重慶房子的庫(kù)存量是大還是小，一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)就是：

重慶新房庫(kù)存一直在持續(xù)縮減。

根據(jù)重慶銳理機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，重慶預(yù)售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個(gè)月，在全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市中排名倒數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點(diǎn)的二線城市。

圖源銳理數(shù)據(jù)

縮減的不光是中期庫(kù)存，還有遠(yuǎn)期庫(kù)存。

一方面，土地供應(yīng)急劇縮減。

2022年，467萬(wàn)方；

2023年，295萬(wàn)方；

2024年，135萬(wàn)方；

2025年上半年，108萬(wàn)方。

圖源克而瑞

另一方面，重慶正式啟動(dòng)了史無(wú)前例的大規(guī)模土地回收。

其中重慶中心城區(qū)的回收土地共計(jì)36宗，土地面積2712畝，涉及居住用地的建筑規(guī)模約385萬(wàn)方！

相當(dāng)于過(guò)去兩年重慶中心城區(qū)新增住宅用地之和的90%。

從2022年開(kāi)始，土地供應(yīng)大幅縮減，減少源頭供應(yīng)；

從2024年開(kāi)始，政府大批量收購(gòu)存量商品房，減少中短期庫(kù)存；

從2025年開(kāi)始，政府開(kāi)始大規(guī)模回收閑置土地，減少遠(yuǎn)期庫(kù)存。

這就是一套去庫(kù)存的組合拳，會(huì)讓重慶樓市的“新房荒”逐漸成為常態(tài)。

而首當(dāng)其沖的就是核心區(qū)。

重慶總體庫(kù)存量目前還有不少，但核心區(qū)的新房庫(kù)存已經(jīng)拉響了警報(bào)。

畢竟想在觀音橋和兩濱一嘴買房的人，不大可能跑到空港、蔡家、水土、龍興去買房。

近郊新區(qū)的庫(kù)存量并不會(huì)影響到核心區(qū)新房的銷量。

當(dāng)核心區(qū)的新房庫(kù)存告急，重慶房?jī)r(jià)一定會(huì)率先從核心區(qū)開(kāi)始發(fā)起反攻。