每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京五環(huán)外限購松綁，不是每個(gè)樓盤都額手稱慶。

在大興新城西片區(qū)，梧桐府就有些落寞。

截至8月13日，它網(wǎng)簽14套，成交均價(jià)4.19萬元/平米，成交金額1.053億元，地價(jià)覆蓋率4.91%。

此時(shí)，距離這個(gè)郊區(qū)大平層項(xiàng)目開盤，已過去了一個(gè)多月。7月10日，它入市房源366套，預(yù)售均價(jià)4.93萬-5.07萬元。

這份成績單，最難堪的不是賣了多少套，而是有了好房子元素，居然賣不過隔壁的興城之星。

它的單價(jià)，比興城之星低了3100元/每平米。單看絕對值，的確差距不大，但如果算降幅，大致降了7%。

沒錯(cuò)，就是降了7%！

關(guān)鍵問題是，降價(jià)也沒見到良效。

反觀興城之星，2024年3月26日取證，供應(yīng)242套，截至目前網(wǎng)簽217套，網(wǎng)簽均價(jià)4.48萬元/平米，網(wǎng)簽金額17.56億元。

當(dāng)然，此一時(shí)彼一時(shí)，花姐寧愿相信這是市場的問題。（詳見《大興新城，豪宅情未了》

按照常理，梧桐府在產(chǎn)品端是有一定優(yōu)勢的，每戶全送奇偶陽臺，社區(qū)里有風(fēng)雨連廊等好房子元素。

即便如此，為啥購房者還不買賬呢？

四葉草戶型過于經(jīng)典

有興城之星珠玉在前，梧桐府也是清一色大平層。

梧桐府分南北兩區(qū)，擁有六個(gè)面積段產(chǎn)品：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

而興城之星的戶型共有4款，為150、180、230、270平米。

花姐復(fù)盤過興城之星的成功，發(fā)現(xiàn)其秘訣在于，戶型南向4面寬，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的南北通透。

而梧桐府選擇了四葉草造型，南向只有三面寬。即便有了奇偶陽臺加持，戶型還是比興城之星差點(diǎn)意思。

花姐拿梧桐府222平米和興城之星230平米戶型作個(gè)對比。

梧桐府除了在贈送面積上強(qiáng)于后者外，其余在整體戶型格局、通透性、面寬進(jìn)深等居住體驗(yàn)上，均處于落后地位。

奇偶陽臺遭遇背刺

奇偶陽臺，是比較雞肋的，尤其在北京，冬天太冷，夏天太熱。

還有一個(gè)弱點(diǎn)，就是隱私問題。

陽臺錯(cuò)層設(shè)計(jì)，意味著樓上斜上方的人在陽臺，可以看見樓下陽臺的動向，甚至可以看到斜下方的客廳、房間情況。

以梧桐府222平米為例。

它的陽臺在主臥的正南面，隱私是個(gè)大問題；由于1.6米的陽臺進(jìn)深，還會導(dǎo)致室內(nèi)的采光，不是十分充足。

同樣的，無論奇數(shù)還是偶數(shù)層，緊挨陽臺的下一戶，都會因陽臺伸出太多而影響光線。

怎么解決奇偶陽臺的隱私問題呢？順義區(qū)的懋源云紀(jì)和華潤置地后沙峪項(xiàng)目給出了解法，奇偶層之間加設(shè)防火挑檐。

銷售平平淡淡，梧桐府還將遇到了一個(gè)新對手：興創(chuàng)沐春墅，在其東南方向距離約6公里。二者可謂是堂兄弟。

興創(chuàng)沐春墅有4款戶型：111平米、129平米、163平米和192平米。

它的兩款大戶型不僅南向四面寬，而且陽臺實(shí)用性更強(qiáng)，南向?yàn)殚_敞陽臺，進(jìn)深超過1.5米。

更關(guān)鍵的是，興城沐春墅的開敞陽臺，是可以封閉的。它公開表態(tài)，陽臺可設(shè)置可關(guān)閉的電動窗。（詳見《大興新城，公開封陽臺了》）

簡而言之，梧桐府的產(chǎn)品落后了周邊的競品。

神秘的總包商

穿透股權(quán)，梧桐府、興城之星和興城沐春墅有血緣關(guān)系。

但梧桐府里有民營資本。

它的開發(fā)商為北京興城發(fā)展，由大興發(fā)展集地和大興城建，分別持股84.1561%和15.8439%。

大興發(fā)展集地有49%的股權(quán)，隸屬萬興建筑集團(tuán)。后者是一家民營建筑商，實(shí)控人為董事長呂保明，持股約95%。

也就是說，呂保明個(gè)人在梧桐府里，間接持有約41%的股份。

而興城之星由中建三局建設(shè)和興城置地持有，興城沐春墅由興創(chuàng)置地一家持有。

在梧桐府，呂保明的身份搖身一變，從乙方變甲方。

不僅如此，他可能還是梧桐府的工程總包商。

今年5月15日，興城發(fā)展發(fā)布了梧桐府及0007幼托地塊的總包商招標(biāo)公告，最終由北京興坤建筑中標(biāo)，中標(biāo)金額9.479億元。

北京興坤建筑的法人和大股東為呂海生，持股72%。有媒體披露，呂海生與呂保明疑似父子關(guān)系。

如果他們的這種關(guān)系確鑿，呂保明在梧桐府就做到了甲乙兩面通吃。

這一點(diǎn)，多少會令一些購房者猶豫不決。

花姐點(diǎn)評：

這幾天，北京五環(huán)外限購松綁，各種分析滿天飛。

政策是這樣的：京籍居民家庭、在京連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

有一批樓盤開始炒作。最直接的動作是，發(fā)熱銷海報(bào)。

例如，新政首個(gè)周末成交突破1億元；周末到訪客戶突破300組；周日認(rèn)購簽約頂層復(fù)式2套；周末認(rèn)購18套、1.87億元；等等。

這些成績單，真真假假，反正一眼掃過就罷了。

但，有新政總比沒有強(qiáng)。

最起碼，五環(huán)外會迎來一波熱潮，至于能持續(xù)多長，效力有多大，不好評價(jià)。

在這個(gè)利好政策下，梧桐府會有出什么招呢？