多年前，人人都在信仰“房價(jià)永漲不跌”，但當(dāng)時(shí)在重慶任職的黃奇帆卻提出了一個(gè)驚人的觀點(diǎn)——房地產(chǎn)不應(yīng)該超過社會(huì)固定資產(chǎn)總投資25%。

這些年過去，黃奇帆的預(yù)想好像已經(jīng)成真了。根據(jù)公布數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國樓市新房成交均價(jià)已破萬，降至9649元/平米，過去一年來下跌近2%，成交面積及價(jià)格均實(shí)現(xiàn)“雙降”。

近期，黃奇帆再次拋出一個(gè)看似中庸的論斷：未來房價(jià)不會(huì)大漲大跌，將隨GDP小幅波動(dòng)。

黃奇帆的預(yù)想這次會(huì)成真嗎？當(dāng)前的樓市背景下，作為老百姓，我們怎樣才能將自己的利益最大化呢？

需要注意的是，黃奇帆這個(gè)被精心修飾的預(yù)言背后，藏著冷峻的時(shí)代真相——當(dāng)房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)變成“不塌方就是勝利”的危樓，一個(gè)依靠土地呼吸的經(jīng)濟(jì)體正在經(jīng)歷艱難改變。

01、人口懸崖上的樓市困局：預(yù)言能否再成真？

人口結(jié)構(gòu)決定了剛需的天花板。

2024年中國新生兒數(shù)量僅768萬，而60歲以上人口占比突破26%，人口金字塔的倒掛意味著真實(shí)住房需求將持續(xù)萎縮。就目前的形勢來看，“降價(jià)走量”已難改變供應(yīng)過剩的基本面。

隨著“三條紅線”持續(xù)壓縮房企融資，開發(fā)商被迫以價(jià)換量。上半年新房均價(jià)不斷跌破記錄，而居民部門杠桿率已觸及警戒線，接盤能力嚴(yán)重透支。

這種情況下，樓市問題好像無解。

退無可退，地方大量依存土地的邏輯下，“不崩盤”成為核心目標(biāo)。于是，各地在極力用二手房限價(jià)令制造價(jià)格堅(jiān)挺假象、國有房企托盤拍地維系地價(jià)體系、定向信貸維持資金流不斷裂等手段，維系目前樓市不崩盤。

看起來這一切好像具有可行性，但其實(shí)本質(zhì)上只是在不斷讓債務(wù)轉(zhuǎn)移，也讓新房和二手房市場開始割裂——二手房天量庫存如同懸頂堰塞湖。

02、大國轉(zhuǎn)身：樓市平盤背后的文明切換

當(dāng)深圳科技園附近的房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)型賣起科技裝備，一場靜默的價(jià)值革命已然爆發(fā)。

上海張江研發(fā)崗年薪碾壓陸家嘴投行；合肥量子實(shí)驗(yàn)室?guī)Щ鹬苓吷r配送產(chǎn)業(yè)；武漢光谷設(shè)計(jì)師客單價(jià)比肩深圳室內(nèi)設(shè)計(jì)……事實(shí)均在說明，土地空間價(jià)值正被技術(shù)空間價(jià)值替代。

這些恰是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)告別空間依賴的微觀寫照。

總有一天，前沿科技、光伏等新產(chǎn)品會(huì)逐步替代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，成為新的經(jīng)濟(jì)支柱。

03、形勢之下，普通百姓如何利益最大化？

三代人六個(gè)錢包供養(yǎng)的“江景豪宅”是集體迷思的墓碑?？梢試L試學(xué)習(xí)德國人用收入五年置下終身居所。北歐經(jīng)驗(yàn)證明：當(dāng)居住成本壓縮至收入25%以下，創(chuàng)造力才獲得真正解放。

上海裁縫鋪里定制旗袍仍訂單爆滿的現(xiàn)象，預(yù)言著手藝將碾壓學(xué)區(qū)房的新紀(jì)元。當(dāng)房產(chǎn)證淪為普通商品登記簿，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證正成為新貴族的紋章。

哈爾濱學(xué)生改造農(nóng)機(jī)獲千萬風(fēng)投的故事，正在殺死“孟母三遷”的古老敘事。當(dāng)名師資源突破地域封鎖，教育焦慮的解毒劑是讓孩子掌握AI不可復(fù)制的創(chuàng)造能力。

總之，在當(dāng)前的樓市局勢下，居住觀重構(gòu)、財(cái)富錨點(diǎn)遷徙、教育投資轉(zhuǎn)向等習(xí)慣與觀念的變化，才是我們普通百姓應(yīng)對變化的“萬全之策”。