大家還記得5月份引起哄搶的番禺廣場融媒體北側(cè)地塊嗎？

彼時，地頭蛇番禺置業(yè)大戰(zhàn)龍湖、綠城，最終以3億搶下地塊，樓面價1.99萬/平，溢價率19.5%。

最近，我們拿到了一版項目初步戶型規(guī)劃的爆料，跑了一趟番禺廣場發(fā)現(xiàn)幾個很有意思的點：

·番禺廣場TOD真的在動工；

·番禺廣場，300來萬的上車小戶型全面缺貨；

·番禺置業(yè)融媒北地塊，學鐵商齊配，有爆款潛質(zhì)。

1、90-110-130平，主打剛改，容積率3.0

融媒北地塊體量只有1.5萬方，精品單體樓，所以做什么戶型就很關(guān)鍵。

在這一版初步規(guī)劃中，一層5戶：上車戶型90平*3+110平+130平，陽臺率20%。

90平是番禺廣場剛改盤的上車甜點位，無論是路勁美的雋樾府、保利瑯譽、龍湖金地天峯的上車戶型都差不多，普遍上車價基本是300-350萬左右。

按照規(guī)定，項目住宅外立面要進行公建化處理，逼格會很高。

我們在現(xiàn)場公示牌看到，地塊的初步備案名-置業(yè)·海樾。

融媒北地塊的開發(fā)商番禺置業(yè)，之前在番禺廣場開發(fā)了超級大盤金海岸花園，可以說是老番禺了，對板塊相當熟悉。

圖片源于公眾號金海岸花園

金海岸花園的整體風格偏歐式，湖居+江景，很有番禺老錢風，錦繡香江和錦繡銀灣的即視感。

融媒北地塊是番禺置業(yè)的第一個新規(guī)戶型，參考金海岸花園戶型，層高都在3米以上，做戶型也是往大開間、大陽臺、大面積走，配入戶花園。

金海岸花園的舊規(guī)96平，不會做的很極致，整體更舒適取向，但該有的東西都會有。

2、學鐵商齊配，樓下就是萬科里

地塊之所以會引起幾家房企爭奪搶出高溢價，地塊配套也很不錯，學鐵商醫(yī)都不遠。

·距離番禺廣場地鐵站E口約350米，實測步行約5分鐘，周邊都是現(xiàn)代化城市界面，走起來不費勁。

番禺廣場地鐵站3/18/22，還有規(guī)劃中的17號線。

3號線：珠江新城、天河北、長隆萬博、客村、機場

18號線：珠江新城東、琶洲、東站、南沙

22號線：南站、白鵝潭、芳村

·不配建學校，大概率統(tǒng)籌讀周邊的東興小學，已經(jīng)劃入省一級德興小學教育集團管理。

·家門口就是萬科里，番大中醫(yī)醫(yī)院也不遠。

地塊周邊的居住環(huán)境和商業(yè)氛圍都不錯。

地塊樓下是萬科里商業(yè)，吃喝玩樂沒有問題，如果喜歡逛街還是坐一個站到萬博更合適。

·旁邊有一條河涌

如果項目想往更高端走，需要整理河涌兩岸的景觀，弄好了會是一個不錯的加分項。

·番禺廣場TOD在動了

地塊旁邊的番禺廣場施工能看到一定的進展，塔吊也整起來了。

2025年8月↓

2024年11月↓

在規(guī)劃中，中軸廣場、商場、停車場、地鐵都會有且都通過地下相連。

番禺廣場核心區(qū)幾個新盤，配建壓力小、市場比較穩(wěn)定，對開發(fā)商來說是好事，但對片區(qū)來說，一切增量都要看政府配套落地的效率。

比如說前面提到的番禺廣場TOD，自從2017年圍蔽到今天，看得見，卻摸不著。

比如說，2023年落成運營的番禺圖書館。

比如說，東興小學劃入德興小學教育集團。

背后的操盤手都是由政府主導，而非片區(qū)內(nèi)的開發(fā)商。

也就是說，開發(fā)商沒法通過新配套來吸引客戶，只能花更多心思在打磨產(chǎn)品和研究市場需求。

3、交通+居住，番禺廣場基本面夠硬

這個項目的配套風格，有點像澳洲、英國CBD的高端公寓，高顏值的公建外立面，下樓是商業(yè)CBD，旁邊是片區(qū)的中心綠化公園，距離交通樞紐核心也很近。

這兩年，番禺廣場的市場供應和需求都比較穩(wěn)，供應節(jié)奏比較好，新盤是一個個來的，路勁-綠城-番禺置業(yè)，且體量都不大，可以消化下來。

主要目標客群包括3號線、18號線、22號線通勤的打工人，周邊城市界面和配套，有不錯的綜合競爭力。

以及，原地置換或是二套的地緣改善客，番禺廣場對周邊本地人的吸引力是夠的。

此外，番禺廣場作為行政中心，番禺區(qū)政府、稅務(wù)局、財政局、教育局均位于此處，還有中銀大廈、萬聯(lián)證券等一批偏金融的企業(yè)，公務(wù)員和高管都是潛在客戶。

現(xiàn)在，板塊沒什么餅了，學校、醫(yī)院、地鐵都是所見所得。而番禺廣場TOD都擺爛7年了，大家都知道短時間內(nèi)落地難度很高。

番禺廣場的基本面好，交通屬性和居住屬性，都可以拿高分，尤其是有3和18直達三大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

唯一比較弱的是教育屬性，德興小學、東興小學這些在市橋都算不錯，但放在全市就不太夠看。

以90-110-130的戶型面積段定位來看，融媒北地塊還是更像路勁美的雋樾府。后者面積段87-112-132平，走貨速度很不錯，小戶型87平在去年就清完了，正常樓層賣到4萬左右，320-350萬。

目前，路勁美的雋樾府只剩下不到40套132平大戶型，由于總價比較貴，所以去化慢一點，均價3.6-3.9萬/平，2樓特價450萬，準現(xiàn)房了。

至于綠城玉海棠的定位更改善，108-118-138平，目前只剩10多套單位，特價3.9-4.6萬平。

現(xiàn)場銷售說，200多套單位，開盤4個月就差不多清盤，有不少客戶是奔著綠城品牌和產(chǎn)品來的。

這個展示區(qū)外立面顏值，也的確比較特別，確實比周邊項目要更好看。

總結(jié)一下，接下來番禺廣場核心區(qū)也即將缺貨，尤其是中小戶型馬上清盤，融媒北地塊也將會面臨一個不錯的市場空檔期，潛在供應黃沙島地塊和融媒北地塊也并不是一個路子。

不過，在綠城玉海棠短時間內(nèi)去化了200多套單價4萬+的項目后，片區(qū)內(nèi)的地緣改善客或許會相對少一點。

對小戶型上車客群來說，總價預算300多萬，想在番禺上車只有創(chuàng)新城和沙溪能考慮，但沙溪龍湖小戶型快沒貨了，創(chuàng)新城的居住氛圍比起番禺廣場還是差點意思。

只要產(chǎn)品和價格到位，融媒北地塊憑借基本面就很能打，感興趣的朋友添加拆神助手。