對(duì)樓市有所了解的朋友，應(yīng)該都聽過(guò)當(dāng)年“禮嘉三大神盤”的故事。

為啥被稱之為神盤呢？它們一般都是由當(dāng)?shù)貒?guó)企開發(fā)，拿地成本低、價(jià)格也實(shí)惠，全憑口碑傳播，不打廣告也不上分銷也能快速賣掉。

可以說(shuō)只要買到就能賺到，甚至還要托關(guān)系，故被冠之以神盤的稱號(hào)。

前一陣，小樹在踩盤的時(shí)打聽到，九龍坡也冒出一個(gè)國(guó)企開發(fā)的神秘樓盤。

不過(guò)這個(gè)樓盤從年初售樓部亮相到現(xiàn)在，大半年了一套房子都沒(méi)賣掉，甚至連名字都沒(méi)幾個(gè)人聽說(shuō)過(guò)。

同樣都是國(guó)企開發(fā)的神盤，為啥天差地遠(yuǎn)如此之大呢？

01.重慶西山壹號(hào)院

華巖新城熱門板塊

這個(gè)樓盤叫做“西山壹號(hào)院”，是不是個(gè)豪宅呢？

有趣的是，在網(wǎng)上也能搜到一個(gè)相同名字的樓盤—位于北京的豪宅“西山壹號(hào)院”，二手房最低售價(jià)高達(dá)2000萬(wàn)，一般人根本可望不可及。

而重慶這個(gè)“西山壹號(hào)院”，效果圖是這樣子的。

不僅外觀無(wú)法把它和豪宅聯(lián)系起來(lái)，也看不到任何院子的存在，剩下唯一的解釋就是位置應(yīng)該緊鄰重慶西邊的山脈。

果然不出所料，在地圖可查到它的位置就在華巖新城中梁山街道，位于中梁山的山腳。

對(duì)九龍坡有所了解的朋友應(yīng)該知道，這個(gè)位置又被稱之為“環(huán)松板塊”。

主要原因是，之前這里曾有個(gè)很大的“環(huán)松木材市場(chǎng)”以及眾多廠房和倉(cāng)庫(kù)，在拆遷之后騰出了大量土地，成為一個(gè)新興區(qū)域。

2021年9月，九龍坡投資總額25億元、累計(jì)長(zhǎng)21.5公里的45條開發(fā)地塊配套道路，在這個(gè)華巖鎮(zhèn)原環(huán)松木材市場(chǎng)地塊舉行集中開工儀式。

由此，正式拉開了環(huán)松板塊開發(fā)的序幕。

為了開發(fā)這個(gè)區(qū)域，相關(guān)方面可謂是不遺余力。

不僅華福大道、軌道5號(hào)線在此相繼通車，還新建了漂亮的城市公園、田壩中學(xué)也搖身一變九龍坡實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，區(qū)域面貌煥然一新。

中冶、金茂等多個(gè)知名開發(fā)商相繼在此開發(fā)樓盤，房?jī)r(jià)一度被炒到1萬(wàn)三四一平，依然賣得風(fēng)生水起。

在這個(gè)熱門板塊開發(fā)的樓盤，應(yīng)該是大有前途才對(duì)吧~

02.售樓部建成許久

價(jià)格太高無(wú)人買單

從軌道5號(hào)線中梁山站下來(lái)之后，步行約2公里便能到達(dá)這個(gè)項(xiàng)目。

在軌道站的旁邊有個(gè)新建的集中商業(yè)—仁和時(shí)光里，體量不算很大，但商鋪基本都開滿了，看來(lái)這邊的人氣還很不錯(cuò)。

從田福路走進(jìn)去之后，便是這個(gè)開發(fā)不久的環(huán)松板塊。

隨著道路和公園的陸續(xù)建成，以及大盤學(xué)樘金茂悅的到來(lái)，這個(gè)板塊已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，已經(jīng)成了一個(gè)亮眼的城市新區(qū)。

再往前走沒(méi)走多遠(yuǎn)，便看到一個(gè)在建中的樓盤，這便是傳說(shuō)中的西山壹號(hào)院了，售樓部就修在臨街商業(yè)里面，頭排兩棟建筑已經(jīng)封頂了。

遠(yuǎn)處便能看到中梁山，大概隔了幾百米的距離，也能算個(gè)山景房吧。

進(jìn)入售樓部便能看到它的沙盤，整個(gè)樓盤總占地約100多畝，分為兩期來(lái)開發(fā)，開發(fā)商隸屬于九龍城市開發(fā)集團(tuán)。

其中一期又由多個(gè)地塊組成，目前正在修建的是緊鄰馬路地塊，總共由7棟小高層和洋房組成。

傳說(shuō)這里一套房子沒(méi)賣掉，是真的嗎？

結(jié)果置業(yè)顧問(wèn)告訴我，這里售樓部的確是今年初建好的，但到現(xiàn)在還沒(méi)開盤，自然不可能賣掉。

這個(gè)答案似乎也有道理，但售樓部都修了這么久了，房子都已經(jīng)封頂了，別說(shuō)開盤了，連任何推廣動(dòng)作都沒(méi)有，開發(fā)商一點(diǎn)不著急嗎？

現(xiàn)場(chǎng)空蕩蕩的售樓部

小樹在售樓部轉(zhuǎn)了一圈，在一個(gè)角落發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目售價(jià)表，直接把我驚呆了。

項(xiàng)目的備案均價(jià)達(dá)到建面約16000元/平，總價(jià)達(dá)到160萬(wàn)左右，甚至比九龍坡核心區(qū)的當(dāng)紅大盤招商1872還貴。

而一街之隔的學(xué)樘金茂悅，目前對(duì)外釋放的價(jià)格也就建面11500元/平，實(shí)際打折下來(lái)也就建面一萬(wàn)左右。

也就是說(shuō)兩個(gè)位置相鄰定位相同的樓盤，價(jià)格足足相差了五六千一平，也不曉得開發(fā)商哪里的自信，或者就是一個(gè)拍腦袋的產(chǎn)物。

雖然西山壹號(hào)院是精裝房，但考慮到學(xué)樘金茂悅已經(jīng)是現(xiàn)房，而且市場(chǎng)口碑不錯(cuò)，這么大的價(jià)差購(gòu)房者完全沒(méi)有辦法下叉。

這也怪不得原計(jì)劃3月份就要開盤的項(xiàng)目，一直拖到現(xiàn)在都沒(méi)法開盤。

肯定有好奇的粉絲問(wèn)了，既然前期價(jià)格定高了，那后期直接降價(jià)不就行了嗎？

說(shuō)起來(lái)容易，事情似乎還沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

由于這個(gè)樓盤是國(guó)企開發(fā)的，大幅度降價(jià)可能會(huì)聯(lián)想到“資產(chǎn)流失”這頂大帽子，沒(méi)有人敢輕易拍板，只能這樣先擺起了。

房子賣不掉，那就這樣一直擱起了嗎？

其實(shí)也不用擔(dān)心，只要后面大BOSS足夠重視了，說(shuō)降就降而且降幅驚人，就像當(dāng)年尊貴的“禮嘉三大神盤”一樣，現(xiàn)在最便宜的已經(jīng)干到建面一萬(wàn)以下了。

你說(shuō)禮嘉都只賣9000多了，華巖新城還不得更干脆點(diǎn)？

03.搞商品房難度大

保障房劍走偏鋒

有意思的是，由于這個(gè)樓盤開局不利，甚至可能影響未來(lái)九龍坡的樓市格局。

西山壹號(hào)院只是一個(gè)試探的過(guò)河卒子，背后還有更宏偉的計(jì)劃。

2024年12月，九龍城市開發(fā)集團(tuán)旗下常青藤觀江公司完成了九龍坡區(qū)環(huán)松木材市場(chǎng)住宅開發(fā)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)公開招標(biāo)。

該項(xiàng)目總投資額29.05億元，占地面積約155畝，總建筑面積約33.18萬(wàn)平方米，打造一個(gè)集高架空層、開闊公共空間及精致設(shè)計(jì)于一體的生態(tài)住宅

這個(gè)環(huán)松木材市場(chǎng)住宅項(xiàng)目，位置就在幸福西山壹號(hào)院旁邊，兩個(gè)項(xiàng)目都屬于九龍城市開發(fā)集團(tuán)旗下，可以說(shuō)是一對(duì)親兄弟。

為啥國(guó)企要親自下場(chǎng)呢，答案倒也簡(jiǎn)單。

現(xiàn)在開發(fā)商拿地非常謹(jǐn)慎，只有核心區(qū)地塊才有足夠吸引力，郊區(qū)地塊往往無(wú)人問(wèn)津；為了解決土地閑置難題，只能讓國(guó)企嘗試自行開發(fā)。

但西山壹號(hào)院的銷售現(xiàn)狀，無(wú)疑給人當(dāng)頭一棒。

2025年5月，重慶多個(gè)區(qū)縣發(fā)布公告，依據(jù)自然資源部《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》規(guī)定，擬使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券依法收回收購(gòu)閑置存量土地。

其中由重慶龍九建設(shè)有限責(zé)任公司（隸屬九龍城市開發(fā)集團(tuán)）持有的環(huán)松木材市場(chǎng)多宗地塊被相關(guān)方面回購(gòu)，這也意味著相關(guān)建設(shè)計(jì)劃已經(jīng)被終止。

而另一方面，隨著配售型保障房九龍宸曦的一炮而紅，讓相關(guān)方面意識(shí)到商品房開發(fā)難度重重，配售型保障房或許才是陽(yáng)光大道。

畢竟又有政策扶持又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，操盤難度大大降低了，干起來(lái)更加得心應(yīng)手。

如果未來(lái)九龍坡冒出一堆保障性住房，也不要太奇怪哦。