作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

悲觀者正確，樂觀者前行。

深圳樓市底部還要走多久？

市場(chǎng)有點(diǎn)悲觀

最近市場(chǎng)有點(diǎn)悲觀了。

上周五，深圳寶安區(qū)賣出了南街坊A002-0108宗地，只有招商+華潤(rùn)聯(lián)合體、中海、建發(fā)3個(gè)主體競(jìng)拍，成交價(jià)86.4億，綜合樓面價(jià)59586.21元/㎡。

因?yàn)檫@是寶安板塊時(shí)隔一年拿最優(yōu)質(zhì)的好地，甚至還特別開了一場(chǎng)路演推介抵款，各項(xiàng)用地指標(biāo)都重新調(diào)整過，比周邊拍出過的地塊都要好。

市場(chǎng)都認(rèn)為會(huì)有多家開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)搶地，然后誕生新地王，但樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期了。

于是市場(chǎng)開始有點(diǎn)悲觀，感覺深圳地產(chǎn)是不是被市場(chǎng)拋棄了。

加上7月和8月樓市出政策的小作文亂飛，以及A股突破100萬(wàn)億元大關(guān)以及銀行密集加強(qiáng)監(jiān)控資金違規(guī)進(jìn)入股市的渲染，各大房產(chǎn)群、樓市群也開始討論會(huì)不會(huì)賣房炒，要不把手里的錢挪到股市，也進(jìn)一步放大了這種市場(chǎng)悲觀情緒。

更重要的是，過去銀行監(jiān)控資金的流向更多是針對(duì)樓市而不是股市。

樓市牛市的時(shí)候，銀行密集發(fā)聲嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，現(xiàn)在輪到股市了，那么信貸資金的流入會(huì)不會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)？

而這對(duì)很多原本就對(duì)樓市搖擺不定的人來說，影響就更明顯了。

事實(shí)上，房地產(chǎn)無(wú)論去到哪個(gè)階段都是支柱，都是很多資產(chǎn)的抓手。

很多理財(cái)或者固定收益類的底層資產(chǎn)掛鉤的都是房產(chǎn)。

比如REITS底層資產(chǎn)不是一條高速公路、一座水庫(kù)、一座發(fā)電站，就是一個(gè)購(gòu)物中心、一片產(chǎn)業(yè)園、一個(gè)公租房小區(qū)，都離不開基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)物業(yè)。

最近市場(chǎng)上有一只公開認(rèn)購(gòu)?fù)馃岬腞EITS，底層資產(chǎn)就是一個(gè)購(gòu)物中心，衡量收益的標(biāo)準(zhǔn)就是講出租率，行業(yè)租售比水平，然后才有所謂的資金回報(bào)率。

而不同的事件，心態(tài)不一樣，看待的視角就不一樣。

比如城市收儲(chǔ)，有人看到的是放水重現(xiàn)，有的人看到的是結(jié)構(gòu)調(diào)整，看到的是城市轉(zhuǎn)型。

所以，如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，過度悲觀的市場(chǎng)反而有時(shí)候是機(jī)會(huì)。

底部還要走多久？

市場(chǎng)之所以對(duì)樓市悲觀，最大的原因是不知道這樣的樓市行情還要走多久，還要扛多久。

并且都在等一個(gè)完美的抄底時(shí)機(jī)，等一個(gè)時(shí)機(jī)重新進(jìn)場(chǎng)。

而目前深圳樓市依舊處在一個(gè)二手房高掛盤量，新房庫(kù)存依舊維持在5萬(wàn)+套，去化周期接近16個(gè)月的階段。

但對(duì)深圳樓市行情的判斷并非沒有更直觀觀測(cè)的指標(biāo)。

那就是深圳的土地市場(chǎng)變化，從土地端傳來的信號(hào)，往往可以影響銷售市場(chǎng)端3-5年。

深圳對(duì)住宅凈地的供應(yīng)進(jìn)入2025年已經(jīng)是斷崖式的供應(yīng)。

根據(jù)深圳住房計(jì)劃商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃——

2015年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)85公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)5.67萬(wàn)套；

2016年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)72公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)4.3萬(wàn)套；

2017年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)168公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)8萬(wàn)套；

2018年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)87公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)5萬(wàn)套；

2019年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)103公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)5.5萬(wàn)套；

2020年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)125公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)6.3萬(wàn)套；

2021年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)149.3公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)6萬(wàn)套；

2022年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)215公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)6萬(wàn)套；

2023年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)330公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)6萬(wàn)套；

2024年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)240公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)4.5萬(wàn)套；

2025年商品房計(jì)劃用地供應(yīng)100公頃，商品住房計(jì)劃供應(yīng)4萬(wàn)套。

（來源:深圳2020年-2025年住房計(jì)劃）

可以發(fā)現(xiàn)，2025年是商品房住宅用地比2019年深圳加大用地供應(yīng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)還低，供應(yīng)計(jì)劃套數(shù)也是近11年來最少的一年。

雖然每年商品住房供應(yīng)，到最后可能會(huì)超額完成計(jì)劃，因?yàn)檫€有一些舊改的項(xiàng)目可能會(huì)入，但實(shí)際供應(yīng)增加幅度也不會(huì)多多少。

而2020年新房牛市除了限價(jià)出現(xiàn)新房與二手房倒掛的因素，還有一個(gè)原因就是2015-2018年階段深圳新房用地供應(yīng)控。

這才導(dǎo)致深圳樓市新房稀缺出現(xiàn)連續(xù)3年的新房熱，同時(shí)也導(dǎo)致2020年-2021年階段深圳新房市場(chǎng)出現(xiàn)大量的日光盤。

這個(gè)階段深圳樓市的去化周期大約是10個(gè)月。

（來源:深圳2020年住房計(jì)劃）

（來源:深圳2021年住房計(jì)劃）

所以，如果按照土地供應(yīng)到新房銷售階段的路徑推演，連續(xù)3年的商品住房用地低供應(yīng)，把庫(kù)存周期降到10個(gè)月左右，就能對(duì)新房市場(chǎng)托穩(wěn)起到立竿見影的效果。

如果再加上嚴(yán)控新房套數(shù)的供應(yīng)，效果也會(huì)更明顯。

深圳新房已經(jīng)連續(xù)兩年收緊計(jì)劃供應(yīng)套數(shù)，而今年1月到8月19日，深圳新房預(yù)售開盤的個(gè)數(shù)僅69個(gè)，而進(jìn)入8月到當(dāng)前，也僅預(yù)售4個(gè)項(xiàng)目。

那么深圳新房的市場(chǎng)底部還要走多久，自然就有答案了。

而換句話說，現(xiàn)階段的深圳市場(chǎng)，其實(shí)也到了深水區(qū)。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)