今年3月的數(shù)據(jù)一出來，好多關(guān)注樓市的人都坐不住了。

北上廣深一二手住宅銷售價格環(huán)比全線上漲，廣州更是時隔將近三年，頭一回實現(xiàn)一二手房價格雙雙環(huán)比上漲。摩根大通的策略師Rajiv Batra直接放話了，說中國長期低迷的樓市很可能已經(jīng)到達了轉(zhuǎn)折點。緊接著，香港那邊樓市成交火爆，摩根大通又補了一句，香港的復(fù)蘇正在帶動內(nèi)地市場。

乍一看，這一系列信號確實夠撩人的。但咱們不能被表面的熱鬧給帶跑了，今天就把3月的數(shù)據(jù)攤開來，聊聊里面到底藏著什么門道。

光看這些漲幅，樓市回暖四個字好像坐實了。

但價格呢？這才是真正的關(guān)鍵點。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)說得很直白，3月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比整體下降了0.7%，北京降0.4%，上海降0.3%，廣州降1.0%，深圳也降了1.0%。這哪里是漲價，分明是以價換量。

幾個城市里，上海稍微特殊一點，成交價格環(huán)比微漲了0.08%，結(jié)束了長達33個月的下跌周期，但這點漲幅幾乎可以忽略不計。廣州更扎心，二手住宅價格環(huán)比跌了1%，同比更是暴跌8.6%。

也就是說，量上去了，價沒怎么動。北京的中介說得特別實在，他們門店3月份靠以價換量，成交量漲了10%，但成交價比去年同期低了15%。一套兩百多萬的房子，買家上來就砍二三十萬。這就是所謂的樓市回暖的真相。

說到廣州，它這次其實挺有意思。別的城市還在苦哈哈地降價換量，廣州率先實現(xiàn)了“一二手房雙漲”，雖然二手房價環(huán)比還是跌的，但一二手房的銷售價格環(huán)比都往上走了，這在近三年的四個一線城市里是獨一份。背后原因也不復(fù)雜，廣州的樓市政策松綁力度最大，上半年就在放開大戶型限購，到了下半年更猛，直接全面取消了限購，成為一線城市里的第一個。此外，房貸利率的下行也實實在在地降低了月供壓力，11月份LPR下調(diào)了25個基點，很多城市商貸利率一度掉到2字頭。

再回頭研究摩根大通為什么突然唱多。

說實在的，外資投行的判斷邏輯和我們普通人的視角不太一樣。摩根大通駐新加坡策略師Rajiv Batra說中國樓市很可能已經(jīng)到達轉(zhuǎn)折點，這話有依據(jù)嗎？有，但得拆開看。二手房成交量的大幅回暖確實是個積極信號，一線城市的價格降幅也在明顯收窄，這兩點沒錯。但與此同時，新人銷售還在下滑，三四線城市的情況更不樂觀。摩根大通自己的另一份報告里也承認(rèn)，如果沒有重大政策變化，2024年新房銷售可能還會再跌10%，房價會在未來1-3年內(nèi)穩(wěn)定下來，但穩(wěn)定不代表反彈，很可能是長期橫盤。

上海的成交量放到近五年確實亮眼，但反彈過度依賴政策脈沖，3月28日單日成交1585套創(chuàng)了近五年記錄，主要就是靠“滬七條”的集中消化。一線城市限購松綁確實在釋放需求，廣州甚至全面取消了限購，但從成交結(jié)構(gòu)來看，剛需上車房占比超過七成，置換鏈條能不能真正打通，還要看買家的收入預(yù)期能不能穩(wěn)住。

最后說回大家最關(guān)心的那個問題，二季度市場會怎么走。

中指研究院也提醒過，核心城市樓市只是點狀修復(fù)，熱點能不能持續(xù)下去需要繼續(xù)觀望。摩根大通對長期走勢的判斷更偏謹(jǐn)慎，認(rèn)為價格穩(wěn)定可能只是橫盤，和唱多短期拐點形成了有趣的對比。

買房這件事，三分看數(shù)據(jù)，七分賭國運，這話雖然戲謔，卻道出了普通人面對市場不確定性時的真實心態(tài)。對于自住需求的買家來說，房貸利率已經(jīng)到了低點，議價空間也確實存在，入市時機比前兩年要好。但指望靠短期炒作吃漲幅的要格外警惕，成交量回暖不等于價格即將起飛。樓市不會再像過去那樣大水漫灌，而是進入了一個分化加劇的新階段�？炊@一點，比揣測拐點在何時更重要。