剛剛！央行公布8月LPR：房貸利率連續(xù)3個(gè)月未變，9月大招要來了？

8月20日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期：3.0%；5年期以上：3.5%。

和上個(gè)月相比，沒有任何變化。這意味著，房貸利率已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒動(dòng)，大家期待的降息，暫時(shí)落空了。

那么，接下來利率會(huì)怎么走？房貸利率還有沒有下降空間？今天，我們來分析一下。

本月LPR維持不變，房貸利率仍處低位，上一次調(diào)整還是在今年5月，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，1年期從3.1% → 3.0%；5年期以上從3.6% → 3.5%，但從6月起，一直到8月，都沒有再變動(dòng)。

目前，西安執(zhí)行的房貸利率是：商業(yè)貸款3.15%（=3.5%-35BP，不分首套二套）；公積金貸款首套5年以上 2.6%；二套5年以上 3.075%。

如果對(duì)比過去幾年，這個(gè)水平已經(jīng)是歷史低點(diǎn)。央行數(shù)據(jù)顯示，二季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率 3.09%，比去年同期的 3.45% 足足低了0.36個(gè)百分點(diǎn)。

換句話說，雖然這次沒有降，但房貸利率已經(jīng)比過去低了不少。

雖然8月沒有動(dòng)作，但多個(gè)信號(hào)表明：9月之后降息，機(jī)會(huì)很大。先是在7月30日，中央政治局會(huì)議提出：宏觀政策要“持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力”。

緊接著8月1日，央行下半年工作會(huì)議明確：實(shí)施適度寬松貨幣政策，下調(diào)政策利率和公積金貸款利率。

最后，則是美聯(lián)儲(chǔ)9月降息預(yù)期升溫，據(jù)高盛預(yù)測(cè)，9月起美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)連續(xù)三次降息，每次25個(gè)基點(diǎn)。

如果美聯(lián)儲(chǔ)真的率先降息，中美利差縮小，人民幣壓力減輕，中國(guó)跟進(jìn)降準(zhǔn)或降息的概率極大。

因此，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期：9月之后LPR下調(diào)的可能性依舊存在！如果幅度在10-30個(gè)基點(diǎn)，西安房貸利率可能跌破3%，甚至來到2.7%。

對(duì)于買房者而言，利率下調(diào)，最為直觀的影響便是省錢。舉個(gè)例子，倘若一個(gè)家庭需貸款150萬，采用30年等額本息的還款方式。

房貸利率3.15%時(shí)，總利息約82.1萬，月供約6446元；2.7%時(shí)，總利息約69萬，月供約6084元。

這么一對(duì)比，每月能省近400元，30年下來利息能少12萬元，這就是為什么大家都在盼著降息。

除了新發(fā)房貸，存量房貸利率也在調(diào)整。近期，多家國(guó)有大型銀行與股份制銀行已批量下調(diào)存量房貸利率。

例如上海，最低已降至 2.375%，甚至比公積金貸款還低；有客戶的房貸從3.1%降到3.0%，甚至從2.8%降到2.7%。

這意味著，老業(yè)主的還款壓力也在減輕，西安目前存量房貸利率在 3.2% 左右，未來也有繼續(xù)下降的空間。

而大家至于關(guān)心的“商轉(zhuǎn)公”政策，全國(guó)已有廣州、深圳、成都等30多個(gè)城市落地，珠海也在征求意見稿階段。

但在西安，短期內(nèi)還不現(xiàn)實(shí)。原因并不復(fù)雜，目前商貸利率 3.15%，已經(jīng)接近甚至低于公積金貸款的 2.6%-3.075%。如果再貿(mào)然推“商轉(zhuǎn)公”，意義并不大。

未來若商貸繼續(xù)下探至2.7%左右，公積金也會(huì)跟隨下調(diào)，屆時(shí)可能才會(huì)出現(xiàn)新的政策變化。

最后聊一些利率之外的消息，在8月18日，國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議釋放明確信號(hào)，要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。

這不是第一次強(qiáng)調(diào)。今年3月以來，“止跌回穩(wěn)”已經(jīng)多次出現(xiàn)在中央會(huì)議文件中。

結(jié)合來看，未來政策層面會(huì)繼續(xù)寬松，甚至力度可能比之前更大；城市更新、城中村改造、危舊房改造，將與樓市托底結(jié)合，這意味著改善性需求會(huì)被進(jìn)一步釋放。

在西安，6月出臺(tái)的12條樓市新政已經(jīng)落地，金融支持、土地優(yōu)化、消費(fèi)促進(jìn)都有涉及。市場(chǎng)端來看，今年待入市的新盤多為改善型四代住宅，產(chǎn)品力更強(qiáng)，針對(duì)的就是改善家庭。

因此，隨著政策紅利釋放，“金九銀十”很可能成為樓市企穩(wěn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，總的來說，降息只是時(shí)間問題，雖然8月LPR沒有調(diào)整，但這更像是為9月蓄力。

若未來LPR下調(diào)，西安商貸利率或?qū)⒌?%，甚至低至2.7%。這對(duì)購(gòu)房者而言，意味著購(gòu)房成本大幅削減，月供壓力明顯減輕。

而樓市的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，或許就已經(jīng)不遠(yuǎn)了！