北京
“簽完購(gòu)房合同、付完首付，準(zhǔn)備裝修時(shí)卻冒出一個(gè)人說(shuō)這房子他有居住權(quán)，能住到2035年！”最近，杭州的林先生遭遇了一件糟心事。隨著《民法典》實(shí)施，居住權(quán)制度從法律條文走進(jìn)現(xiàn)實(shí)，越來(lái)越多像林先生這樣的購(gòu)房者，在房屋交易中踩了“居住權(quán)”的坑。今天，我們就從真實(shí)案例出發(fā)，聊聊居住權(quán)登記后房屋交易的那些事兒，幫你避開(kāi)隱藏風(fēng)險(xiǎn)。
一、帶居住權(quán)的房子，到底坑在哪？
林先生去年年底通過(guò)中介買了一套二手房，產(chǎn)權(quán)調(diào)查顯示房屋無(wú)抵押、無(wú)查封，他便安心簽了合同。可今年3月準(zhǔn)備收房時(shí)，一位張阿姨拿著《居住權(quán)登記證明》找上門(mén)，稱這套房子是前房主（她的兒子）為了保障她養(yǎng)老設(shè)立的居住權(quán)，期限20年。
“我花了200多萬(wàn)買房，卻只能看著別人??？”林先生多次與前房主協(xié)商無(wú)果，最終只能通過(guò)法律途徑維權(quán)。法院審理后認(rèn)為，前房主未如實(shí)告知房屋已設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)，構(gòu)成違約，判決其賠償林先生違約金及維權(quán)費(fèi)用共計(jì)15萬(wàn)元，但張阿姨的居住權(quán)仍受法律保護(hù)，林先生只能等居住權(quán)到期后才能使用房屋。
這個(gè)案例告訴我們：居住權(quán)登記后，房子能賣，但新業(yè)主可能“買而不能住”。居住權(quán)與所有權(quán)分離，就像給房子上了“雙保險(xiǎn)”——所有權(quán)歸業(yè)主，居住權(quán)歸他人，即便房子易主，居住權(quán)人的權(quán)益也不會(huì)受影響。
二、哪些情況會(huì)出現(xiàn)“帶居住權(quán)的房子”？
并非所有帶居住權(quán)的房子都藏著陷阱，有些是合理設(shè)立的，購(gòu)房者需要提前分辨。常見(jiàn)的居住權(quán)設(shè)立場(chǎng)景主要有3種：
（一）養(yǎng)老保障：子女為父母設(shè)立居住權(quán)
這是最常見(jiàn)的場(chǎng)景。比如父母將房子過(guò)戶給子女，為了避免日后養(yǎng)老無(wú)依，會(huì)要求子女為自己設(shè)立居住權(quán)，確保晚年有房可住。這種情況下，房子雖歸子女所有，但父母擁有居住權(quán)，子女若想賣房，必須提前告知購(gòu)房者這一情況。
（二）離婚協(xié)議：為弱勢(shì)方設(shè)立居住權(quán)
夫妻離婚時(shí)，若一方?jīng)]有住房，雙方可能會(huì)在離婚協(xié)議中約定，將共有房產(chǎn)的所有權(quán)歸一方，另一方享有一定期限的居住權(quán)。比如北京的王女士與丈夫離婚后，協(xié)議約定房子歸丈夫所有，但王女士可居住至孩子成年（約10年），并辦理了居住權(quán)登記。此后丈夫若想賣房，必須如實(shí)告知購(gòu)房者王女士的居住權(quán)情況。
（三）以房養(yǎng)老：老人為機(jī)構(gòu)設(shè)立居住權(quán)
部分老人會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”模式，將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)為自己設(shè)立居住權(quán)，確保生前有房可住，去世后房子歸金融機(jī)構(gòu)處置。這種情況下，房子若被金融機(jī)構(gòu)出售，新業(yè)主也需尊重老人的居住權(quán)。
三、買賣帶居住權(quán)的房子，該怎么做？
無(wú)論是賣家還是買家，在交易帶居住權(quán)的房子時(shí)，都需要格外謹(jǐn)慎，做好以下幾步，才能避免糾紛：
（一）賣家：主動(dòng)披露是底線，合同約定要明確
提前告知，不隱瞞：在掛牌賣房時(shí)，就應(yīng)主動(dòng)向中介和購(gòu)房者說(shuō)明房屋已設(shè)立居住權(quán)的情況，包括居住權(quán)人、期限、權(quán)利范圍等，避免后續(xù)因“欺詐”被追責(zé)。
寫(xiě)入合同，留證據(jù)：在購(gòu)房合同中明確約定居住權(quán)的相關(guān)信息，并注明“若因居住權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致買家無(wú)法正常使用房屋，賣家需承擔(dān)違約責(zé)任”，同時(shí)約定具體的賠償金額或方式，降低糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
（二）買家：查冊(cè)+協(xié)商，雙管齊下防風(fēng)險(xiǎn)
多查一步，確認(rèn)居住權(quán)：除了常規(guī)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，還要專門(mén)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否設(shè)立居住權(quán)（部分城市可通過(guò)線上政務(wù)平臺(tái)查詢），避免中介或賣家隱瞞。
協(xié)商解決方案，降低影響：若房子確實(shí)有居住權(quán)，可與賣家協(xié)商解決方案，比如：要求賣家提前與居住權(quán)人協(xié)商解除居住權(quán)（需雙方同意并辦理注銷登記）；或者壓低房?jī)r(jià)，彌補(bǔ)“買而不能住”的損失；若居住權(quán)期限較短（如1-2年），也可約定待居住權(quán)到期后再收房。
四、廣森律所提醒：居住權(quán)≠租賃權(quán)，別混淆！
很多人會(huì)把居住權(quán)和租賃權(quán)混淆，認(rèn)為“不就是別人住幾年嗎，和租房差不多”。但實(shí)際上，兩者有本質(zhì)區(qū)別：
居住權(quán)：是法定物權(quán)，需辦理登記才生效，期限可長(zhǎng)達(dá)幾十年（甚至終身），居住權(quán)人享有優(yōu)先保護(hù)，即便房子被拍賣、變賣，居住權(quán)也不受影響。
租賃權(quán)：是債權(quán)，基于租賃合同產(chǎn)生，期限最長(zhǎng)20年，若房子被出售，“買賣不破租賃”的保護(hù)范圍有限（如承租人未實(shí)際入住，可能無(wú)法對(duì)抗新業(yè)主）。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：買了帶居住權(quán)的房，可能比租了20年的房還“被動(dòng)”，一定要提前分辨清楚。
在房產(chǎn)交易中，“居住權(quán)”已成為不可忽視的隱藏風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。無(wú)論是賣家還是買家，都要重視居住權(quán)的存在，提前了解、主動(dòng)溝通、明確約定，才能讓房屋交易更安心。如果遇到復(fù)雜情況，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免因不懂法律而遭受損失。
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