我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

房哥，我打算男友結(jié)婚，他父母給他一套婚房，高中的時(shí)候就買了的，現(xiàn)在我們結(jié)婚就說送給我們，我想著趕緊賣給我們，但是他父母說不急，等于以后贈(zèng)與給我們，請(qǐng)問哪個(gè)更劃算。

房段子解答

破案了，走買賣真的比走贈(zèng)與更劃算啊。

成都稅務(wù)今天發(fā)了篇文章，主要是說老人名下的房產(chǎn)，無償贈(zèng)與給成年子女，需要繳納哪些稅費(fèi)？

現(xiàn)在成都房子越來越多，老人的心血遲早也是子女的，所以贈(zèng)與就是很常見的一種方式。

我們先看看，以200萬的房屋（評(píng)估）總價(jià)為例，需要繳納哪些稅費(fèi)？

1??增值稅及其附加免征：根據(jù)政策規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。
2??個(gè)人所得稅不征：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與下列受贈(zèng)人的，對(duì)當(dāng)事雙方不征個(gè)人所得稅。
3??土地增值稅不征：住房無償贈(zèng)與子女不征土地增值稅。

1??印花稅要征，雙方各萬分之五（分別500元，合計(jì)1000元）：自2023年1月1日至2027年12月31日，個(gè)人可參照增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶享受減半征收印花稅（不含證券交易印花稅）政策。
2??契稅要征（200萬*3%=60000元）：子女取得受贈(zèng)住房，需要繳納契稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。受贈(zèng)方按3%的稅率繳納契稅。

此外，辦理贈(zèng)與公證時(shí)可能需要繳納公證費(fèi)，這是額外支出，暫時(shí)不計(jì)。

也就是說，一套評(píng)估200萬的房產(chǎn)，無償贈(zèng)與給子女，雙方需要繳納61000元的稅費(fèi)。

這個(gè)時(shí)候很多人就想，如果通過買賣呢？其實(shí)也是有高有低的，比如未滿二有5.3%增值稅，比如是子女名下第三套房，契稅也拉滿到3%，明顯就不劃算了。

但假設(shè)這套房子是140平以內(nèi)，子女名下第一第二套房，然后產(chǎn)證滿二的情況下呢？

1??滿二免征增值稅
2??個(gè)稅按1%征收：費(fèi)用20000元。
3??契稅按照1%征收：費(fèi)用20000元。
4??印花稅按照0.05%征收：雙方合計(jì)1000元。

至于中介費(fèi)，都是自己人了，打自由網(wǎng)簽摸索交易吧，直接0成本。

也就是說，走買賣的話，理想情況匯總稅費(fèi)41000元，但是直接走贈(zèng)與，稅費(fèi)就拉滿到61000元。

很多人對(duì)房產(chǎn)交易漠不關(guān)心，一廂情愿的認(rèn)為走贈(zèng)與就是最常規(guī)的正統(tǒng)做法，殊不知知識(shí)就是金錢，2萬塊拿來孝敬老人不香么？

粉絲提問

你好，我是天新土著，多套天新安置房，商品房?jī)?yōu)化建議，我和我老婆都不到30歲文檔主要是安置房要全部拿完了才可以辦證 才可以出售 不然都想賣安置房了，具體情況我整個(gè)文檔給你看看哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你家的房子還真的多，不過雖然看起來復(fù)雜，但旁觀者清。你們是天新土著，而且工作生活重心也是放在南門偏天新的，所以大的資產(chǎn)布局在周圍，是說得通的?，F(xiàn)在很年輕，孩子才1歲，老二還在醞釀中，現(xiàn)在是和丈母娘一起住安置房，提供過渡+父母帶孩子的基礎(chǔ)需求。

從收入和工作來說，還挺好的，你老婆基本是穩(wěn)定在天新的，照顧家庭為主，你就犧牲一點(diǎn)通勤，去環(huán)球中心附近上班吧，自駕地鐵為主是對(duì)的。

你老婆家的安置房有套一套二和自住套三，套三的這個(gè)解決短期過渡問題吧，長(zhǎng)期可以作為女方老家，逢年過節(jié)生活，滿足丈母娘的親戚社交需求等即可，如果沒有同時(shí)滿足以上需求的話，那么我覺得也可以出租或者出售。至于還未交房的三套安置房，這個(gè)短期限售，短期可以出租，這個(gè)沒問題的，長(zhǎng)期的話，也看租金回報(bào)率，比如未來可以上市后，市場(chǎng)上能賣100萬，年租金能達(dá)到3萬甚至以上的話，那么這種就是現(xiàn)金奶牛，可以長(zhǎng)期出租收租，成為固定的收益。反之假設(shè)租金在2萬以內(nèi)的話，那么租售比就是低于2%的，考慮到安置房的屬性，那么就應(yīng)該更側(cè)重于出售套現(xiàn)。

總之，安置房一方面要分是否有自住需求，另一方面要考慮到限售（上市時(shí)間）的問題，再一方面就是考慮長(zhǎng)期的租售比的問題，回報(bào)率高就出租，回報(bào)率低就出售。

然后是兩套商品房的問題，**套四不知道買入成本是多少呢？應(yīng)該還是有小賺的，當(dāng)前掛牌單價(jià)大概是2萬出頭，相對(duì)而言，處于市場(chǎng)低迷期，所以價(jià)值有被低估的一面，你們是全款狀態(tài)，所以持有壓力稍??？如果你們沒有很大的持有壓力，或者有其他更好更明顯的投資渠道（炒股理財(cái)?shù)龋?，那么我是支持你們?jiǎn)單裝修拿來啊出租，多少回血一些，讓時(shí)間來消化目前的低迷行情，假以時(shí)日，這個(gè)板塊這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)是能漲上來的，可以蹲一手長(zhǎng)期的投資價(jià)值，增值意義。

最后就是**，這一套房不知道買入成本是多少呢？由于剛買，再次出售周期應(yīng)該是2年以上，作為**，生態(tài)環(huán)境是很好的，但是入住率不高，地鐵配套較遠(yuǎn)，喜歡安靜不吵的話，就挺好的，但是租金提不上去?？紤]到已經(jīng)買下來了+租金不高，所以你們能克服地鐵通勤的話，那么順勢(shì)換過來啊自住也是沒問題的，算是對(duì)當(dāng)前自住安置房的一次消費(fèi)升級(jí)。

也就是說，待收房的安置房和**是固定的，主要還是是否自住套三安置房（估計(jì)配套不佳），是否換到**自??？（消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)屬性）。這個(gè)其實(shí)無所謂對(duì)錯(cuò)，本質(zhì)上就是優(yōu)化自住條件，從你們的實(shí)力、二胎需求，工作通勤的角度來看，我還是支持你們搬過來**自住的，未來的未來，看樓市行情再做出售優(yōu)化了。

粉絲提問

你好，我現(xiàn)在金牛蜀漢路這邊上班，想在周圍買個(gè)小套二電梯房，八九十萬即可，父母住，離我近一點(diǎn)就OK，自住需求，對(duì)商業(yè)交通不太看重。另外我這邊自己是單身，想置換，總價(jià)240萬內(nèi)，希望保值，學(xué)校交通看重一點(diǎn)。目前是自己有個(gè)茶店子的90平套三，考慮房齡和產(chǎn)品越來越差，所以想換。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)你的問題分四步走，第一是樓市的大趨勢(shì)，價(jià)值演變，第二是茶店子的出售價(jià)格時(shí)機(jī)和技巧建議，第三是240萬內(nèi)預(yù)算的自住保值買法，第四是父母的90萬級(jí)別電梯套二養(yǎng)老房分析。

第一，現(xiàn)在成都樓市的未來格局還是很清晰的，分化為主題，很多差的地段，差的老化了的小區(qū)，未來沒有大的起色了，價(jià)格能和當(dāng)前持平就很不容易，更多的還會(huì)還處于陰跌，再考慮到長(zhǎng)期來說通脹是主流，因此一來二去還是會(huì)持續(xù)貶值的。這種房子占了市面上60-70%，更多的是講究其自住屬性，而非保值增值的金融屬性。

當(dāng)然，占比10%的豪宅，未來會(huì)更顯價(jià)值，已經(jīng)是少數(shù)人能接觸的產(chǎn)品了，不過我們還有20%左右的普通產(chǎn)品，以后能跑贏大盤的買法，就是需要尋找的答案。這類產(chǎn)品不是頂級(jí)豪宅，但是處于剛改之間，本身來說地段中上，房齡較新，產(chǎn)品也不錯(cuò)，關(guān)鍵是性價(jià)比在當(dāng)前的低迷的樓市環(huán)境里也能看到撿漏機(jī)會(huì)的話，那么就是我們可以考慮的買法，當(dāng)然，也要符合自身的預(yù)算，匹配核心的需求。

所以整體來看呢，茶店子由于房齡和品質(zhì)（并非地段）的原因，我覺得整體處于及格邊緣，剛好在70%的檔位徘徊，如果后續(xù)的物業(yè)，小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)不佳的話，可能會(huì)開始陰跌衰敗。從這個(gè)層面來說，出售也無可厚非。

第二點(diǎn)，接著說**二期，價(jià)格兩度沖到一萬八九之后，在大行情之下又跌到了1.6萬的樣子，大概是17、18年的樣子，所以價(jià)格是檢驗(yàn)價(jià)值的試金石。整體穩(wěn)定后的市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)可度，已經(jīng)越來越低了。目前90平左右的小套三，總價(jià)大概是不到150萬，也就是單價(jià)1.6+的樣子，和北門好些次新二手差不多。但這是西門，茶小學(xué)區(qū)房，所以更能顯示一些問題的，那就是房齡和品質(zhì)，并沒有得到認(rèn)可。租金大概是2500一個(gè)月，回報(bào)率2%，剛好處于一個(gè)及格線生死線上，沒有很亮眼的表現(xiàn)，假設(shè)租金回報(bào)是3%，甚至更高，那么我們可以說它當(dāng)前價(jià)格是低估了的，但只有2%，那么就是真實(shí)的，甚至未來長(zhǎng)期的價(jià)格。

所以基于此，我個(gè)人還是覺得，可以按照150萬左右的成交行情，及早出售，另尋其他買房思路。

三，按照240萬的預(yù)算，怎么買房？基于蜀西路的角度來打開思路，其實(shí)新房二手房都還是有一些答案的。

你們沒去看過新房嗎？如果看看的話，可能會(huì)有全新的感受，比如沒人入住過的煩惱，房齡很新很新，品質(zhì)迭代比二手房更明顯，一般來說更適合改善自住以及保值增值（前提是單價(jià)不浮夸）。當(dāng)然，相對(duì)二手房的缺點(diǎn)就是不能即買即住，不過免去了中介費(fèi)增值稅個(gè)稅，也是另外一種形式的找補(bǔ)。

新房240萬左右的話，我推薦看看國賓，這個(gè)板塊嶄新，學(xué)校地鐵公園也都有的一個(gè)主城板塊，距離蜀漢路上班也不遠(yuǎn)。推薦2個(gè)盤，一個(gè)是**，位置好，但是樓盤小，2號(hào)地鐵附近，學(xué)區(qū)可以讀七中萬達(dá)，樓層高可以看天府藝術(shù)公園，110套三總價(jià)250萬左右（還可以砍價(jià)，但不一定能等到你賣出去二手房還有很多優(yōu)質(zhì)房源），是2T4戶的產(chǎn)品。另外一個(gè)可以看看附近的**，89平起，位置就差一些了，正對(duì)高鐵，并且離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)，總價(jià)220起。

我們這邊新房都是可以全程免費(fèi)車接車送帶看的哈，你有興趣的話，我們可以先帶你去看看感受下。

接下來就是看二手房了，此時(shí)三環(huán)內(nèi)往北往南并不是很好買，往市中心更是一對(duì)老房子，三環(huán)外國賓和華僑城可選的多一些。

比如國賓的話，可以沿著2號(hào)線看房，***。

如果我們往北一些，可以看看**這附近。

***102平的套三，總價(jià)170萬上下，附近的金府機(jī)電市場(chǎng)拆出來會(huì)很驚人https://weibo.com/1551561845/P2lNw62nY

至于說最后第四點(diǎn)的父母養(yǎng)老房這種條件是放得很寬的，所以到時(shí)候隨便怎么都好找的，我建議以后再說具體的，而不要現(xiàn)在先入為主的考慮過多，設(shè)定過多，繼而影響了你240萬新房二手房的買法，當(dāng)你本人自住的這套確定了之后，再來重新出發(fā)，考慮養(yǎng)老房的問題。不然本末倒置，就得不償失了。