沒(méi)有什么，是炸彈解決不了的。

當(dāng)代網(wǎng)友們?cè)?jīng)對(duì)爛尾樓，以及過(guò)剩的住宅供應(yīng)提出過(guò)一個(gè)解決方案——全給炸了！只要這些鋼筋水泥隨著一聲轟響倒塌，一切就都能煙消云散。

仿佛，什么事情都未發(fā)生過(guò)。

聽(tīng)罷，大家也就把這類偏激的言論當(dāng)作閑暇之余的笑料，畢竟現(xiàn)實(shí)情況遠(yuǎn)比想象復(fù)雜，不可能一炸了結(jié)。

但是！

現(xiàn)實(shí)偏偏更魔幻！

爆破爛尾樓的戲碼，真實(shí)地上演了。

如下圖。

接下來(lái)，江月就好好地給大伙兒復(fù)盤(pán)“爆破爛尾樓”的全過(guò)程——

2021年，湖北最大的民企當(dāng)代集團(tuán)在武昌主城二環(huán)旁，城市副中心南湖北岸議案臨湖地段，造了個(gè)住宅項(xiàng)目，命名為“當(dāng)代天譽(yù)”。

這是個(gè)豪宅項(xiàng)目。

該項(xiàng)目占地約13萬(wàn)㎡，總建筑面積近50萬(wàn)㎡，規(guī)劃了別墅、高層以及部分商業(yè)配套。與此同時(shí)，項(xiàng)目擁有華中首個(gè)WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)最高級(jí)別（鉑金級(jí)）認(rèn)證，以及稀缺的南向一線湖景。

這還是個(gè)雄心勃勃的豪宅項(xiàng)目。

項(xiàng)目所在片區(qū)新房?jī)r(jià)格在2.8萬(wàn)/㎡左右，而該項(xiàng)目的備案價(jià)直接抬高了一個(gè)水平線，每方要賣3.55萬(wàn)。

眾所周知，2021年是樓市的轉(zhuǎn)折時(shí)刻。

盡管當(dāng)代天譽(yù)開(kāi)盤(pán)推出272套房源，成交了120套，去化率高達(dá)44%，成為當(dāng)時(shí)的熱銷樓盤(pán)，但在行情轉(zhuǎn)折之下，項(xiàng)目的短板也被暴露出來(lái)，如沒(méi)有地鐵交通不便，所在板塊的豪宅氣質(zhì)欠缺等。

2022年，項(xiàng)目單套房源最低價(jià)格降至2.5萬(wàn)/㎡，依舊少有人問(wèn)津。

同年，當(dāng)代集團(tuán)出了問(wèn)題，多支債券違約。

于是，原本的豪宅項(xiàng)目成了知名的爛尾樓項(xiàng)目。

兩年之后，

長(zhǎng)城資產(chǎn)與綠城中國(guó)、綠城管理簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃在地產(chǎn)不良處置領(lǐng)域展開(kāi)戰(zhàn)略合作。

他們合作的項(xiàng)目之一，便是當(dāng)代天譽(yù)。

隨著長(zhǎng)城與綠城的入住，當(dāng)代天譽(yù)的爛尾樓結(jié)局即將改變，但新的問(wèn)題也緊跟著出現(xiàn)——

過(guò)去的兩年，樓市變得太快。

價(jià)格、戶型、裝修風(fēng)格……當(dāng)代天譽(yù)的設(shè)計(jì)風(fēng)格早已難以適應(yīng)如今市場(chǎng)的情況。

最終，長(zhǎng)城大手一揮，就把當(dāng)代天譽(yù)給炸了。

一切推倒重新來(lái)過(guò)。

今年，南湖出現(xiàn)了一個(gè)名為“桂湖云翠”的熱銷盤(pán)。

鮮少有人知道，它就是當(dāng)年的那個(gè)當(dāng)代天譽(yù)。

炸樓，絕非易事。

一枚炸彈落地，一切開(kāi)始新生。這樣的操作看似簡(jiǎn)單粗暴，但其中需要打通很多難點(diǎn)。

首先，你得讓樓炸得有價(jià)值。

以當(dāng)代天譽(yù)為例，假設(shè)長(zhǎng)城資產(chǎn)將其爛尾的部分給建成了，該項(xiàng)目也可能面臨兩重困境。

一、去化困難。

此前，我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)該項(xiàng)目在市場(chǎng)迅速調(diào)整的兩年時(shí)間內(nèi)，早已經(jīng)過(guò)時(shí)。

二、貨值不夠。

想讓項(xiàng)目賣出去，就得降價(jià)，甚至打骨折出售。

對(duì)于接管爛尾樓的資方來(lái)說(shuō)，很可能面臨即使房子賣完了，錢沒(méi)賺到的尷尬局面。

因此，想要接盤(pán)方把樓炸了必須要拿出動(dòng)人的籌碼——

要么調(diào)容，

通過(guò)增加項(xiàng)目容積率，進(jìn)而提高可建面積，那么能出售的房源面積規(guī)模得以增長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的貨值自然就增長(zhǎng)了；

要么調(diào)規(guī)，

只有項(xiàng)目整個(gè)的建設(shè)規(guī)劃能夠重新設(shè)計(jì)，只有允許開(kāi)發(fā)商建設(shè)更好的產(chǎn)品，符合當(dāng)下市場(chǎng)趨勢(shì)的產(chǎn)品，才能穩(wěn)住項(xiàng)目的價(jià)格，才能讓項(xiàng)目重獲市場(chǎng)的青睞。

其次，你得讓業(yè)主同意。

爛尾樓的復(fù)雜性就在產(chǎn)權(quán)上。

一邊是已經(jīng)賣出的房源，這些房源已經(jīng)有了新的主人；一邊則是尚未賣出的房源，它們還在尋找新主人的路上。

尤其是當(dāng)代天譽(yù)，該項(xiàng)目只是部分樓幢被爆破。

也就是說(shuō)，

重建的那幾幢樓將是新戶型新產(chǎn)品，而其它已出售的樓幢則是老產(chǎn)品。未來(lái)，小區(qū)建成后，那幾幢新戶型新產(chǎn)品勢(shì)必會(huì)對(duì)老戶型老產(chǎn)品產(chǎn)生價(jià)格壓制，老業(yè)主天然的低人一等。

這，自然很難接受。

那么，這條難走的路，當(dāng)代天譽(yù)是怎么走通的？

一、從第三代住宅到第四代住宅。

當(dāng)代天譽(yù)通過(guò)項(xiàng)目的優(yōu)化，比如陽(yáng)臺(tái)、飄窗的贈(zèng)送等等，使得項(xiàng)目接近“第四代”住宅。

重點(diǎn)區(qū)別就在戶型的得房率上。

2021年，原設(shè)計(jì)的當(dāng)代天譽(yù)得房率僅為80%左右。

2025年，新版的當(dāng)代天譽(yù)得房率在93-97%。

通過(guò)下圖的戶型對(duì)比，你就能感受到差別之大——

左邊是138㎡的老戶型，如此大面積下的戶型竟然是三房?jī)尚l(wèi)的剛需戶型；右邊則是同等面積段的戶型，除了黃色全贈(zèng)送紅色半贈(zèng)送部分以外，整體也進(jìn)化成了四房?jī)尚l(wèi)的邊廳戶型。

與此同時(shí)，新項(xiàng)目的單價(jià)在2.5-3.2萬(wàn)/㎡。

由于得房率的提升，把項(xiàng)目的價(jià)格也穩(wěn)住了，貨值也就變向抬高了。

二、給老業(yè)主嘗嘗甜頭。

除了超高的得房率外，重新規(guī)劃后的項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了超2萬(wàn)方的園林景觀與4000方的會(huì)所，這個(gè)利好老業(yè)主們也能享受到。

與此同時(shí)，小區(qū)遲遲不能交付，在長(zhǎng)城接手之后也讓大家看到了交付的希望。

可是即便如此，長(zhǎng)城資產(chǎn)也與已購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行多輪談判，耗時(shí)七八個(gè)月，最終才達(dá)成共識(shí)。

被爆破的爛尾樓，還有很多。

以長(zhǎng)城資產(chǎn)為例，它對(duì)待不良資產(chǎn)總有“重頭再來(lái)”的魄力——

2017年，長(zhǎng)城資產(chǎn)成為泰禾深圳院子的最大債權(quán)人。

自2015年泰禾拿地，深圳院子停停建建攏共過(guò)了將近10年，原本的項(xiàng)目規(guī)劃早已過(guò)時(shí)。長(zhǎng)城資產(chǎn)為了把泰禾院子賣出也用了與當(dāng)代天譽(yù)同樣的模式，采用了新規(guī)劃，新設(shè)計(jì)，讓新戶型在舊址上拔地而起；

早在2021年，云南也有爆破爛尾樓的先例。

位于云南昆明的麗陽(yáng)星城二期長(zhǎng)達(dá)7年，就是被爆破拆除的。隨著一連串巨大的爆炸聲，大約用時(shí)45秒時(shí)間，15棟樓房便在漫天粉塵中轟然倒下。

與當(dāng)代天譽(yù)類似，該項(xiàng)目經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的爛尾期后，項(xiàng)目的戶型與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)并不能匹配，同時(shí)，長(zhǎng)期爛尾之下，雨季雨水進(jìn)入爛尾項(xiàng)目地下室，基礎(chǔ)長(zhǎng)期浸泡水中，建筑存在質(zhì)量缺陷和安全隱患。

此后，該項(xiàng)目重新調(diào)整了容積率，部分地塊更改了土地性質(zhì)，地方希望讓這片土地上新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在品質(zhì)上、形象上與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)差距，起到改變片區(qū)形象的作用。

以上項(xiàng)目都算是不幸中的萬(wàn)幸，他們都面臨著開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，商品房爛尾的困境，好在最終都涅槃重生。

但是，也有更不幸的案例——

比如，長(zhǎng)江錦苑項(xiàng)目。

該項(xiàng)目原先計(jì)劃是中國(guó)南車集團(tuán)貨車生產(chǎn)基地的職工安置用地，但在開(kāi)發(fā)時(shí)，原來(lái)的開(kāi)發(fā)商武漢天道資金出了問(wèn)題，再加上管理層也出現(xiàn)變故，項(xiàng)目一直被擱置。

后來(lái)，項(xiàng)目?jī)纱闻馁u，起拍價(jià)超過(guò)24.5億元，保障金第一次需要13億元，第二次下調(diào)，但仍需要10億，接盤(pán)壓力不小，均以流拍告終。

最后，該項(xiàng)目也被爆破拆除，只是至今重建工程仍未啟動(dòng)。

比如，大家耳熟能詳?shù)牧葺p軌項(xiàng)目。

雖然柳州輕軌項(xiàng)目不是商品房項(xiàng)目，但與地產(chǎn)之間的關(guān)系相當(dāng)密切。

2016年，柳州軌道交通首個(gè)試驗(yàn)段，火車站試驗(yàn)段開(kāi)工建設(shè)。2022年，柳州輕軌工程因“未批先建”，不符合程序流出而被叫停。

與此同時(shí)，為了建個(gè)輕軌柳州的負(fù)債率也越來(lái)越高——

柳州市主要存續(xù)城投債平臺(tái)有息債務(wù)規(guī)模合計(jì)2604.43億元，其中，柳州市軌道交通投資發(fā)展集團(tuán)有限公司負(fù)債超350億。

2024年，柳州輕軌開(kāi)始被拆除。

這一根根本應(yīng)該撐著輕軌軌道的厚實(shí)墩柱，以10萬(wàn)元/根的代價(jià)被一一拆除。

雖然不是爆破拆除，但水泥墩柱倒下的轟聲同樣震耳欲聾。

對(duì)于以上這些建筑/工程而言，與其留著它們?nèi)纹涑蔀槌鞘邪l(fā)展中的一道傷痕，不如來(lái)一場(chǎng)瀟灑的“爆破”，為今后的城市發(fā)展留出空間。