近段時間，房地產(chǎn)政策面又出現(xiàn)了一些利好。

主要是兩個方面：

一方面，是北京和上海的限購終于放松了，這是自去年九月底之后的第二次放松。同時房貸政策也有所優(yōu)惠。

另一方面，在 8 月 18 日國務(wù)園全體會議上，明確提出要：采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

此次會議旨在學(xué)習(xí)最高層關(guān)于當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作的重要講話精神，估計主要指的是 7 月 30 日的相關(guān)高層會議。

在此次國務(wù)會議上，除提出 “采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢” 外，還明確 “結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。

這一表述，明顯比此前更積極！

因為今年 7 月 30 日的高層會議并未提及房地產(chǎn)，僅提到了城市更新。

城市更新，是一項 “一攬子工程”，涉及諸多領(lǐng)域，而房地產(chǎn)（尤其是房地產(chǎn)開發(fā)）只是其中很小的一部分。

7月底時我就曾分析，高層會議不提房地產(chǎn)，屬于隱性利空。

好在 8 月 18 日的國務(wù)會議重新給出了對房地產(chǎn)較為友好的表述，對沖了這一隱性利空。

高層會議，重新出現(xiàn)表述方面的利好

國務(wù)會議的表述，可拆解為三句話。

第一句：采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

其中 “采取有力措施” 的 “采取” 二字不難理解，意味著要出臺新政策，而非單純鞏固、強化既有政策。

而且，新政策需有一定力度，不能是不痛不癢的小政策。

那么，什么樣的政策算 “有力度”？

去年九月底的新政力度就非常大，去年的 517 新政也算是有力度的政策，只是力度略小于九月底新政。

出臺新政的目的，是 “鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。

但我認為 “鞏固” 一詞用得不夠精準。

目前房地產(chǎn)市場尚未實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，當下更應(yīng)強調(diào) “促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，而“鞏固” 需建立在市場已止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上。

第二句：結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造。

“結(jié)合城市更新”，延續(xù)了此前會議中對 “城市更新” 的提及。

城市更新里面，與房地產(chǎn)關(guān)系較密切的是城中村改造和危舊房改造 —— 這兩個領(lǐng)域的改造會涉及拆除舊房、騰出土地、建設(shè)新房。

但城市更新的其他很多領(lǐng)域，比如老舊小區(qū)改造，大多并非推倒重來，而是完善功能，例如更換老舊小區(qū)老化的管網(wǎng)、加裝電梯、為住戶增加獨立衛(wèi)生間和廚房，或是進一步完善小區(qū)的養(yǎng)老、幼兒園等社區(qū)功能，這類改造與新建住房并無關(guān)聯(lián)。

接下來，城中村改造和危舊房改造的推進速度會加快，但大家也不必抱有過高期待。

尤其是城中村改造，它與棚改性質(zhì)不同：棚改涉及的是國有用地和職工用房，較容易推倒重建；而城中村的土地屬于集體所有，房屋多為村民自建，部分房屋建得過高，且相當一部分屬于違規(guī)建筑。

改造過程中，若村民漫天要價、雙方談不攏，就很難推進村子的整體改造。

危舊房改造屬于民生工程，地方相關(guān)部門出臺相關(guān)政策、多撥付資金就能加速推進。

但這類房屋的體量較小，對樓市的撬動作用非常有限。

第三句：多管齊下釋放改善性需求。

這表明，下一步政策的重點將不再是剛需。

因為針對剛需買房的政策，如調(diào)整首付比例、貸款利率、減稅等，已經(jīng)較為到位。

目前市場觀望情緒較濃的群體是改善性需求群體，針對這一群體，仍有較大政策調(diào)整空間。

老楊認為，快則在九月中下旬，慢則在十月份，國家層面大概率會推出一到兩次房地產(chǎn)增量新政。

下一輪新政可能包含的內(nèi)容

第一、城市更新

主要圍繞城中村和危舊房改造展開，具體情況前文已提及。

第二、房貸政策

過去幾輪救市新政中，已包含降首付措施，目前首套房貸首付比例已降至 15%，短期內(nèi)進一步下調(diào)至 10% 的可能性不大，但二套房貸仍有政策調(diào)整空間。

當前部分中低能級城市的二套房貸首付比例與首套接近，但少數(shù)高能級城市的二套房貸首付比例（包括公積金貸款首付比例）仍較高，存在下調(diào)空間。

在房貸利率方面，過去兩年存量房貸利率已連續(xù)兩次下調(diào)，未來基本不會再統(tǒng)一下調(diào)；而新購房的貸款利率會隨全社會利率變化而調(diào)整。

預(yù)計九月份美國會降息，美國降息后中國的貨幣政策空間將打開，九月或十月中國降息的概率較大，屆時新購房的房貸利率也會隨全社會降息進一步下調(diào)。

第三、稅收政策

二手房交易的增值稅可能全面取消（當前政策是滿兩年免稅）；購房契稅也會進一步寬松 —— 去年九月底新政后，針對中小套型的契稅已下調(diào)，未來 140 平米以上大戶型的契稅稅率也可能下調(diào)。

第四、收購新房用作保障房

該政策在去年 517 新政中就已提出，當時央行還推出了 3000 億再貸款支持，但地方政府積極性不高。

盡管去年九月底新政后相關(guān)政策進一步寬松，地方層面的落實效果卻較差。

未來國家層面會出臺更多政策，鼓勵和激勵地方落實 “收購新房用作保障房” 的舉措。

第五、防范房企風(fēng)險

一方面，會繼續(xù)加大力度收購、盤活房企的閑置用地。

另一方面，會進一步加大對房企融資的支持力度，且對房企的支持力度預(yù)計會顯著增加。

第六、扶助多孩家庭

部分地方政府已針對二孩、三孩家庭出臺購房優(yōu)惠政策，涉及房貸、稅收補貼等，但國家層面尚未推出統(tǒng)一政策。

未來國家層面可能會集中出臺針對多孩家庭的統(tǒng)一政策，涵蓋房貸、稅收、購房補貼等方面。

總體來看，房地產(chǎn)的常規(guī)政策工具已所剩不多。

但 “亂世用重典，重癥下猛藥”。

面對當前房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、跌跌不休的態(tài)勢，未來必定還會出臺一些非常規(guī)的 “重招”“猛招”。

只有這樣，才能真正促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

各位老鐵，讓我們拭目以待吧。