關(guān)注房產(chǎn)、準(zhǔn)備買房的朋友最近應(yīng)該都被物業(yè)費(fèi)下降霸屏了吧

物業(yè)費(fèi)下降最開始出現(xiàn)在了武漢、重慶、青島、銀川，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一出來，震驚了很多人

不僅降，降的還不少，個(gè)別樓盤的物業(yè)服務(wù)費(fèi)降幅高達(dá)49%，幾乎腰斬

其中武漢綠地海珀御觀物業(yè)費(fèi)就從7.6元/平方米·月調(diào)整為3.84元/平方米·月，降幅極大

不僅如此，降價(jià)的風(fēng)從二三線一路吹到一線城市

相比于2024年年底國家統(tǒng)一出臺(tái)的超過50%業(yè)主同意，可以更換物業(yè)的規(guī)定；2025年8月上海新規(guī)，20%的業(yè)主就可以決定物企去留

圖源：上海市房屋管理局官網(wǎng)

現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)就像多米諾骨牌，一個(gè)城市接一個(gè)城市地往下倒

物業(yè)費(fèi)作為長期固定支出，對于準(zhǔn)備購房者和現(xiàn)業(yè)主影響一直很大

上漲很容易激起物企和業(yè)主的矛盾，下降同樣如此

大規(guī)模的物業(yè)費(fèi)下調(diào)，很有可能讓業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系走向新的博弈和平衡

那這波降價(jià)潮會(huì)蔓延全國嗎？已下降的還會(huì)更低嗎？

01

調(diào)查各地?cái)?shù)據(jù)之后，我們發(fā)現(xiàn)，確實(shí)如此

物業(yè)費(fèi)下降已在全國鋪開

以全國重點(diǎn)的20城市舉例，我們來看25年六月的數(shù)據(jù)

2025年6月，二十城物業(yè)服務(wù)價(jià)格綜合指數(shù)為1074.47，同比下跌0.11%，環(huán)比下跌0.08%

超過1/3的城市的物業(yè)費(fèi)都在下跌的過程中

下降最猛烈的城市集中在了中部、西南、環(huán)渤海區(qū)域

武漢、重慶兩個(gè)城市不愧是從去年開始持續(xù)有物業(yè)費(fèi)降價(jià)新聞出現(xiàn)的城市，今年依然還在降

容易被人忽略是南昌，與去年6月相比就下降了1.59%，占據(jù)20城首位

上海、天津、北京等城市暫時(shí)還比較平穩(wěn)，但也不一定不再下降；上海、北京均在今年7月和8月，也就是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之后頒布了新規(guī)

上漲的城市中也并非沒有物業(yè)費(fèi)下降的樓盤，整體上漲靠的還是最近出的新房

而今，這些城市的物業(yè)價(jià)格都降到平均線以下，南京、昆明、南昌、常州等城市的均價(jià)已然是1打頭

圖源：中指數(shù)據(jù)CRIES

這次的降價(jià)不僅是地域的全面，從剛需到改善再到豪宅，所有房型，物業(yè)費(fèi)都在降

老舊小區(qū)和剛需用房對應(yīng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)下降幅度還稍微小一點(diǎn)

下降最嚴(yán)重的是：增值服務(wù)

從2024年的調(diào)查也可以看出來，對物業(yè)不滿意主要還是集中在中端項(xiàng)目上

高端項(xiàng)目的業(yè)主主要是高凈值的用戶，本身對于價(jià)格沒有那么敏感，也甘愿為高附加值（比如高端酒店式服務(wù)）的項(xiàng)目付費(fèi)

數(shù)據(jù)來源：《2024年住宅物業(yè)滿意度調(diào)研問卷》

但是對于中端項(xiàng)目，部分增值服務(wù)正在被割舍，比如：親子活動(dòng)組織、上門清潔、快遞代收、社區(qū)外商業(yè)合作、租房中介等等

而且中端項(xiàng)目的增值服務(wù)最為考驗(yàn)物企管理運(yùn)營水平，一旦有缺失或者不完善的的部分很容易引起業(yè)主的不滿

現(xiàn)在增值服務(wù)市場萎縮不僅因?yàn)闃I(yè)主日趨保守的消費(fèi)觀，更有物企降本增效的主動(dòng)減少

既然服務(wù)都少了，那物業(yè)費(fèi)下降的也不冤枉

而在觀察各地物業(yè)費(fèi)下降的過程中，我們還發(fā)現(xiàn)

每當(dāng)各地出臺(tái)規(guī)范物業(yè)收費(fèi)新規(guī)之后，整個(gè)城市就會(huì)有明顯的物業(yè)費(fèi)下調(diào)趨勢

新規(guī)變成了物業(yè)費(fèi)下調(diào)的信號(hào)燈

所以梳理各地物業(yè)費(fèi)管理新規(guī)出臺(tái)數(shù)量和規(guī)模，也許能一窺未來物業(yè)費(fèi)下降區(qū)域

于是，我統(tǒng)計(jì)了2024年至2025年所有省份重點(diǎn)城市出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定

發(fā)現(xiàn)，幾乎所有省、直轄市、自治區(qū)都在逐步完善規(guī)范物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

從2024年開始，32個(gè)省、自治區(qū)（不含港澳臺(tái)），幾乎都出了關(guān)于規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取相關(guān)文件和條例

大多數(shù)規(guī)范都有一個(gè)目的：規(guī)范市場，強(qiáng)調(diào)業(yè)主話語權(quán)

落在具體的條款上：

物業(yè)成本信息透明化、根據(jù)服務(wù)等級(jí)收取物業(yè)費(fèi)、建立健全業(yè)委會(huì)機(jī)制、維護(hù)業(yè)主監(jiān)督權(quán)等等

如果物企不作為，或者存在物業(yè)費(fèi)虛高的情況，業(yè)主有可用的法律武器幫助維權(quán)，要求保證服務(wù)質(zhì)量或降低物業(yè)費(fèi)

也就是說，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)還沒有下調(diào)但已出新規(guī)的城市，下半年可能會(huì)有降價(jià)的趨勢

02

物業(yè)費(fèi)的下降，不僅僅是業(yè)主的愿望，物企也在主動(dòng)下調(diào)

物業(yè)費(fèi)實(shí)實(shí)在在能降下來，第一離不開業(yè)主的主動(dòng)爭取

物業(yè)費(fèi)大面積下降的時(shí)候，業(yè)主群里流傳一句玩笑話“實(shí)在是苦高物業(yè)費(fèi)久矣”

不滿意積累久了，業(yè)主就會(huì)主動(dòng)爭取降低物業(yè)費(fèi)

較為常見且溫和的方式就是協(xié)商降價(jià)

重慶“風(fēng)花樹”小區(qū)住宅走的就是這條路

該小區(qū)的20%業(yè)主聯(lián)名向街道提出降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商后，物業(yè)同意接受降價(jià)要求

圖源：網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)費(fèi)從過去的1.80元/平/月降低為1.30元/平/月，降低27%

這條路需要業(yè)主的齊心協(xié)力，拿出有力證據(jù)，證明物業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)后的不作為，貨不對板

但并不是所有的協(xié)商都能有好的結(jié)果

如果協(xié)商不成，就只能更換物業(yè)，換一個(gè)價(jià)格更低或是性價(jià)比更高的物業(yè)

比如：沙坪壩水印三生小區(qū)，之前的物業(yè)費(fèi)是3.5元/平米/月，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)重慶都算是比較高的，但物業(yè)服務(wù)卻完全不匹配

多次投訴物業(yè)服務(wù)差、收費(fèi)不合理，朗基物業(yè)也被沙坪壩區(qū)建委約談和抽查

去年底，朗基物業(yè)主動(dòng)撤場后，萬科物業(yè)接管了水印三生，物業(yè)費(fèi)從之前的3.5元降到了3.15元

除了合同存續(xù)期間，也可以通過到期不續(xù)，然后在新一輪招標(biāo)中降低物業(yè)費(fèi)

總的來說，如果是業(yè)主方想要降價(jià)，路徑就是通過業(yè)委會(huì)或是超過20%的業(yè)主集體爭取，提出要求后來得到降價(jià)

另一方面我們也看到，在物業(yè)普遍下調(diào)的趨勢下，部分物企也會(huì)主動(dòng)下調(diào)物業(yè)費(fèi)

物企方主動(dòng)下調(diào)費(fèi)用，有幾個(gè)原因：

1.政府出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)限制政策，物企要響應(yīng)政策

2.保持市場競爭力，大環(huán)境都降，自己不降很有可能被趕出局

3.維持業(yè)主信任度，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格的姿態(tài)給出尊重，同時(shí)兌現(xiàn)與其價(jià)格相匹配的服務(wù)，以獲取業(yè)主長久信任，留在牌桌上

最近，徐匯濱江的御江廷項(xiàng)目在交房中公開通知業(yè)主：

將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原價(jià)13.6元/㎡調(diào)整為10.5元/㎡

除了物業(yè)費(fèi)降價(jià)，連停車費(fèi)一并都給業(yè)主免了

而這是物業(yè)方平衡成本和降價(jià)環(huán)境之后的主動(dòng)選擇

03

降價(jià)潮下，物企日子并不好過，也在求變

整體而言，絕大部分物企的凈利潤都在下滑

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，500強(qiáng)和百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤已連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長

2024年，500強(qiáng)物企凈利潤為353.7億元，同比下降2.8%

上市物企凈利潤則受到資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤為125.0億元，同比大幅下降23.3%

像頭部物企融創(chuàng)服務(wù)近三年來，每年都在虧損

世茂服務(wù)也是如此，2024年?duì)I業(yè)收入78.96億元，同比下滑3.7%；凈利潤4.92億元，同比銳減24%

同時(shí)，我們還注意到頭部物企和母公司（房企）多有關(guān)聯(lián)交易

房企新項(xiàng)目飛速增長的時(shí)代，房企可以給關(guān)聯(lián)物企喂項(xiàng)目，物企不愁沒有項(xiàng)目做；同時(shí)，物企又以高收益給母公司回血

但，這個(gè)模式被房地產(chǎn)市場的低迷打破了

失去母公司長效支持，物企躺贏時(shí)代結(jié)束

為了能在激烈的競爭中獲得一席之地，物企因此需要投入更多精力、成本，用來交付更高的服務(wù)，這也進(jìn)一步導(dǎo)致了凈利潤的下滑

在充分競爭的市場中，分化是一個(gè)不可避免的過程

頭部物企市占率極大，2024年以占比接近一半

圖源：中物智庫

實(shí)力強(qiáng)勁的留下，其他的只能離場

頭部企業(yè)的管理面積不僅基本盤大，增速也比較快，特別是和競爭力還比較強(qiáng)的大型、中型物企對比增速明顯較快

2024 年頭部物企的增速達(dá)到了7.2%，僅次于在3線外城市較快擴(kuò)張的小型物企

可以預(yù)見，未來頭部物企與其他企業(yè)的差距還能逐步拉大，頗有一種贏家通吃的感覺

但大企業(yè)能取得更好的成績，斷然離不開其積極求變，提高服務(wù)品質(zhì)的策略

不管是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量還是增值服務(wù)，部分頭部物企真的花了很多心思

上海仁恒河濱花園，一個(gè)2004年的樓盤放到今天依然覺得小區(qū)是宜居的，優(yōu)質(zhì)的

干凈整潔的室外休息區(qū)，生機(jī)勃勃的會(huì)所讓人覺得每一分物業(yè)費(fèi)都值得

能做到這一點(diǎn)，靠的不就是物業(yè)每一天的認(rèn)真和用心嗎

如果說，二手樓盤考驗(yàn)的是維護(hù)和管理的能力

那對于新樓盤，物業(yè)爭取的就是超配的服務(wù)質(zhì)量、飽滿的情緒價(jià)值

比如成都卡地亞，迎賓、前臺(tái)、接待、管家24小時(shí)提供服務(wù)

任何時(shí)候回家，都能享受到溫馨細(xì)致的氛圍

這樣超越一般酒店的精致服務(wù)讓業(yè)主能感受到回家即度假

物業(yè)費(fèi)即使相較平均水平較高，依然讓人愿意花這筆錢，因?yàn)橹档?/p>

04

物業(yè)費(fèi)全國性地降，業(yè)主歡呼，表面上是業(yè)主對低質(zhì)量物業(yè)的不滿

但仔細(xì)了解業(yè)主的訴求，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們的核心訴求并不是降價(jià)

降物業(yè)費(fèi)并不是目的，好的服務(wù)、好的生活環(huán)境才是

很多案例中的業(yè)主就表示，其實(shí)對物業(yè)費(fèi)的價(jià)格沒有那么大的意見，不滿的主要還是與價(jià)格不能匹配的低質(zhì)服務(wù)

畢竟業(yè)主也都知道，物業(yè)費(fèi)下降并不完全是好事

物業(yè)費(fèi)不足以支撐服務(wù)人力成本、設(shè)備公區(qū)維護(hù)的時(shí)候，生活環(huán)境品質(zhì)下滑還好說，小區(qū)老化快，房子價(jià)格也會(huì)跟著下滑，不保值

或是，物業(yè)費(fèi)降低到物企不能維持經(jīng)營的情況下選擇主動(dòng)離場，導(dǎo)致短期或長期物業(yè)真空，小區(qū)日常維護(hù)艱難，加速衰敗

所以，我更愿意相信這短暫的物業(yè)費(fèi)下降潮屬于階段性市場調(diào)節(jié)，物業(yè)費(fèi)不會(huì)一直降

何況，在降的大背景下，還有一些物企在漲價(jià)，逆風(fēng)翻盤

不僅借此趨勢擴(kuò)大市場占有率，利潤還能逆勢小幅上漲

其中邏輯和房地產(chǎn)市場的分化一樣

優(yōu)質(zhì)物企就像高產(chǎn)品力的新房，如果服務(wù)質(zhì)量沒的說，那價(jià)格可以更高

更重要的是業(yè)主也是真買賬，隨之物企的利潤自然得以上漲

相反，那些無力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)則會(huì)在這次大洗牌中被淘汰

當(dāng)基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)保障之后，越來越細(xì)化的生活需求會(huì)再次搬上臺(tái)面，業(yè)主也許就會(huì)重拾起對增值服務(wù)的需求

到那時(shí)，好的物企、好的服務(wù)一定會(huì)被大家看見，走上前臺(tái)

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6215篇原創(chuàng)文章