核心城市新盤物業(yè)費(fèi)定價(jià)越來越高。

以上海為代表的核心城市豪宅項(xiàng)目（含公寓），物業(yè)費(fèi)屢創(chuàng)新高，如海泰北外灘物業(yè)費(fèi)已達(dá)到36元/平方米/月；但另一邊，存量房物業(yè)費(fèi)穩(wěn)中有降，多地出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，不少物業(yè)企業(yè)甚至主動(dòng)撤出小區(qū)。

中物智庫高級研究員宋子謙在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“天價(jià)物業(yè)費(fèi)”其實(shí)是高端房地產(chǎn)市場價(jià)值邏輯演進(jìn)的必然結(jié)果，其背后有多重原因。

每平方米物業(yè)費(fèi)36元

上海無疑是高物業(yè)費(fèi)的“聚集地”。

10月18日，上海黃浦區(qū)高福云境項(xiàng)目開盤，25套總價(jià)1.3億～1.7億元的超大平層“一日售罄”，單盤成交金額高達(dá)60.54億元。其物業(yè)費(fèi)同樣引人注目，超高層部分物業(yè)費(fèi)為18元/平方米/月，別墅部分為25元/平方米/月。

圖片來源：貝殼找房

公開資料顯示，海泰北外灘項(xiàng)目面積段在370～1500平方米，物業(yè)費(fèi)達(dá)到36元/平方米/月，這也意味著該樓盤業(yè)主一年最低物業(yè)費(fèi)為16萬元，最高則達(dá)到了65萬元。

今年全國單盤銷冠融創(chuàng)上海壹號院，物業(yè)費(fèi)為28元/平方米/月。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年上海新入市的項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)均值是7.46元/平方米/月，中位數(shù)6.73元/平方米/月，其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費(fèi)最高，分別達(dá)到17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉賢區(qū)最低，為2.10元/平方米/月。

但到了2025年，上海不少外環(huán)外新盤物業(yè)費(fèi)達(dá)到4～8元/平方米/月，而內(nèi)環(huán)很多高端樓盤物業(yè)費(fèi)超過10元/平方米/月，豪宅項(xiàng)目則超過20元/平方米/月。

在北京，位于國貿(mào)核心板塊的“梵悅108”項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)高達(dá)30元/平方米/月，整個(gè)小區(qū)面積段在120～472平方米之間，每年物業(yè)費(fèi)4萬～17萬元不等；更早之前，北京三里屯壹號公寓物業(yè)費(fèi)就已達(dá)到37.94元/平方米/月（含空調(diào)及供暖費(fèi)用），其產(chǎn)品面積段多在300平方米以上，單月物業(yè)費(fèi)就超過1萬元。

在深圳，深圳灣一號萊佛士公寓物業(yè)費(fèi)達(dá)33元/平方米/月，面積在150~890平方米之間，很多戶型每月物業(yè)費(fèi)超2萬元。

在成都，嘉佰道的物業(yè)費(fèi)為12元/平方米/月；近期為市場所熱議的貝宸S1項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)則來到了13.8元/平方米/月。

值得一提的是，今年以來，全國豪宅成交量持續(xù)攀高?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2025年前三季度，全國11個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬元以上商品住宅成交27372套，較2024年同期增長15.6%。

“新盤物業(yè)費(fèi)上漲，核心不是‘物業(yè)公司敢收這么高’，而是產(chǎn)品升級使得長期運(yùn)營成本顯性化了。”宋子謙分析指出，當(dāng)前高端新盤更強(qiáng)調(diào)會所、公區(qū)精裝、中央空調(diào)/新風(fēng)、復(fù)雜機(jī)電系統(tǒng)、更多出入口與安防體系等，這些都意味著長期運(yùn)維、能耗、檢測、更新的剛性支出。

同時(shí)，隨著一線及強(qiáng)二線城市的保安、保潔、工程技工等崗位工資與用工合規(guī)成本持續(xù)抬升，疊加公共區(qū)域安全、消防等監(jiān)管更嚴(yán)，保險(xiǎn)、檢測、第三方維保的占比提高，物業(yè)企業(yè)在對新項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，往往會把對未來成本上行的預(yù)期納入報(bào)價(jià)。

宋子謙續(xù)稱，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)下行，開發(fā)商用補(bǔ)貼換口碑、物業(yè)公司用低價(jià)換規(guī)模的空間變小了，新盤物業(yè)費(fèi)更像一份關(guān)于“長期運(yùn)營合同”的定價(jià)，而不是促銷策略。

“豪宅項(xiàng)目往往存在戶數(shù)少、單戶面積大等情況，但大堂、電梯廳、會所、公區(qū)景觀等‘單位業(yè)主可享受的公區(qū)資源’更重，導(dǎo)致每平方米分?jǐn)偟降墓芾砼c運(yùn)維成本并不低。豪宅物業(yè)費(fèi)的定價(jià)邏輯，不是‘保潔+保安’的價(jià)格，而是‘資產(chǎn)守護(hù)+體驗(yàn)運(yùn)營+風(fēng)險(xiǎn)管理’的價(jià)格?！彼巫又t認(rèn)為。

用更明確的方式把行業(yè)拉回“質(zhì)價(jià)相符”

一個(gè)不得不面對的現(xiàn)實(shí)是，在豪宅物業(yè)費(fèi)持續(xù)攀高的當(dāng)前，存量房物業(yè)費(fèi)卻呈現(xiàn)出另一番景象。

據(jù)中指研究院，2025年12月，全國重點(diǎn)20城物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環(huán)比下跌0.09%。

其中，一線城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平居前列，深圳均價(jià)最高，為3.97元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、廣州、天津均價(jià)分別為3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

若將時(shí)間軸拉長，從2021年12月至今，上海、北京漲幅年均復(fù)合增速分別為7.38%和4.80%；昆明、合肥、武漢等城市的物業(yè)費(fèi)均價(jià)，年均復(fù)合增速也超過2%。

但與此同時(shí)，去年以來，全國多地出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮。按照中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，去年全國有100多個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)大降，降價(jià)幅度多在20%～30%，部分小區(qū)的物業(yè)費(fèi)甚至直接對折。

而受物業(yè)費(fèi)下降、物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)較高，以及成本上升等因素影響，諸多物業(yè)企業(yè)選擇“主動(dòng)撤出”，涉及寧波、南京、重慶、長沙、武漢、上海等多個(gè)城市，其中有規(guī)模較小的物業(yè)公司，更包括大量頭部物業(yè)，比如龍湖智創(chuàng)生活、中海物業(yè)、金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等。

“存量降費(fèi)的動(dòng)因，更多來自歷史定價(jià)和現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)的錯(cuò)配，大量存量小區(qū)的物業(yè)費(fèi)形成于不同周期，導(dǎo)致業(yè)主對性價(jià)比更敏感?！彼巫又t表示。

在他看來，新盤高物業(yè)費(fèi)，是高端細(xì)分市場把運(yùn)營成本前置的結(jié)果，豪宅客群更愿意為確定性買單，開發(fā)商也把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作產(chǎn)品的一部分來定價(jià)、交付。兩者并不矛盾，而是同一件事的兩面——市場在用更明確的方式，把物業(yè)行業(yè)拉回“質(zhì)價(jià)相符”。

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