對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，相信有一個結(jié)論大家不會有太多的質(zhì)疑了，就是房地產(chǎn)市場已經(jīng)由過去的增量時代轉(zhuǎn)向到了存量時代。

增量時代，房地產(chǎn)行業(yè)最注重還是開發(fā)，如何快速把房子建起來賣給潛在購房者，是增量時代從業(yè)者想的最多的問題，所以那個時候講究的是“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”，以實(shí)現(xiàn)投資的最大化。

然而進(jìn)入了存量時代之后，增量時代的那些玩法顯然是難以為繼了，行不通了。存量時代更注重是運(yùn)營，如何把已有的資產(chǎn)，通過運(yùn)營優(yōu)化，把其效益做到最大化。所以這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)最吃香的領(lǐng)域不再是投資開發(fā)了，而是招商運(yùn)營了。

存量資產(chǎn)運(yùn)營的本質(zhì)還是通過提升租賃收入來獲取收益。對于房地產(chǎn)這樣的資本密集型行業(yè)，但如果緊靠提升租賃收益來回收投資成本，時間是漫長的，如果是杠桿資金的話，扣除利息成本，估計投資回收期更是遙遙無期了。

在這個時候，就必須引入金融手段。而針對存量資產(chǎn)，目前最好的金融手段就是公募REITs了，解決了重資產(chǎn)投入快速退出的問題，使得資金的運(yùn)用效率大大提升。國內(nèi)的公募REITs已經(jīng)開展很多年了，應(yīng)該說發(fā)展迅速，而且機(jī)會巨大。

據(jù)統(tǒng)計，截至2025年，REITs已上市73只，總市值超2000億元。雖然REITs整體規(guī)模與房地產(chǎn)的規(guī)模算是九牛一毛。但從無到有，發(fā)展也算是比較迅速的了。而且隨著存量資產(chǎn)運(yùn)營時代的到來，未來的公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

公募REITs除了解決了重資產(chǎn)投資的退出問題，也為普通投資提供一種新的、低門檻的投資不動產(chǎn)的渠道。公募REITs的本質(zhì)就是將不動產(chǎn)證券化，將不動產(chǎn)的所有權(quán)分成若干份，普通投資者通過持有份額去享受不動產(chǎn)運(yùn)營帶來的收益。

當(dāng)然，公募REITs的結(jié)構(gòu)相對比較復(fù)雜，普通投資者不一定能夠完全理解哪些比較優(yōu)質(zhì)？哪些比較差？這個問題，在后續(xù)的文章里，我在慢慢跟大家闡述。但可以毫不夸張的說，公募REITs的發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?，市場機(jī)會很多，還是值得大家更多的關(guān)注的。