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問答440期

問：看了挺久還是想選軟件新城，要不要再觀望？

答：最為西安次新房破發(fā)最多的區(qū)域，軟件新城到底怎么了？一邊是新房地價，房價熱度，堪稱高新之光，一邊是二手業(yè)主降價賣房，雖然很魔幻，但事實確實如此。

軟件新城的熱首先得感謝高新CID，當(dāng)年三期建設(shè)初期，價格高，兌現(xiàn)慢，本著求穩(wěn)的原則，大家回歸主城，買到軟件新城，相比三期一片空地的狀態(tài)，軟件新城周邊又有中軟，環(huán)普，華為，?？低暤犬a(chǎn)業(yè)園支撐，有足夠的自住需求，外加區(qū)域土地供應(yīng)少，房子也具有稀缺性。

變化始于軟東魚化寨開始大量供地，同時灃東融合區(qū)開始大量供地，又遇不少軟件從業(yè)者降薪裁員，原本上樓工作，下樓回家的閉環(huán)不成立了。

在軟件新城工作的，反而住不起，轉(zhuǎn)頭去了大寨路，科技路，西灃路，軟件新城早期的大戶型，如天谷雅舍，西派國樾等，招商臻觀府少了購買力支撐。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

軟件新城區(qū)域本身，道路，商業(yè)，出行的配套兌現(xiàn)也慢，業(yè)主覺得軟新賺錢都花給了高新三期，原本有很大期望的高新一小分校（20小），高新一中分校（四初）也沒有很好的學(xué)區(qū)房溢價兌現(xiàn)。

種種因素下，包括天地源云水天境、西派國樾、天谷雅舍、招商臻觀府等最早一批高價搖號買房的業(yè)主，開始降價賣房，尤其是天地源。

對軟件新城而言，除了業(yè)主積極自住，提高入住率吸引商業(yè)外，園區(qū)的道路維護(hù)，土地供應(yīng)節(jié)奏也應(yīng)控制，畢竟這里是真有產(chǎn)業(yè)，大家也是真的期待。

問：奧體商業(yè)還是欠缺，投資客過多，慢慢會好起來？

答：商業(yè)和房價沒有直接關(guān)聯(lián)，主要還是看人流量，西安的商業(yè)中軸，也就是2號線，基本都在主城區(qū)，從電視臺萬象城開始，小寨賽格，南門SKP，鐘樓開元，龍首村印象城，鳳城七路熙地港等等，都分布在中軸沿線。

這里本就是西安的主城人流量最大區(qū)域，又有地鐵換乘客流錦上添花，包括在建的商業(yè)，也都在地鐵沿線，為的就是人流量，作為商家而言，關(guān)注的是店鋪生意，每日流水，周邊房價再高，和商戶沒有利益相關(guān)。

奧體的地鐵主要是3號線，14號線，10號線和規(guī)劃的7號線，目前的商業(yè)集中在雙地鐵交匯的雙寨，在建華潤萬象匯，水晶匯溪廣場也是以地鐵口，奧體中心為流量來源，這是以后的奧體商業(yè)中心。

但目前，奧體熱度很高，但入住率有限，不少小區(qū)還是工地沒有交房，人多的地方集中在鐵一中陸港，高新陸港學(xué)校周邊，以及華南城的商戶，入住率不夠，人口，人流量不夠很難養(yǎng)活商業(yè)。

現(xiàn)在入住的綠城，華潤，中糧等社區(qū)底商，對于周邊的居民而言，生活還算夠用，大商業(yè)可以去砂之船奧萊，買菜可以到河對岸的北辰社區(qū)。

奧體挺好，需要包容，時間，更需要當(dāng)年買房的人，第一時間住過來！

問：西安都叫四代住宅，設(shè)計好的，讓人看得直流口水？

答：四代住宅在新房的流行，是必然的，地產(chǎn)下行，大眾買房沒有房價上漲的支撐，又不能無底線降價，最實用的辦法，就是送面積，住宅規(guī)范調(diào)整后，露臺，飄窗等都可以不計算面積，這也是變相的降價。

西安的四代住宅露臺房，目前有四種類型，第一是最早的，即傳統(tǒng)戶型主臥或次臥，掛一個小露臺，比如綠城丹桂苑，第二是繼續(xù)加大露臺，比如招商攬閱，第三是更多方向送露臺，送兩個，三個的。

（四代住宅露臺不封解決方案）

第四是送超級露臺，最寬五米的，還是C型結(jié)構(gòu)，同時室內(nèi)各種大贈送，實得率140%以上的，比如灃東融合區(qū)的 高科越秀星匯云瀾，沒有最卷，只有更卷。

足見當(dāng)下市場房子難賣的處境，對開發(fā)商而言，政策，房價，都是不能決定的，還得不斷拿地，賣房，能做的就是狠抓名校+，內(nèi)卷四代住宅，以及變相降價。

這也導(dǎo)致很多人可以不接受露臺，但很難不對贈送面積心動，同樣是買100㎡的房子，三代住宅實面積75㎡，四代住宅實得面積95㎡，換你會怎么選？

但就我身邊案例，如果剛好要買房，四代確實比三代吸引力高，但也不會有太多人，專門為了四代住宅去換房。

問：房哥，外圍區(qū)域還有機(jī)會沒，親戚在高陵買的房，擔(dān)心降價？

答：自住都是體驗，不住都是成本，外圍區(qū)域指西安三環(huán)，繞城外區(qū)域，主要是西咸五大新城，以及藍(lán)田，高陵，戶縣，臨潼。

2018年-2021年期間，由于主城區(qū)限購，外加搖號搶房，沒有購房資格，或不想搖號的，去了外圍，一度讓這些區(qū)域快速繁榮。

當(dāng)時大家報的心態(tài)是擔(dān)心房價上漲，而無視地段，品牌，價格，真正抱著自住需求去買的沒有多少，但隨著投資客立場，主城區(qū)放開限購，大家發(fā)現(xiàn)不是沒房買，而是遍地都是房。

原本沒有人的主城區(qū)，西電開始改造了，徐家灣也拆遷了，幸福林帶也供地了，新地，新房源源不斷往外冒，高新，港務(wù)這些新區(qū)，更是上新不斷，能在西安范圍買，價格還不夠，就很少人去周邊了，這是人的正常生活，通勤半徑?jīng)Q定的。

對現(xiàn)在外圍的區(qū)域，核心吸引力是地緣自住和上學(xué)，比如兵馬俑上班，住臨潼沒毛病，高陵吉利上班，周邊買房也正常，大多數(shù)和新區(qū)產(chǎn)業(yè)沒有交集的，也很難留在這里。

更大一部分來的則是為上學(xué)，能金區(qū)的鐵一金灣，秦漢的清華附中，涇河的第六學(xué)校等，都有不少咸陽，外地來的朋友，來上學(xué)買房的，房價確實是降了，但確實入住率也高了。

問：房哥，為了上學(xué)，越秀鐵建樽樾185㎡和逸翠園四期195㎡怎么選？

答：一般家長，如果只為上學(xué)，是不會以這么高成本購房的，越秀鐵建對應(yīng)的是高新31小，11初，中海，中建的小面積300萬以內(nèi)就可以解決，逸翠園對應(yīng)的高新實驗，逸翠園中學(xué)，i都薈的公寓就可以解決學(xué)位。

買這么大面積，首先偏向的是自住，其實是陪讀上學(xué)，因此房子的價值必然大于學(xué)校的溢價，從這一點看，逸翠園四期就排除了，雖然是大面積改善的小區(qū)，但房齡太老，維護(hù)有限，非高新最核心的位置，現(xiàn)在500萬買，往后再次轉(zhuǎn)手的可能性太小太小。

相比而言，越秀鐵建的新房，四代住宅，豪華會所，最新戶型，氣派的大門，外立面，更能看上眼，仁村學(xué)校周邊的幾個小區(qū)里，門檻最高，且改善檔次最高的還是樽樾。

這種大房子就是體驗為王，自住為王，兼顧上學(xué)，如果交付后房價不漲，且流通壓力大，要平常心看待，不要患得患失。

問：經(jīng)開區(qū)信達(dá)鳳熙云著值得買嗎，開盤賣的便宜，對后期二手房什么影響？

答：只能說一分錢一分貨，不存在撿漏的機(jī)會，信達(dá)這個位置的小區(qū)，就值這個價，缺錢的，周邊的人挺認(rèn)，但可選全城的，也沒有必要看這里。

西安有兩大做城改的央企，保利主要做改善，要溢價，信達(dá)主要做剛需，要速度，丁白村的 雁熙云著，現(xiàn)在 剛家寨鳳熙云著都是城改拿地，主打低價。

從位置來看，確實不錯，地鐵2號線，8號線交匯，經(jīng)開區(qū)鳳城一路腹地，周邊多年沒有新房，到處是老小區(qū)，信達(dá)地塊旁邊還有經(jīng)開六校，一路上的各種底商齊全，煙火氣濃厚。

但這個位置的新房，代價也是不小的，小區(qū)前身為中核長安印，停工多年后，信達(dá)接手拆掉了幾棟樓后，重新規(guī)劃開發(fā)，純高層社區(qū)，容積率5.0，體現(xiàn)在居住體驗上，小區(qū)小，住戶多，樓間距小，密度高，這種房子沒有稀缺度。

這種天生位置優(yōu)勢，與先天不足的地塊條件，決定了價格貴，真的賣不掉，本就是周邊人看，大家收入多少門清，有錢的不會來，周邊人貴的又不買單，唯一的思路就是低價走量。

外加這種主城區(qū)，低價盤，也是中介渠道推廣的最愛，效果也很好，售樓部非常火熱，應(yīng)該是今年經(jīng)開區(qū)最火的新房。

不是不能買，剛需，周邊自住的能買，但高容積率，純高層這些看自己能否接受，是個紅盤，但不是神盤，賣的越好，周邊二手壓力越大。

問：為什么買新房等于賠錢，還有那么多人買新房？

答：有沒有可能是買二手賠的更多，買新房起碼交房前，背刺的可能性有限，降價了還能找開發(fā)商要個說法，但買二手，多錢是底，會不會更低，壓根沒有統(tǒng)一說法。

舉個例子，曲江二期，現(xiàn)在次新房賣14000+，相比高點25000+，已經(jīng)很是對半砍了，看似是最好的入場撿漏機(jī)會，但對一手原始房東而言，當(dāng)年6000多買的，現(xiàn)在怎么賣都是賺，但對二手房東而言，已經(jīng)賠掉褲衩了。

新房，起碼大家的購入價格不會太大差異，二手不同，不同年份，不同人買的，完全不同價格，不患寡而患不均，房子還是那個房子，業(yè)主心態(tài)很難平衡。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在大家知道買房會賠，既然要買，就是自住享受第一位，新房大門，會所，外立面三件套，外加室內(nèi)大贈送面積，吸引力明顯高于二手的高公攤小區(qū)。

買新不買舊，如果二手價格，學(xué)區(qū)，地段沒有特別優(yōu)勢，為什么買二手？

問：萬科翡翠國際，目前二手房能入手嗎？

答：也是曲江的一代神盤，建立在房價上漲，且曲江新房，新地斷供的背景下，即便產(chǎn)品老，即便萬人搖，依舊有不少人把住進(jìn)萬科當(dāng)作人生目標(biāo)。

從小區(qū)看，翡翠國際拿地早，地段的優(yōu)勢還是在的，靠近創(chuàng)意谷，曲江二小，龍湖天街、地鐵5號線等核心配套，周邊都是成熟住宅區(qū)，生活很方便，與周邊小區(qū)里，萬科品牌開發(fā)商，房齡稍新，更有優(yōu)勢，自住是可以看的。

價格上，隨著西安普跌，曲江二手房內(nèi)卷，萬科也受影響，尤其當(dāng)年搖號的大面積，現(xiàn)在降價厲害，反而小戶型三室比較穩(wěn)定。

同區(qū)域內(nèi)，中海紫御華府、曲江龍邸、海德堡、華著中城也都是不錯的小區(qū)，可以對比選擇。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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【城市觀察】

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聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：Kikyo

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