上海的CBD有很多，該怎么評價和排名呢？

除了陸家嘴、南京西路-靜安寺CBD最頂級外，其它的不管怎么排都有爭議。

有的以CBD規(guī)模取勝，有的以稅收億元樓取勝，有的以地段為尊笑傲江湖。

今天我們以創(chuàng)新的環(huán)線分類法，找出內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外最強(qiáng)的CBD在哪里？

為什么這個地方的CBD能級最高？背后蘊(yùn)含著怎樣的城市發(fā)展邏輯？該如何評價這個地方？

內(nèi)環(huán)內(nèi)：陸家嘴、南京西路-靜安寺CBD最頂級

首先我們看一下上海主要CBD片區(qū)分布情況：

在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)乃至整個上海，最頂級的CBD莫過于陸家嘴、南京西路-靜安寺了，能級斷崖式領(lǐng)先！

這一條線上的CBD最高大上和國際化，同時地段在上海也是最頂級的。

陸家嘴以金融為產(chǎn)業(yè)特色，聚集了上交所、高盛、摩根大通等120家世界500強(qiáng)區(qū)域總部。

陸家嘴在2023年GDP已達(dá)6600億元，是中國唯一躋身全球5000億級CBD的金融中樞，地均GDP全國前三，資金流動量占全國1/3。

陸家嘴金融城有102棟稅收億元樓，其中百億樓1棟、10億元稅收樓宇30幢、50億元稅收樓宇4幢。

陸家嘴的成功得益于改革開放的巨大紅利。1990年浦東開發(fā)開放上升為國家戰(zhàn)略，時代偉人提出“上海是我們的王牌”。

陸家嘴作為金融貿(mào)易區(qū)被賦予“服務(wù)全國、面向世界”的使命，成為改革開放的“試驗(yàn)田”。

從那時起，陸家嘴就被賦予了全球化資源調(diào)配權(quán)，通過土地資本化、金融開放、總部經(jīng)濟(jì)激活了金融城的建設(shè)與發(fā)展。

陸家嘴CBD的發(fā)展不僅改變了上海城市版圖，也重塑了城市地段價值，打破了老上海的認(rèn)知傳統(tǒng)，使主城核心區(qū)能夠跨江延伸。

南京西路-靜安寺是浦西最國際化的CBD，經(jīng)濟(jì)能級也很頂級！

南京西路有18棟稅收億元樓，入駐了很多金融與專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，聚集的奢侈品旗艦店超200家，密度全國第一。

新開業(yè)的張園，吸引了30多個國內(nèi)外品牌在這里開設(shè)“首店”。

面積1.8平方公里的南京西路商圈集聚了2000多個國內(nèi)外知名品牌，被稱為“世界櫥窗”。

與陸家嘴不同，外灘、人廣、南京西路、靜安寺沿線是浦西傳統(tǒng)的核心地段，是經(jīng)過100多年歷史沉淀而形成的。

南京西路-靜安寺地段是歷史與現(xiàn)代化的完美融合，本身坐擁市區(qū)核心位置，地位在不斷被抬升。

一條地鐵2號線將這條線上的所有CBD串聯(lián)起來，形成了市區(qū)核心資源交互最密集的走廊，對企業(yè)、奢侈品商業(yè)的吸引力巨大。

加上靜安區(qū)擁有開放和領(lǐng)先的眼光，早在陸家嘴開發(fā)前就大力發(fā)展CBD、吸引外資企業(yè)，提前完成了資源吸納和國際化接軌。

從租金和空置率來看，南京西路辦公樓租金在市區(qū)最高、空置率較低，坐上了王者CBD地位：

上海核心區(qū)辦公樓租金和空置率

不過隨著外灘、新天地、徐家匯新的商辦的發(fā)力，南京西路的CBD未來也面臨著分流的壓力。

如金陵東路新規(guī)劃了240米超高雙子塔嘉里地標(biāo)寫字樓；

太平洋新天地商業(yè)中心將建250米、100米的地標(biāo)建筑；

徐家匯中心ITC地標(biāo)更是高達(dá)370米，這些辦公樓更新、視野更好，對大企業(yè)肯定會有更強(qiáng)的吸引力。

嘉里金陵東路、太平洋新天地商業(yè)中心、徐家匯中心地標(biāo)

另外人民廣場、外灘也有很多企業(yè)辦公，商業(yè)也繁華，但辦公樓租金卻沒有南京西路高，可能是辦公樓偏老有影響。

北外灘的定位非常高，規(guī)劃的“口紅”地標(biāo)480米是浦西第一高，另外還有多幢地標(biāo)待建，未來北外灘要是發(fā)展成功了，辦公能級在市區(qū)也不低。

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)CBD還有很多，如不夜城、蘇河灣、中山公園、長壽路等，能級都要弱一些。

受篇幅限制無法一一分析這些地區(qū)的發(fā)展，更深層次探討、具體買房和談價歡迎加V：

內(nèi)中環(huán)：虹橋開發(fā)區(qū)、徐匯濱江、前灘CBD最強(qiáng)

上海內(nèi)中環(huán)資歷最老、經(jīng)濟(jì)密度最高的CBD是虹橋開發(fā)區(qū)，規(guī)模最大的CBD是徐匯濱江和前灘。

至于漕河涇、張江，商務(wù)區(qū)類別都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以2.5產(chǎn)業(yè)為主，CBD定位低一檔。

虹橋開發(fā)區(qū)是上海第一個開發(fā)的CBD，規(guī)劃非常超前，歷史上定位最高。

在南京西路、陸家嘴還未開發(fā)的改革開放初期，長寧虹橋開發(fā)區(qū)就率先對外開放，打造了上海首個CBD。

這些辦公樓里入駐的不但有很多明星企業(yè)，還有眾多外國領(lǐng)事館和辦事機(jī)構(gòu)。

長寧歷來是外國友人最多的一個區(qū)，誕生了上海最早的奢侈品商圈。

2022年，虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到159億元，進(jìn)出口總額達(dá)592.51億元，園區(qū)單位土地地區(qū)生產(chǎn)總值產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)到245.3億元/平方公里，位列全國第一。

值得一提的是，虹橋開發(fā)區(qū)雖小，但245.3億元/平方公里的經(jīng)濟(jì)密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前灘的102億元/平方公里，也超過了徐濱。

虹橋開發(fā)區(qū)的CBD

緊鄰市區(qū)核心、直通虹橋樞紐，虹橋開發(fā)區(qū)憑借其優(yōu)越地理位置、早期發(fā)展優(yōu)勢和高規(guī)格定位，成為上海極其重要的CBD。

當(dāng)然了，比起規(guī)模，徐匯濱江、前灘CBD更勝一籌，這倆是上海近些年崛起最快、最成功的CBD。

以徐匯濱江為例，在2028年前的總辦公存量將達(dá)到305.5萬方，在上海位列第二僅次于陸家嘴。

徐濱原先是工業(yè)區(qū)，得益于世博盛會的城市更新契機(jī)，轉(zhuǎn)型為了現(xiàn)代化的濱水商務(wù)區(qū)。

以騰訊、阿里、網(wǎng)易領(lǐng)銜，徐匯濱江入駐了很多網(wǎng)紅企業(yè)。阿迪達(dá)斯大中華區(qū)總部已確認(rèn)將在明年入駐西岸中環(huán)，國際品牌總部越來越多。

徐濱打造了著名的西岸傳媒港，還在建西岸金融城，未來CBD能級會進(jìn)一步提升。

徐濱有CBD，有豪宅，新房突破了19萬元/m2，成了上海的富人區(qū)，是上海2000-5000萬預(yù)算很好的資產(chǎn)配置地段。

徐匯濱江

前灘的發(fā)展也頗具傳奇色彩，原本規(guī)劃的是一個影視樂園，擱置沒建一直淪為荒地。

后來多條地鐵通到這，借助樞紐和21世紀(jì)濱江CBD的發(fā)展機(jī)遇，直接從荒灘躍升為CBD。

前灘由陸家嘴集團(tuán)親自操刀，雖沒有成為陸家嘴2.0，但也入駐了不少高能級企業(yè)，辦公樓出租率接近100%。

前灘信德中心、前灘中心、前灘四方城、晶耀前灘、前灘世貿(mào)中心等都入駐滿了企業(yè)。

前灘入駐的跨國企業(yè)地區(qū)總部有33家，如松下電器機(jī)電、捷豹路虎、沙特ACWA Powe、瑪莎拉蒂、前程無憂等；

前灘的國際經(jīng)濟(jì)組織有23家，如金磚國家新開發(fā)銀行、世界核電運(yùn)營者協(xié)會（WANO）、國際制藥工程學(xué)會（ISPE）、先進(jìn)醫(yī)療技術(shù)協(xié)會等。

前灘是高級中產(chǎn)社區(qū)，次新房能吸引全市的客群關(guān)注。

前灘航拍

徐濱、前灘CBD的開發(fā)，把上海的CAZ往南移了4.5公里，也改變了上海的城市框架和地段。

這是上海構(gòu)建“一江一河”世界級濱水區(qū)、優(yōu)化城市空間布局的關(guān)鍵舉措。

徐濱和前灘、世博都推動了上海城市更新從“工業(yè)銹帶”向“生活秀帶”與“發(fā)展繡帶”的轉(zhuǎn)型。

通過集聚人工智能、金融科技、文化藝術(shù)等高端產(chǎn)業(yè)，并與生態(tài)景觀深度融合，顯著提升了上海的國際競爭力和城市軟實(shí)力，為核心功能區(qū)提供了示范樣板。

上海內(nèi)中環(huán)還有很多CBD，如長風(fēng)、真如、大寧、楊浦濱江東段等，能級也都弱一檔。

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中外環(huán)：長寧臨空CBD最強(qiáng)

上海中外環(huán)間最強(qiáng)的CBD是長寧臨空，緊隨其后的是五角場、市北高新、金橋區(qū)域。

為啥長寧臨空CBD在上海中外環(huán)領(lǐng)跑？

長寧臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)，主要是航空服務(wù)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)兩大類。

如有東方航空、科大訊飛、史泰博等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，攜程、愛奇藝等上市公司的區(qū)域總部都在這。

形成了總部經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

不過臨空的辦公租金自2022年來呈下降趨勢：

這也在于臨空區(qū)塊北部地區(qū)交通與商業(yè)設(shè)施配套稍顯欠缺，虹橋商務(wù)區(qū)房企出走、前灣新開發(fā)辦公樓都對這里的企業(yè)造成了分流。

另外區(qū)域的環(huán)境治理、機(jī)場噪音管控等在一定程度上增加了企業(yè)成本，削弱了租賃意愿。

比起產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位的長寧臨空，五角場CBD勝在功能綜合性、產(chǎn)城融合度、創(chuàng)新生態(tài)成熟度和對年輕人才的吸引力上。

五角場定位為“上海北部科技創(chuàng)新中心重要承載區(qū)”和“區(qū)域綜合服務(wù)中心”，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度在逐步提升。

五角場以“科技創(chuàng)新+現(xiàn)代服務(wù)”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依托周邊復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等高校資源，形成“大學(xué)+大廠”的科創(chuàng)特色。

目前區(qū)域已集聚超200家高新技術(shù)企業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)占比達(dá)60%。

字節(jié)、嗶哩嗶哩、疊紙游戲等頭部企業(yè)的入駐，帶動了區(qū)域在線新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的繁榮，形成了從技術(shù)研發(fā)到應(yīng)用落地的產(chǎn)業(yè)鏈條。

處在五角場和新江灣城中間的抖音集團(tuán)辦公樓

不過隨著東外灘的開發(fā)，原本在楊浦定位最高的五角場，地位已經(jīng)下降了很多。

楊浦第一代改善板塊黃興公園、第二代改善板塊新江灣城地位都在下降。

另外市北高新很小，主要是做大數(shù)據(jù)的，金橋副中心正在轉(zhuǎn)型， 金橋股價大廈才建起來，CBD能級有待提升。

CBD能級的評判與置業(yè)邏輯不一定相同，長寧、楊浦、北靜安、金橋具體置業(yè)建議歡迎加V深聊：

外環(huán)外：虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊CBD最強(qiáng)

虹橋商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)能級很高，有300多棟寫字樓（僅次于陸家嘴），聚集了242家總部企業(yè)，2024年稅收突破500億元。

目前虹橋商務(wù)區(qū)已培育14棟稅收億元樓，僅次于南京西路、淮海路。

虹橋商務(wù)區(qū)還有一個特色產(chǎn)業(yè)是大會展，尤其是進(jìn)博會溢出效應(yīng)非常顯著，“6天+365天”平臺每年貢獻(xiàn)數(shù)百億貿(mào)易額。

為什么虹橋商務(wù)區(qū)CBD在外環(huán)外最強(qiáng)呢？

虹橋首先得益于高鐵+機(jī)場+多條軌交的強(qiáng)大樞紐，給CBD拉來了很多跨區(qū)域總部企業(yè)。

原先虹橋商務(wù)區(qū)入駐最多的是各類房企全國總部/長三角總部/大中華區(qū)總部。

房企具有高出差性，對CBD的交通條件要求較高，虹橋CBD正好滿足了他們的需求。

盡管隨著樓市的變化很多房企出走了，但是虹橋通過建設(shè)中央法務(wù)區(qū)又引來了很多公司和機(jī)構(gòu)。

這只能說是騰籠換鳥，舊的不走、新的不來，虹橋商務(wù)區(qū)依舊是上海外環(huán)最頂流的CBD。

虹橋商務(wù)區(qū)

隨著虹橋上升為上海城市副中心、長三角一體化的深入推進(jìn)，商務(wù)區(qū)地位在進(jìn)一步提高。

虹橋商務(wù)區(qū)還新規(guī)劃了前灣功能區(qū)，將建設(shè)更大規(guī)模的CBD：

虹橋商務(wù)區(qū)CBD的開發(fā)，把原來的城市犄角旮旯之地變得有價值了起來，使上海的城市框架進(jìn)一步向外拓展。

虹橋通過“大交通”“大會展”“大商務(wù)”聯(lián)動，促進(jìn)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和空間布局優(yōu)化，成為聯(lián)通國際國內(nèi)市場的“開放樞紐”，強(qiáng)化了全球資源配置功能，為上海五個中心建設(shè)發(fā)揮了重要角色。

莘莊也是上海外環(huán)外能級較高的CBD片區(qū)，莘莊CBD雛形初具，入駐有哈啰等明星企業(yè)。

莘莊CBD的建設(shè)是上海產(chǎn)城融合發(fā)展的體現(xiàn)，既承接了市中心城區(qū)的功能外溢，又在一定程度上緩解了上?！按蟪鞘胁　?。

這也提高了板塊的宜居宜業(yè)度，未來將與虹橋商務(wù)區(qū)形成南北聯(lián)動，共同支撐上海多中心網(wǎng)絡(luò)化格局的發(fā)展戰(zhàn)略。

莘莊是上海外環(huán)外“六邊形戰(zhàn)士”板塊，各方面配套最優(yōu)秀，沒啥短板。

另外，上海還有很多正在成長中或待開發(fā)的CBD：

如新楊思、桃浦智創(chuàng)城+南大智慧城、臨港滴水湖CBD、東方樞紐國際商務(wù)合作區(qū)、金灘、G60科創(chuàng)走廊、大吳淞十里畫卷園、浦江第一灣等。

這些片區(qū)承載著上海未來的發(fā)展戰(zhàn)略，有的能建成，有的落地有懸念，發(fā)展好的話相信未來會在CBD榜單中有一個更具競爭力的排行。

上海的CBD太多，受篇幅限制無法一一分析，每個區(qū)域發(fā)展與潛力都不一樣，房產(chǎn)置業(yè)邏輯也不同，進(jìn)一步探討和咨詢歡迎私信。