北京樓市，高得房率可能要收緊了！

據(jù)市場(chǎng)消息，北京多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目近期因報(bào)規(guī)未通過(guò)被要求整改，入市進(jìn)度被迫推遲。核心問(wèn)題集中于項(xiàng)目得房率超標(biāo)，與當(dāng)前政策對(duì)贈(zèng)送面積的限制存在沖突。

一、放開(kāi)陽(yáng)臺(tái)和得房率是好事，為什么開(kāi)始嚴(yán)管了？

北京陽(yáng)臺(tái)放開(kāi)這事，得從年初的“好房子新政”說(shuō)起。本來(lái)是想激活市場(chǎng)，沒(méi)成想直接給北京樓市打開(kāi)了潘多拉魔盒。不僅把存量新房、二手房按在地上摩擦，還讓買(mǎi)房人躺平觀望——畢竟誰(shuí)也不想當(dāng)冤大頭。

2025年之前，北京新房得房率也就75%-85%，達(dá)到90%的都算鳳毛麟角。結(jié)果“好房子新規(guī)”一出來(lái)，開(kāi)發(fā)商像找到新大陸，靠著內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)瘋狂“送面積”，得房率一路狂飆。現(xiàn)在95%都是常規(guī)操作，100%也不算新鮮事。

這波操作直接坑慘了之前高價(jià)拿地、沒(méi)趕上新規(guī)的開(kāi)發(fā)商——房子還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，就成了 “老古董”，只能咬牙降價(jià)再降價(jià)。典型的例子：最近通州中建運(yùn)河玖院入市，直接把之前通州之前的豪宅縵云one和融御頂打下來(lái)了。

不光新房市場(chǎng)亂成一鍋粥，二手房市場(chǎng)更是慘不忍睹。2022年之前，北京樓市根本沒(méi) “陽(yáng)臺(tái)”這概念，多數(shù)二手房得房率也就70%-80%?，F(xiàn)在新房靠陽(yáng)臺(tái)把得房率拉滿，對(duì)二手房簡(jiǎn)直是降維打擊。

別說(shuō)是老破小了，就算是次新區(qū)域的標(biāo)桿小區(qū)，也扛不住壓力，成交價(jià)一路往下掉。以朝青為例，最近周邊連續(xù)幾個(gè)新房項(xiàng)目入市，得房率更高、產(chǎn)品更好，一算套內(nèi)還沒(méi)貴多少，朝青二手房直接就崩了，像潤(rùn)楓水尚、珠江羅馬嘉園、華紡易城這些之前的標(biāo)桿次新，價(jià)格已經(jīng)到了6萬(wàn)出頭！

二、高得房率就一定好？別被表面迷惑了！

表面看，高得房率意味著花同樣的錢(qián)，能拿到更多使用空間，性?xún)r(jià)比好像很高。但事實(shí)真這么美嗎？

為了追高得房率，有些開(kāi)發(fā)商無(wú)所不用其極。過(guò)度壓縮公攤面積，直接導(dǎo)致公共空間拉垮。電梯數(shù)量減了，早高峰等電梯能等出脾氣；樓梯寬度縮了，緊急疏散時(shí)能不能跑出去都是個(gè)問(wèn)題；走廊變窄了，搬個(gè)冰箱、沙發(fā)都得卡半天。這些問(wèn)題平時(shí)影響生活便利，關(guān)鍵時(shí)刻關(guān)乎性命呀。

還有些開(kāi)發(fā)商靠“偷面積”違規(guī)提得房率，今天把飄窗設(shè)計(jì)成能拆的，明天把設(shè)備平臺(tái)改成房間。看似你占了便宜，實(shí)則全是坑。一旦被查，就得整改，到時(shí)候業(yè)主不僅要掏整改費(fèi)，還可能拿不到房。

更重要的是，過(guò)度追求得房率，往往是以犧牲建筑品質(zhì)為代價(jià)的。墻體厚度減了，保溫、隔音效果直接打折扣，冬天冷、夏天熱，隔壁吵架都能聽(tīng)得一清二楚；隔音標(biāo)準(zhǔn)降了，樓上走路、挪椅子的聲音，能讓你整夜睡不著。這樣的房子，就算得房率再高，住進(jìn)去能舒心嗎？

三、給當(dāng)下買(mǎi)房人的實(shí)在建議

一方面，對(duì)于已經(jīng)入市的高得房率項(xiàng)目，要仔細(xì)甄別。

雖然高得房率可能帶來(lái)更多使用空間，但要綜合考慮房屋的建筑質(zhì)量、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等因素。比如，有的高得房率項(xiàng)目雖然贈(zèng)送面積多，但小區(qū)綠化少、停車(chē)位不足，居住體驗(yàn)也不會(huì)好。同時(shí)，要關(guān)注項(xiàng)目是否存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)?？梢韵蜷_(kāi)發(fā)商索要相關(guān)規(guī)劃審批文件，查看是否合規(guī)。如果項(xiàng)目存在違規(guī)“偷面積”行為，即便價(jià)格再誘人，也要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

另一方面，高得房率新房沖擊下，很多二手房?jī)r(jià)格跌得厲害，預(yù)算有限的人，現(xiàn)在說(shuō)不定是好機(jī)會(huì)。

二手房雖得房率可能不高，但有個(gè)大優(yōu)勢(shì)：地段成熟、配套完善，這是實(shí)實(shí)在在的好處。而且二手房經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，價(jià)格更透明、合理，不會(huì)像新房那樣有各種“溢價(jià)套路”。買(mǎi)的時(shí)候多對(duì)比幾套房，選性?xún)r(jià)比高的。

最后說(shuō)句實(shí)在的：買(mǎi)房是大事，別被“高得房率”噱頭沖昏頭腦。政策在變，市場(chǎng)也在變，唯一不變的是“住得舒心、買(mǎi)得放心”。別跟風(fēng)、別焦慮，根據(jù)自己需求和預(yù)算選，才不會(huì)踩坑。畢竟，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)當(dāng) “面積數(shù)字” 炫耀的。