龍湖重新出手

撰文 | 黎浩然、陳晶

主編 | 付慶榮

頭圖來(lái)源 | 項(xiàng)目官方

跨過(guò)債務(wù)最高峰，龍湖終于松了一口氣。

“三年半的時(shí)間降了600億有息負(fù)債……把龍湖債務(wù)的最高峰度過(guò)去了?！?025中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平再次向外界展示了龍湖高超的“財(cái)務(wù)技巧”。

時(shí)間回到2022年中，龍湖已察覺(jué)到行業(yè)調(diào)整會(huì)重構(gòu)企業(yè)底層經(jīng)營(yíng)邏輯，主動(dòng)提出“通過(guò)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)壓降負(fù)債”戰(zhàn)略。到2023年，則開始用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸去置換信用債。

雙管齊下，清醒克制的龍湖，依靠穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面跳出行業(yè)洗牌泥潭，活成了“別人家眼中的尖子”——平均融資成本降至3.58%的歷史低點(diǎn)。

主動(dòng)“踩剎車”，不是停滯，而是為了更好加速。

商業(yè)板塊，成為龍湖現(xiàn)金流及核心凈利潤(rùn)的壓艙石。今年上半年，其商場(chǎng)租金收入達(dá)55億元，出租率保持96.8%高位，銷售額、客流雙雙實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。89座開業(yè)商場(chǎng)、7300家合作品牌，構(gòu)筑高護(hù)城河。

龍湖用業(yè)績(jī)證明：真正的強(qiáng)者不是一味擴(kuò)張，而是懂得在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候深踩剎車，在別人謹(jǐn)慎時(shí)換擋前行。

這份中期答卷，展現(xiàn)的不僅是數(shù)據(jù)增長(zhǎng)，更是一家千億級(jí)企業(yè)戰(zhàn)略定力的勝利。

01

商業(yè)板塊

龍湖業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的“穩(wěn)壓器”

2025年上半場(chǎng)，龍湖的營(yíng)業(yè)收入為587.5億元，同比增長(zhǎng)25.4%；擁有人應(yīng)占溢利32.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后擁有人應(yīng)占核心溢利為13.8億元，同比上年降幅約為71%，主要因開發(fā)物業(yè)毛利率急劇惡化。

聚焦在運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊（主要包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理），上半年運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入70.1億元，較上年增長(zhǎng)2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理占比分別為78.5%和21.5%。運(yùn)營(yíng)毛利率為77.7%，較上年增長(zhǎng)2.3%，其中商業(yè)、資產(chǎn)管理分別增長(zhǎng)3.0%和0.5%。

反差的數(shù)據(jù)對(duì)比中，清晰可知，龍湖的商業(yè)板塊已成為龍湖業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的“穩(wěn)壓器”，是其穿越行業(yè)周期的核心引擎。

89座商場(chǎng)，半年收租55億元

截至2025年6月，龍湖商業(yè)在營(yíng)商場(chǎng)為89座（包含75座重資產(chǎn)、14座輕資產(chǎn)），已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為943萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為1256萬(wàn)平方米），半年租金收入55億元，較上年增長(zhǎng)4.9%，整體出租率為96.8%。

此外，營(yíng)業(yè)額及客流雙升。期內(nèi)，商業(yè)銷售額達(dá)402億元，整體增幅約17%；日均客流量為328萬(wàn)人，整體增幅約11%；合作品牌數(shù)量超7300家，凸顯強(qiáng)品牌吸引力。

亮眼的數(shù)字背后，是龍湖新開商場(chǎng)與存量調(diào)改的合力，以及“一店一策”的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

“一店一策”，洞察區(qū)域需求

經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定性源于“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的落地。龍湖商業(yè)通過(guò)深度洞察不同城市、區(qū)域的市場(chǎng)需求，以“一店一策”的運(yùn)營(yíng)思路為每個(gè)項(xiàng)目量身定制差異化的發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與城市發(fā)展的深度融合。

//南寧青秀天街開業(yè)，

高人氣品牌、首店矩陣驚艷

5月30日，龍湖上半年唯一新開項(xiàng)目——南寧青秀天街開業(yè)，出租率96%、開業(yè)率92%。按照青秀天街官微，項(xiàng)目在開業(yè)的前三天里，客流量達(dá)到68萬(wàn)+，營(yíng)業(yè)額2790萬(wàn)+，35家招商品牌實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)廣西第一。

充分考慮到板塊內(nèi)傳統(tǒng)中產(chǎn)、多孩家庭以及年輕客群畫像，集合“一店一策”的經(jīng)營(yíng)理念，青秀天街精準(zhǔn)定位“區(qū)域頭部購(gòu)物中心+青秀東餐飲高地”，帶來(lái)“8家華南首店、20家南寧首店、7家南寧城市旗艦店”。

高人氣品牌、首店矩陣驚艷南寧，包括吾記順味、松山棉店、萌呀、VVC的廣西首店；博納、GAP、駱駝、巴蜀王婆大蝦、WOW BEAUTY的南寧首店；還有鹿島會(huì)員店青秀首店、廣西首家Mall內(nèi)雙層千平華為智能生活館等。

//蘇州獅山天街煥新，

“山上”登場(chǎng)、“山谷”跨層改造

空間設(shè)計(jì)：上半年，全面改造升級(jí)的B1下沉廣場(chǎng)，以美食主題街區(qū)“山下”的面貌開業(yè)，從名稱、場(chǎng)景設(shè)計(jì)、品牌組合、營(yíng)銷活動(dòng)多個(gè)方面營(yíng)造極具松弛感、游逛性的生活方式空間。

6月，啟動(dòng)5至6層“山谷”跨層改造，打造集品牌、社交、生活空間于一體的沉浸式自然景觀主題場(chǎng)所，成為繼“山下”后的又一例街區(qū)樣本，預(yù)計(jì)在今年四季度亮相。

品牌組合：上半年引入lululemon、YSL、DECATHLON、VANS、本來(lái)BENLAI、毛戈平等品牌，MUJI無(wú)印良品，華為智能生活館、輕食西餐brunch餐廳豆庫(kù)、達(dá)美樂(lè)(DOMINO'S)等多品類新店。

//重慶北城天街，

室內(nèi)外空間全面改造，透明盒子煥新生

品牌組合：22歲的重慶北城天街，對(duì)原遠(yuǎn)東百貨區(qū)域進(jìn)行整體改造，升級(jí)成北城天街B館，引入超100家頭部品牌，打造戶外運(yùn)動(dòng)首店矩陣、時(shí)裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲空間，打出“西南首店+品牌旗艦店+網(wǎng)紅餐飲”的組合拳。

空間設(shè)計(jì)：A館的吊頂與地磚煥新為奶油風(fēng)色調(diào)的明亮場(chǎng)景，標(biāo)志性的沐光穹頂同樣進(jìn)行了翻新；室內(nèi)部分，透過(guò)多部電梯的挪位或拆除配合L1部分區(qū)域的小中庭打造，優(yōu)化動(dòng)線，提升游逛體驗(yàn)。

B館將原有的流線型設(shè)計(jì)建筑立面更改為大面積玻璃幕墻的透明盒子造型，提升整體的現(xiàn)代感和時(shí)尚感，更為跨層旗艦店鋪提供了展示空間。

戶外街區(qū)部分則重新設(shè)計(jì)了沿線景觀，并適度增加餐飲外擺，以引入更多連鎖茶咖、輕餐等品牌。

外圍廣場(chǎng)區(qū)域更新為榕樹廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)兩大開放式主題空間進(jìn)行了重點(diǎn)升級(jí)。榕樹廣場(chǎng)將下沉廣場(chǎng)、古樹陽(yáng)光與建筑線條交錯(cuò)融合，營(yíng)造慢生活氛圍；中心廣場(chǎng)則通過(guò)多首層入口，并增設(shè)下沉式街區(qū)，打造形成多維度串聯(lián)。

//成都西宸天街升級(jí),

“公園+天街里+MALL”新場(chǎng)景

2025年1月，龍湖成都西宸天街的天街里主題街區(qū)升級(jí)改造完成，形成了“公園+天街里+MALL”的新場(chǎng)景。

空間改造：一方面，打造POD通道，在天街、公園、住宅的交接點(diǎn)及必經(jīng)路段更新場(chǎng)景和景觀，填補(bǔ)公園與天街的場(chǎng)景空白；另一方面，通過(guò)植入景觀，引入潮流餐飲品牌，增加二層人流駐足，形成雙首層設(shè)計(jì)，使得天街里成為內(nèi)外引流的“中樞”。

品牌組合：“天街里”借助天然社交場(chǎng)景，引入WEHOUSE、sawasawa、良木緣、store by.jpg、正談?wù)u、WHEAT&BAKER、李山山茶事、QIDI棲地、帕帕拉茲一眾城西首店。

此外，以HOKA、Lululemon、Spyder等國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌，配合B1層改造形成8000㎡精品生活街區(qū)，招來(lái)盒馬鮮生、迪卡儂兩大主力店，打造精品生活零售和精致一人食的“宸里”主題街區(qū)。

據(jù)悉，截止目前，為適配主流客群對(duì)場(chǎng)景創(chuàng)新及體驗(yàn)感的要求，龍湖商業(yè)持續(xù)推動(dòng)體系內(nèi)頭部項(xiàng)目的改造升級(jí)，單就存量改造、項(xiàng)目煥新已經(jīng)投入費(fèi)用近3億元，以保持項(xiàng)目生命力、提升資產(chǎn)價(jià)值。

老項(xiàng)目被持續(xù)“打磨”，不僅沒(méi)有被市場(chǎng)邊緣化，反而成為龍湖商業(yè)的長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主力支撐。

02

“百M(fèi)ALL”在即

輕資產(chǎn)加速與多生態(tài)協(xié)同

綜上，不難看出，龍湖的商業(yè)板塊已遠(yuǎn)超單純的業(yè)務(wù)組成部分，成為龍湖在行業(yè)深度調(diào)整期最可靠的現(xiàn)金流與利潤(rùn)來(lái)源，亦是推動(dòng)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與模式突圍的關(guān)鍵力量。

截至年中，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)89座商場(chǎng)。按計(jì)劃，下半年還要新開10座商場(chǎng)，分布在杭州、西安、武漢、重慶等城市，輕重并舉邁向“百M(fèi)ALL時(shí)代”

這不僅是一個(gè)數(shù)量里程碑，更意味著龍湖的品牌影響力和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)將躍升至新層級(jí)。

01

輕資產(chǎn)加速：輸出管理與價(jià)值創(chuàng)造

面對(duì)行業(yè)變革，龍湖商業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)能力溢出，開辟了新的增長(zhǎng)曲線。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心獨(dú)家獲悉，截至目前龍湖商業(yè)已拓展30個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中已開業(yè)14座，占總開業(yè)項(xiàng)目近16%。

開業(yè)時(shí)間：后發(fā)加速，

第一個(gè)高點(diǎn)出現(xiàn)在2023年

龍湖的輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略明顯在2022年及以后開始集中發(fā)力，其中第一個(gè)開業(yè)爆點(diǎn)在2023年。這年，開業(yè)7個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，占當(dāng)年開業(yè)項(xiàng)目總數(shù)的一半，標(biāo)志著輕資產(chǎn)模式成為龍湖明確的戰(zhàn)略方向，并開始規(guī)?；瘡?fù)制。

2024年之后，龍湖的輕資產(chǎn)項(xiàng)目上新速度，保持每年5個(gè)左右，模式運(yùn)用愈發(fā)成熟。這清晰地反映了龍湖在行業(yè)轉(zhuǎn)型期，從依賴重資產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向輕重并舉、以輕促重的戰(zhàn)略新番。

城市分布：輕資產(chǎn)聚焦高能級(jí)市場(chǎng)，

試探下沉區(qū)域

透視龍湖30個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，城市布局策略呈現(xiàn)“網(wǎng)格化”特征。

*絕對(duì)核心：長(zhǎng)三角城市群，占比43%，密集分布于上海（4個(gè)）、杭州（5個(gè)） 等核心城市，以及蘇州、寧波、南京、無(wú)錫等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。將最優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)資源投入到中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、消費(fèi)能力最強(qiáng)的區(qū)域，最大化品牌影響力和收益。

*戰(zhàn)略根基：西部區(qū)域，占比33%。以重慶（6個(gè)） 和成都為核心，持續(xù)加密布局，鞏固其“根據(jù)地”市場(chǎng)的絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。同時(shí)進(jìn)入西安、樂(lè)山等城市。

*區(qū)域性試探與補(bǔ)充：在環(huán)渤海（北京、石家莊、煙臺(tái)）、華中（長(zhǎng)沙、鄭州）、華南（汕頭）等區(qū)域，選擇性地通過(guò)輕資產(chǎn)模式進(jìn)入重點(diǎn)城市或全新城市（如汕頭、煙臺(tái)），以較低成本測(cè)試市場(chǎng)、擴(kuò)大版圖。

合作模式：以“承租經(jīng)營(yíng)”為主，

“管理輸出”為輔

龍湖根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益預(yù)期，靈活采用了多種輕資產(chǎn)合作模式。據(jù)悉，目前30座輕資產(chǎn)項(xiàng)目（包含已開、未開）中，“承租經(jīng)營(yíng)”是絕對(duì)的主流模式。

龍湖通過(guò)支付租金或參與收益分成，獲得項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)。這表明龍湖更傾向于深度掌控運(yùn)營(yíng)并獲取更大收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還有部分項(xiàng)目以“管理輸出”方式展開。龍湖純靠輸出品牌和管理能力收取管理費(fèi)，資產(chǎn)最輕，風(fēng)險(xiǎn)最低，但收益也相對(duì)有限。這類項(xiàng)目通常用于特殊資產(chǎn)（如蘇州、上海的存量改造項(xiàng)目）或戰(zhàn)略性的市場(chǎng)切入。

值得一提的是，近年龍湖打造的“政企合作”輕資產(chǎn)樣本，已成為其加速快跑的又一醒目標(biāo)簽。

*西安未央天街：龍湖西安首個(gè)輕資產(chǎn)天街項(xiàng)目，由龍湖商業(yè)與西安未央城建集團(tuán)合作打造，是目前龍湖商業(yè)西北地區(qū)最大的商業(yè)綜合體。

項(xiàng)目通過(guò)“政企村協(xié)同機(jī)制”，由區(qū)屬國(guó)企未央城建集團(tuán)作為政府授權(quán)平臺(tái)，先行與村集體簽訂租賃協(xié)議，統(tǒng)一獲取商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。隨后再根據(jù)企業(yè)需求，開展定制化設(shè)計(jì)與施工。

項(xiàng)目建成后，交由龍湖集團(tuán)負(fù)責(zé)裝修與運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”的全鏈條閉環(huán)。這不僅打破了傳統(tǒng)的安置商業(yè)運(yùn)作模式，而且在全市首創(chuàng)區(qū)屬國(guó)企搭橋的合作模式。依托政府與國(guó)企雙重背書，龍湖集團(tuán)可有效降低前期投資風(fēng)險(xiǎn)，縮短城更項(xiàng)目漫長(zhǎng)的建設(shè)周期。

*重慶云領(lǐng)天街：龍湖體系內(nèi)首個(gè)凈地輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目，是龍湖與地方國(guó)企渝高集團(tuán)共同打造。重慶云領(lǐng)天街開業(yè)3天客流超50萬(wàn)人次、銷售額超3000萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)一年多日均客流超4萬(wàn)人次。

在運(yùn)營(yíng)中，渝高集團(tuán)負(fù)責(zé)對(duì)云領(lǐng)天街硬件設(shè)施、公共空間及外部環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，同時(shí)構(gòu)建覆蓋消防、設(shè)備運(yùn)行等的全方位安全管理體系；龍湖商業(yè)則通過(guò)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，以高度適配的消費(fèi)內(nèi)容、打造特色消費(fèi)場(chǎng)景，來(lái)滿足周邊常住居民以辦公族群的需求。

龍湖的輕資產(chǎn)擴(kuò)張是一條風(fēng)險(xiǎn)可控、目標(biāo)清晰、且具備持續(xù)性的第二增長(zhǎng)曲線，正有力地推動(dòng)其從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理者”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

02

網(wǎng)格化深耕：聚焦高能級(jí)城市與生態(tài)協(xié)同

龍湖的商業(yè)布局并非簡(jiǎn)單“鋪點(diǎn)”，而是強(qiáng)調(diào)在核心城市的深度滲透和多航道協(xié)同。

• 聚焦高能級(jí)城市，凸顯“網(wǎng)格化”布局價(jià)值：龍湖約90%的銷售額來(lái)自一二線城市，其商業(yè)項(xiàng)目也聚焦于此。這類城市消費(fèi)基礎(chǔ)好、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，能為商業(yè)項(xiàng)目提供持續(xù)的消費(fèi)力支撐。

在重點(diǎn)城市進(jìn)行“網(wǎng)格化”布局，意味著龍湖可以通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目形成品牌合力，覆蓋更廣泛的客群，降低單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的規(guī)模效應(yīng)。

• 多航道協(xié)同賦能，未來(lái)最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河：龍湖的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大板塊形成了良好協(xié)同，一如商業(yè)綜合體（天街）能帶動(dòng)周邊住宅溢價(jià)和物業(yè)管理價(jià)值；長(zhǎng)租公寓（冠寓）和活力街區(qū)（歡肆）則能與其他業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，共同構(gòu)建城市生活生態(tài)圈，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2025年上半年，龍湖新開放式街區(qū)產(chǎn)品線“歡肆”的首批項(xiàng)目——成都武侯歡肆、合肥歡肆正式開業(yè)，出租率超90%。

“歡肆”歸屬龍智資管旗下，定位為活力街區(qū)，以龍湖冠寓租戶為主要客群，是龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)交叉賦能的體現(xiàn)。龍湖資管航道的前身是長(zhǎng)租公寓，2024年升級(jí)為“龍智資管”品牌。

其中，成都武侯歡肆前身為龍湖武侯星悅薈，本身定位就是小區(qū)購(gòu)物中心，與周邊居住客群協(xié)同度高。更名之后，成都武侯歡肆更加強(qiáng)化對(duì)青年客群情緒需求的呼應(yīng)。

一層的傳統(tǒng)的攤位市集升級(jí)為品質(zhì)膠囊車集群，三層平臺(tái)改造打通與冠寓的連接，品牌上引入store by.jpg咖啡、Luke&Leia零零撻輕餐烘焙等社交屬性品牌，以及烤匠、竹漣燒肉、久藏·橫膈膜燒肉、菌彩云南野生菌火鍋等，將街區(qū)往全時(shí)段美食社交場(chǎng)打造。

美食之外，引入脫口秀廠牌集聚的重卡劇場(chǎng)、音樂(lè)房子民謠酒吧等全時(shí)段消費(fèi)品牌，強(qiáng)化體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

龍湖合肥歡肆定位相近，以“日咖夜酒、精致煙火、松弛樂(lè)活”為主題，分層規(guī)劃消費(fèi)場(chǎng)景，引入多個(gè)區(qū)域首店及知名連鎖品牌，包括果仁餐廳、紅豬Bistro意餐、幾十有創(chuàng)意干糧店、愛(ài)燒鳥日式居酒屋、新派湘菜禾田記。

為強(qiáng)化街區(qū)商業(yè)的戶外特性，龍湖合肥歡肆在空間上下功夫：在一層戶外與三層天臺(tái)，分別打造出了網(wǎng)紅公園及屋頂運(yùn)動(dòng)主題公園這兩大特色空間，并利用樓梯、連廊的搭建連通各功能區(qū)。

龍湖不僅在物理上將歡肆和冠寓進(jìn)行打通，還通過(guò)會(huì)員系統(tǒng)積分將兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行了連接，從而強(qiáng)化兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的協(xié)同關(guān)系。

無(wú)疑，多航道協(xié)同效應(yīng)，使得龍湖的商業(yè)板塊不再是孤軍奮戰(zhàn)，而是嵌入在一個(gè)強(qiáng)大的支持網(wǎng)絡(luò)中。這個(gè)網(wǎng)絡(luò)為其提供了持續(xù)不斷的“養(yǎng)分”、忠實(shí)的客戶基礎(chǔ)和巨大的效率提升，這才是龍湖商業(yè)未來(lái)最深的護(hù)城河和最確定的增長(zhǎng)引擎。

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