最近，蘇州樓市傳來(lái)一個(gè)重磅消息——全面取消限售。這意味著，無(wú)論是新房還是二手房，買了之后都可以隨時(shí)上市交易，不再受時(shí)間限制。

按理說(shuō)，這應(yīng)該是一個(gè)強(qiáng)有力的利好，但現(xiàn)實(shí)情況卻是：成交量并沒(méi)有明顯回暖，很多售樓處依舊冷清。

那么問(wèn)題來(lái)了，限售取消了，為什么市場(chǎng)還在觀望？

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政策“放開”，卻難改購(gòu)房者心態(tài)

限售是過(guò)去樓市調(diào)控的主要手段之一，取消限售在某種意義上給了市場(chǎng)“自由”。但真正決定購(gòu)房者是否出手的，往往不是政策層面的限制，而是：

1. 對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期
   很多買房人心里清楚，最近一年房?jī)r(jià)整體在走弱，買了可能短期就會(huì)虧。既然還可能再跌，為何要急著出手？
2. 信心不足
   土拍遇冷、開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎、二手房拋售增加，這些信號(hào)疊加在一起，讓市場(chǎng)信心恢復(fù)得很慢。
3. 利率下降，但效果有限
   雖然房貸利率不斷下調(diào)，月供壓力比之前小了不少，但對(duì)觀望中的剛需和改善人群來(lái)說(shuō)，“便宜點(diǎn)月供”和“擔(dān)心買了就虧”相比，后者的心理影響更大。

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新房和二手房雙雙承壓

1. 新房：開發(fā)商打折，但買氣不足
   部分樓盤推出各種優(yōu)惠，甚至出現(xiàn)直接打折、送車位的情況。但買房人往往會(huì)想：既然能打折，是不是說(shuō)明賣不動(dòng)？那再等等，是不是還能更便宜？
2. 二手房：掛牌量大增，議價(jià)空間拉大
   取消限售后，一部分業(yè)主選擇拋售房源。市場(chǎng)上的二手房越來(lái)越多，但買家并不急，議價(jià)空間被進(jìn)一步放大，“想賣的賣不掉，想買的還在挑”。

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成交低迷的背后，本質(zhì)還是“需求透支”

這幾年蘇州樓市經(jīng)歷了多輪去化，疊加外地購(gòu)房客撤退、本地人觀望，需求端已經(jīng)透支。換句話說(shuō)，買得起的基本都買過(guò)了，還沒(méi)買的，大多要么沒(méi)錢，要么不敢買。

取消限售，的確解決了“流動(dòng)性”的問(wèn)題，但沒(méi)有解決“信心”和“需求”的問(wèn)題。

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這對(duì)購(gòu)房者意味著什么？

1. 剛需人群：現(xiàn)在的議價(jià)空間大，選擇面更廣，可以趁機(jī)談價(jià)，但不要盲目以為“馬上會(huì)反彈”。
2. 改善人群：如果是真改善，可以在置換時(shí)利用“取消限售”帶來(lái)的便利，賣房更靈活，但買的時(shí)候一定要挑好地段和產(chǎn)品。
3. 投資人群：政策放開了，但短期市場(chǎng)沒(méi)有投機(jī)氛圍，投資機(jī)會(huì)有限，短炒基本行不通。

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結(jié) 語(yǔ)

取消限售是一顆“強(qiáng)心針”，但市場(chǎng)的“病”并不是限售帶來(lái)的，而是信心缺失、需求不足。短期內(nèi)，蘇州樓市大概率還會(huì)維持冷淡。

不過(guò)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這未必是壞事。市場(chǎng)越冷靜，越容易看清真正的價(jià)值盤。買房這件事，選對(duì)時(shí)機(jī)只是一個(gè)維度，選對(duì)房子才是長(zhǎng)期的關(guān)鍵。