2025年9月4日，上海2025年第七批次集中土拍落下帷幕，共成交5宗宅地，合計成交總價111.2億元。

其中楊浦濱江地塊競爭尤為激烈，經(jīng)過9家參拍主體75輪競價，最終由中鐵置業(yè)以27.4億元競得，溢價率28%，成交樓板價92225元/平方米，在所屬的東外灘板塊中樓板價排名第二，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地。

該地塊容積率1.8，限高24米，或?qū)⒈淮蛟斐傻兔芏妊蠓可鐓^(qū)，瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)改善型客戶。

2025年以來，上海表現(xiàn)亮眼，在各能級城市土拍規(guī)模回落的背景下，前8月上海土拍出讓總價達(dá)到1848億元，居全國第一。

9月4日，上海迎來2025年第七批次集中土拍，本輪土拍共成交5宗含宅地，3宗溢價成交，2宗底價成交，平均溢價率12.66%，成交總價111.2億元。

從房地價差來看，本輪地塊房地價差大多不小于2.5萬元/平方米，保證了相對充足的利潤空間。

其中楊浦濱江地塊熱度最高，吸引了多家房企參拍，經(jīng)過75輪競價后由中鐵置業(yè)競得，成交總價27.36億元，溢價率28%，樓板價超9.2萬元/平方米，在所屬的東外灘板塊中樓板價排名第二，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，該地塊于2025年6月由保利發(fā)展競得，成交樓板價9.55萬元/平方米。

該地塊是本次土拍中唯一的濱江純住宅用地，位于楊浦濱江南段核心區(qū)，距黃浦江僅約700米，坐擁一線江景資源，屬“楊浦濱江九宮格”范疇。周邊匯聚了美團(tuán)、嗶哩嗶哩、字節(jié)跳動等科技巨頭總部，周邊同類項目有保利海玥外灘序、上海城投·興華里等，去化速度快，市場熱度高。

值得注意的是，2024年12月，中鐵置業(yè)通過遴選，以總價14.26億，樓面價約7.5萬/平方米獲取上海楊浦區(qū)定海社區(qū)一宗風(fēng)貌別墅地塊。該地塊就在此次楊浦濱江地塊附近，在競得這幅地塊后，中鐵置業(yè)在板塊內(nèi)將有兩個項目，后期或?qū)⑵鸬揭欢ǖ穆?lián)動效應(yīng)。

除楊浦濱江地塊高熱外，普陀真如宅地刷新板塊地價新紀(jì)錄。

普陀真如宅地吸引了上海城建、中海和招商三家競買人參與競拍，經(jīng)過68輪競價后，由上海城建競得，地塊成交總價52.4億元，平均樓板價79324元/平方米，與周邊可比房價相較，房地價差大約在3萬元/平方米。

該地塊的樓板價超過了2025年7月份成交的翠谷一期地塊，成為普陀新的單價地王。

當(dāng)時翠谷一期A03D-01、A03D-03地塊吸引了兩家競買方，最終由中海以65.25億元競得，住宅部分樓板價約7.6萬元/平方米，而當(dāng)時未競得的另一家參拍方，即是今日成功拿地的上海城建。

此外還有閔行區(qū)顓橋地塊吸引了上海閔房、象嶼地產(chǎn)+天安中國聯(lián)合體以及浙江精工鋼結(jié)構(gòu)（精工鋼構(gòu)）三家企業(yè)參拍，最終由精工鋼構(gòu)以11%溢價率競得，地塊成交總價5.5億元。

美蘭湖地塊和青浦新城地塊分別由建發(fā)房產(chǎn)和新易騰以23.23億元和2.7億元底價競得。

2025年前8月，上海土拍成交金額高居全國第一，出讓總價達(dá)到1848億元，杭州、北京分列2、3位，出讓總價分別達(dá)到1377億元和1154億元。

2025年前8月全國房地產(chǎn)用地出讓金額分布來看，上海出讓金額達(dá)到全國的13%，杭州和北京分別占9%和8%，前3城市合計占全國土地出讓總金額的30%。

從土拍熱度來看，在2025年累計土地出讓金額超過100億的城市中，溢價率高居前三的分別是杭州、深圳和上海，溢價率分別達(dá)30%、27%和20%。

三個城市的穩(wěn)市場進(jìn)程均處于全國第一梯隊，但從2025年土拍熱度的成因來說，其中杭州更多的是由于解除新房限價，大幅拉升了利潤預(yù)期；深圳是在連續(xù)兩年新增供地嚴(yán)重不足之后，2025年稀缺優(yōu)質(zhì)宅地的熱度顯著攀升。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023-2024年深圳宅地年均成交100萬平方米，新房年成交則高達(dá)400萬平方米；上海則更多的是由于供求關(guān)系的相對良好表現(xiàn)，尤其是中高端市場新房價格持續(xù)堅挺。

2025年以來，在行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)、嚴(yán)控增量庫存的大環(huán)境下，各能級城市土拍規(guī)模延續(xù)回落，少數(shù)投資回報確定性強(qiáng)的城市，成為了地市投資的絕對主力。

尤其是上海、北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市，無論是成交金額還是溢價率等，明顯高于其他城市。

對企業(yè)來說，當(dāng)前土地投資“寧缺毋濫”，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”依舊是土地市場關(guān)鍵詞。

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本文僅為個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。