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北京樓市:這潑天富貴,終于輪到老破小了

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最近后臺有粉絲抬杠,說 “房姐你老勸我們賣老破小,可現(xiàn)在手里有老破小的才是攥著寶!官方都發(fā)文件鼓勵原拆原建了”。



這話聽著有道理,但咱得掰開揉碎了說——原拆原建對老破小,尤其是內(nèi)城核心地段的,確實(shí)是天上掉餡餅的好事。

先給大家看個實(shí)打?qū)嵉陌咐?,最近北京西二環(huán)邊上,月壇學(xué)區(qū)的三里河一區(qū)28號樓,開始啟動了原拆原建。

沒原拆原建前,小區(qū)成交價在11-12 萬/㎡,經(jīng)過原拆原建翻新后,業(yè)內(nèi)預(yù)估能沖到14-15萬/㎡。咱按一套60㎡小兩居算,平白無故多出來180萬!不過,這是預(yù)估價,沒真金白銀成交前,都是紙上富貴。

再看看投入成本有多大呢?

從拆遷手冊里能看到,小區(qū)改建綜合單價是11815.30元/㎡,政府直接補(bǔ)5786元/㎡,也就是說業(yè)主負(fù)擔(dān)的原面積單價6029.30元/㎡,超出原面積部分,居民需負(fù)擔(dān)11815元/㎡。

后來業(yè)主們合計了下,加上租房過渡費(fèi)、搬家費(fèi),再留一筆錢后期簡單裝修,平均一戶也就花50來萬。

50萬換180萬的增值,擱誰都得心動。



但房姐必須給你潑盆冷水:這好事,真不是誰都能遇上的。

北京早在19年光華里5號樓木質(zhì)結(jié)構(gòu)坍塌,就有原拆原建的案例了,可這么多年過去,滿打滿算也就7個小區(qū)、700 多戶真正落地。

為啥數(shù)量這么少?

不是官方不支持,是卡脖子的門檻太多,隨便一條就能把99%的小區(qū)攔在門外。

第一:100%業(yè)主同意

原拆原建的核心紅線就是“全票通過”,只要有一戶不同意,這事兒就徹底黃。畢竟要拆房子,強(qiáng)拆就是違法,誰也不敢冒這個險??扇诵母舳瞧?,小區(qū)里人一多,想法就雜了——有人覺得劃算,有人怕麻煩,有人就想坐地起價。

據(jù)報道三里河一區(qū)28號樓,54戶居民,征得所有用戶同意,差不多花了3年時間,這還是政府牽頭做工作。要是換成居民自己牽頭,誰來無償跑前跑后?誰來協(xié)調(diào)矛盾?落實(shí)難度就很大。

第二:原拆原建需要居民自己掏錢

根據(jù)以往北京原拆原建的案例,拆除和重建的資金,政府和社會資本會進(jìn)行一部分支持,但也需要居民自掏腰包,根據(jù)房屋面積,18-25萬不等,雖然跟翻新后小區(qū)房價的增值相比,這點(diǎn)錢不多,但對小區(qū)里的老人、或者是經(jīng)濟(jì)緊張的家庭,確實(shí)拿不出來。而且很多老人在老房子里住了一輩子,本身沒多少積蓄,也不想折騰——反正不賣房,房子新不新對他們來說沒那么重要,犯不著掏這筆錢。

第三:原拆原建的房子,原則上是不能變大的

原拆原建的原則是“拆多少建多少”,原來60㎡,建好還是60㎡,實(shí)際操作中可能會有一些誤差,但肯定不可能從60平變成100平的,所以這就導(dǎo)致一個問題:業(yè)主掏了錢,房子只是變新了,居住空間沒變大。

要是打算賣房,增值確實(shí)香;可要是自住,無非是換了個新點(diǎn)的老房子,還要折騰搬家、適應(yīng)新環(huán)境,很多人覺得 “不劃算”,干脆就不摻和了。

第四:必須是D級危樓

不是說房齡老就能原拆原建,得先經(jīng)過專業(yè)鑒定,確定是D級危樓——也就是房子已經(jīng)危險到不能住人,必須拆了重建才行。很多內(nèi)城老破小雖然舊,但結(jié)構(gòu)還結(jié)實(shí),連申請的資格都沒有。



光是以上4道門檻,就足以讓絕大多數(shù)老破小區(qū)跟原拆原建無緣了。

所以別光聽“原拆原建”的好,得先看看自己的房子能不能滿足條件,自己能不能扛過這些門檻。

最后房姐還是那句話:

老破小是寶還是累贅,關(guān)鍵看你手里的房子在哪、品相如何,更看你有沒有能力抓住利好。要是不符合原拆原建條件,又沒人接盤,手里的老破小很可能變成“燙手山芋”,該出手時還得出手。

更可笑的是,現(xiàn)在有些無良中介開始推“掉渣房”,說買了就能搏原拆原建,頂多就是一個賣房的噱頭,千萬別被忽悠了!



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