代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

“金九”首周，佛山土拍市場(chǎng)迎來了開門紅。

昨日，佛山佛鐵投資有限公司以8.5億元成交總價(jià)，2%的溢價(jià)率，4193元/㎡樓面價(jià)拿下南海獅山涉宅用地。

地塊分為A/B/C三區(qū)，其中A/B兩區(qū)為商住混合用地，計(jì)容建筑面積約20.34萬㎡，C區(qū)為城市道路用地。

配套方面，地塊位于獅山西區(qū)板塊內(nèi)，周邊以工業(yè)區(qū)為主，3公里范圍內(nèi)有南海區(qū)人民醫(yī)院、佛山植物園等配套，與地鐵3號(hào)線興業(yè)東路站直線距離約400米，佛山西站約2公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯。

在規(guī)劃條件上，整宗地塊將作為城市森林花園試點(diǎn)項(xiàng)目，要求戶屬空中花園面積不大于戶型建面的40%，外挑尺寸不小于4米，空間高度不低于2個(gè)自然層，種植面積不應(yīng)小于其投影面積的50%。

也就是說，該地塊未來將打造四代宅產(chǎn)品。

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，這是佛鐵投資下半年來競(jìng)得的第四宗涉宅用地，累計(jì)拿地金額24.28億元。

另外三宗地塊綜合素質(zhì)如何？

01

大刀闊斧，佛鐵進(jìn)軍房地產(chǎn)

7月30日，順德北滘板塊一宗建面約21.48萬㎡綜合用地被佛鐵投資以4.46億元成交總價(jià)，2077元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得，地塊容積率2.4。

地塊位于廣佛環(huán)線北滘西站上蓋，南側(cè)為潭州會(huì)展中心，東南面為西滘市場(chǎng)與西滘小學(xué)。

8月4日，佛鐵投資以5.12億元成交總價(jià)、4650元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得禪城區(qū)南莊板塊一宗涉宅用地，地塊計(jì)容建筑面積11.01萬㎡，容積率2.8。

根據(jù)出讓條件，該地塊陽臺(tái)率可達(dá)到30%，還需配建公交樞紐站、物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施。

項(xiàng)目距離佛山地鐵2號(hào)線南莊站約1公里，周邊有南莊商業(yè)廣場(chǎng)、佛山市第一中學(xué)禪城學(xué)校、羅南幼兒園等配套。

8月21日，佛鐵投資斬獲禪城綠島湖板塊一宗商住用地，成交總價(jià)6.17億元，樓面價(jià)6550元/㎡，地塊計(jì)容建筑面積9.42萬㎡，容積率2.5。

地塊距離地鐵四號(hào)線（在建）綠島湖中路站直線距離約800米，地塊東面為潭州水道，西面為綠島湖，周邊有湖涌市場(chǎng)、佛山外國(guó)語學(xué)校、佛山第二人民醫(yī)院新院區(qū)等配套。

根據(jù)出讓條件，本宗地塊為陽臺(tái)率30%項(xiàng)目。

整體來看，佛鐵投資目前斬獲的四宗涉宅用地宗中，有著低密、與地鐵近，產(chǎn)品操作空間廣等優(yōu)勢(shì)。

與此同時(shí)，在市場(chǎng)表現(xiàn)上，克而瑞監(jiān)測(cè)到，佛鐵投資所斬獲四宗涉宅用地中，周邊一公里內(nèi)均無在售項(xiàng)目，項(xiàng)目未來入市有望減輕一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

開始在佛山招拍掛市場(chǎng)“初露鋒芒”的佛鐵投資，會(huì)給佛山市場(chǎng)帶來什么樣的產(chǎn)品？

02

他山之石，學(xué)習(xí)廣鐵好榜樣？

對(duì)于佛鐵投資而言，或許這個(gè)問題目前還不能給出確切的回答。

因?yàn)閾?jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月佛山樓市在售項(xiàng)目近300個(gè)，但并沒有佛鐵投資的身影。

也就是說，首進(jìn)房地產(chǎn)的佛鐵投資，還有很多難題等待破解。

那么佛鐵投資下一步該怎么走？

或許廣州地鐵進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的模式經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

從2017年開始，廣州地鐵開始探索地鐵TOD項(xiàng)目建設(shè)，主要策略為“合作開發(fā)為主，自主開發(fā)為輔”，打造出了品秀星圖、品秀星瀚、江語上品苑、琶洲南TOD等一系列膾炙人口的項(xiàng)目。

憑借優(yōu)越的土地資源，越秀地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)等實(shí)力房企都是廣州地鐵的合作伙伴。

在合作過程中，廣州地鐵也在不斷學(xué)習(xí)這些實(shí)力房企的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及產(chǎn)品打造能力，并通過與自身實(shí)際相結(jié)合，為后續(xù)自己獨(dú)立開發(fā)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

在去年，隨著獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)愈發(fā)成熟的廣州地鐵，以30.44億元成交總價(jià)拿下了雙崗?fù)＼噲?chǎng)（一期）地塊、廣州新城（一期）地塊。

其銷售數(shù)據(jù)也證明了廣州地鐵正在成為廣州樓市一顆冉冉升起的新星。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，廣州地鐵地產(chǎn)瓏岄上城4月一入市就網(wǎng)簽了68套，獲得了當(dāng)月黃埔區(qū)商品住宅成交套數(shù)亞軍。

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4-8月項(xiàng)目已累計(jì)網(wǎng)簽277套，月均成交近50套。

廣州地鐵地產(chǎn)瓏曜上城在4月入市，當(dāng)月便網(wǎng)簽172套，奪得番禺區(qū)商品住成交套數(shù)冠軍。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至8月，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽439套，榮膺番禺區(qū)4-8月商品住宅成交套數(shù)TOP2寶座，月均成交近87套。

在房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，2025年1-8月廣州地鐵權(quán)益金額業(yè)績(jī)?yōu)?strong>53.03億元，位列權(quán)益金額房企排行第四位。

合作實(shí)現(xiàn)共贏，獨(dú)立促進(jìn)成長(zhǎng)，對(duì)于佛鐵投資而言，這或許是一條值得考慮的方式。

03

市場(chǎng)成色待提升，庫存壓力減輕

回顧今年以來的佛山樓市，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月佛山商品住宅成交20356套，較去年同時(shí)期減少22%。

從月度走勢(shì)上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年以來佛山商品住宅月均去化在2000套以上，在3、5月突破了三千套，為今年來月度高位。

樓市成交未起色，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍舊受限。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年1-8月佛山TOP30房企各梯隊(duì)的權(quán)益金額規(guī)模相比去年同期仍持續(xù)下滑，位列近三年來最低規(guī)模。

不過也有可圈可點(diǎn)的地方：

庫存方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，隨著佛山房企取證腳步的放緩，截至8月末佛山商品住宅庫存813.17萬㎡，較近一年最高位同比減少15%，去化周期20.6個(gè)月，同比減少4.1個(gè)月。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。