過(guò)往幾年在土地市場(chǎng)激進(jìn)搶地的“黑馬”房企陷入兩頭“失血”的困境。

近期，建發(fā)股份披露半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3153.21億元，同比下滑1.16%，歸母凈利潤(rùn)同比下跌29.87%至8.41億元，創(chuàng)下近十年的最低值。

按建發(fā)股份在財(cái)報(bào)中所言，歸母凈利潤(rùn)的下滑主要有兩個(gè)因素，“家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部減少2.13億元，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部減少1.43億元”。

家居商場(chǎng)業(yè)務(wù)的對(duì)應(yīng)主體是美凱龍，兩年前那場(chǎng)收并購(gòu)在業(yè)內(nèi)掀起不小的爭(zhēng)議；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，除了建發(fā)房產(chǎn)外，建發(fā)股份旗下還有一家子公司也有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，即聯(lián)發(fā)集團(tuán)，后者上半年虧幅加大，成為建發(fā)股份的又一“出血點(diǎn)”。

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虧損的聯(lián)發(fā)

信息顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、代建及城市更新等，收入占比常年維持在90%以上，另輔以部分供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

雖然業(yè)務(wù)有重疊，但聯(lián)發(fā)集團(tuán)與建發(fā)房產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一直保持著錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。很長(zhǎng)時(shí)間里，聯(lián)發(fā)集團(tuán)一直在三四線低能級(jí)城市拿地，比如湖北鄂州、江西南昌、福建漳州等。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月末，聯(lián)發(fā)集團(tuán)全口徑在售項(xiàng)目剩余可售面積（含在建剩余可售面積及已完工可售面積）為384.17萬(wàn)平方米，其中22.31%位于重慶，南昌、鄂州、漳州、柳州、南寧五城合計(jì)30.82%，其他城市23.62%，樓價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺的杭州占比為3.04%。

這樣的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致聯(lián)發(fā)集團(tuán)近年一直不斷地計(jì)提減值，相關(guān)影響逐步彌漫至利潤(rùn)端。

2023年、2024年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別計(jì)提了14.8億元、20.92 億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，當(dāng)期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)- 17.81億元、-18.25 億元，為建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)則為-18.58億元、-17.72 億元。

到今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。報(bào)告期內(nèi)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 2.32 億元，為建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)歸母凈利潤(rùn)虧損5.08 億元，同比減少 2.22 億元。

那么，不斷虧損的聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況究竟如何？

今年上半年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)合共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收102.01億元，同比下滑26.4%，其中83.29%、對(duì)應(yīng)84.96億元的收入來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而該業(yè)務(wù)在上年同期貢獻(xiàn)了125.55億元的收入，降幅超過(guò)30%。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)對(duì)此的解釋是，受到房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)金額同比減少影響所致。另外一個(gè)現(xiàn)象是，報(bào)告期內(nèi)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為4.97%，較上年同期的7.64%下滑2.67個(gè)百分點(diǎn)。

收入規(guī)模減少、毛利率下滑、存貨減值計(jì)提等諸多因素影響下，截至6月末，聯(lián)發(fā)集團(tuán)整體實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)虧損約6.54億元。上年同期虧損3.45億元，虧幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

聯(lián)合資信在近期的一則報(bào)告中指出，聯(lián)發(fā)集團(tuán)剩余可售面積較為充足，但區(qū)域集中度偏高且當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度不佳，后續(xù)項(xiàng)目去化、可變現(xiàn)能力與賬面價(jià)值均面臨一定壓力。

其列出了一組數(shù)據(jù)，截至2025年3月底，公司全口徑在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資483.85億元，預(yù)計(jì)可銷售總額522.29億元，“存量項(xiàng)目盈利空間一般，主要系前期公司獲取的土地因地價(jià)獲取成本較高”。

或是考慮到這一點(diǎn)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)開(kāi)始積極換倉(cāng)。去年，其在上海摘下了曹路宅地，打造成金海汀雲(yún)臺(tái)，后又聯(lián)合新加坡豐隆摘下黃浦區(qū)新天地商住地塊。

今年6月20日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)獨(dú)自摘下曹路科教園區(qū)C1A-3、C1A-7地塊，41.7%的溢價(jià)創(chuàng)下上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。而就在前一天，其還以46.6%的溢價(jià)摘下了深圳龍華民治地塊。

但這又會(huì)牽動(dòng)負(fù)債水平的變動(dòng)。截至6月末，聯(lián)發(fā)集團(tuán)短期借款規(guī)模達(dá)到21.01億元，較年初的15.6億元增長(zhǎng)了5.41億元，相當(dāng)于平均每個(gè)月增加短債0.9億元。

此外，2024年受銷售回款下降影響，聯(lián)發(fā)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為凈流出，對(duì)應(yīng)-17.09億元。今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)依舊承壓，僅有部分高能級(jí)城市位于核心區(qū)域的改善型住宅先對(duì)堅(jiān)挺，這樣的大環(huán)境之下，聯(lián)發(fā)集團(tuán)自身造血能力能否修復(fù)需要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

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美凱龍不“美”

如果說(shuō)聯(lián)發(fā)集團(tuán)是建發(fā)股份內(nèi)部的“囊腫”，那么美凱龍則算是外部創(chuàng)口。

2023年，建發(fā)股份聯(lián)手聯(lián)發(fā)集團(tuán)以62.86億元的價(jià)格收購(gòu)了紅星美凱龍29.95%股權(quán)。當(dāng)年8月末，美凱龍被納入合并報(bào)表范圍，9月至12月，其為建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)規(guī)模為-5.63億元。

那一年年度財(cái)報(bào)中，以美凱龍為主的家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部總負(fù)債達(dá)到685.32億元；且由于將紅星美凱龍投資性房產(chǎn)納入報(bào)表，建發(fā)股份的投資性房地產(chǎn)指標(biāo)較上年暴增630.35%至1133.6億元。

兩年時(shí)間過(guò)去，情況依舊未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，“失血”仍在繼續(xù)。

今年上半年，家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為建發(fā)股份帶來(lái)營(yíng)收33.37億元，較上年同期的42.25億元下滑21.01%；該業(yè)務(wù)分部對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)為-5.91億元（綜合股權(quán)比例因素后體現(xiàn)在建發(fā)股份并表財(cái)報(bào)中的），而上年同期為-3.77億元。

建發(fā)股份在財(cái)報(bào)中指出，報(bào)告期內(nèi)，美凱龍商場(chǎng)租賃及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)超2億元；由于商場(chǎng)的租金增長(zhǎng)未達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降超20億元，疊加計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備合計(jì)超1億元，兩項(xiàng)合計(jì)金額超21億元，美凱龍實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-20億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，美凱龍經(jīng)營(yíng)著經(jīng)營(yíng) 76 家自營(yíng)商場(chǎng)，235家不同管理深度的委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng) 7 家家居商場(chǎng)。此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)23 家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括 369 家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

經(jīng)過(guò)調(diào)整戰(zhàn)略與商場(chǎng)品類布局，以優(yōu)惠條件吸引設(shè)計(jì)師、家裝公司、新能源汽車等優(yōu)質(zhì)品牌入駐，上半年其自營(yíng)商場(chǎng)的平均出租率為84.2%，委管商場(chǎng)平均出租率為81.3%。

分業(yè)態(tài)來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，美凱龍自有及租賃、委托經(jīng)營(yíng)、建筑裝飾分別實(shí)現(xiàn)收入24.51億元、6.09億元、1.04億元，同比變動(dòng)幅度分別為-15.6%、-26.4%、-51.1%。

財(cái)報(bào)中提到，美凱龍自營(yíng)及租賃收入下滑是由于為支持商戶持續(xù)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)商留商優(yōu)惠增加所致；委托經(jīng)營(yíng)收入同比下滑是因委管商場(chǎng)數(shù)量減少；而建筑收入同比下滑則是受到相關(guān)行業(yè)收縮情況的影響，公司項(xiàng)目數(shù)量減少，存續(xù)項(xiàng)目工程進(jìn)度放緩原因所致。

影響之下，美凱龍上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收33.37億元，同比下滑21.01%，甚至不及2016年中期的45.84億元，創(chuàng)下近十年的新低。

要知道，這個(gè)成績(jī)還是美凱龍積極調(diào)改之后的結(jié)果。去年9月，美凱龍舉行了一場(chǎng)千商生態(tài)創(chuàng)新大會(huì)，會(huì)上宣布了多項(xiàng)革新措施，時(shí)任建發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理、紅星美凱龍董事長(zhǎng)鄭永達(dá)親自上陣，積極向外界傳遞信心。

只是，截至目前改革效應(yīng)仍未顯現(xiàn)，反而建發(fā)股份逐步被拉入“深水區(qū)”。

另一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，當(dāng)初建發(fā)股份在收購(gòu)紅星美凱龍后，股價(jià)一度下跌，美凱龍的股價(jià)也從收購(gòu)價(jià)4.82元跌至1元多，市值大幅縮水。

而截至發(fā)稿，美凱龍的股價(jià)已經(jīng)走出低谷，來(lái)到3元/股，但依舊不及當(dāng)初4.82元的收購(gòu)價(jià)。

記者 吳典

編輯 孫婉秋