*此節(jié)目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

上周，王思聰在上海凱德茂名公館那套406平的底復(fù)，接近成交，但買家在最后一刻，放棄了。

掛牌一年以來，這套花園復(fù)式的掛牌價(jià)格從將近1億，一路降到了6100萬，單價(jià)已經(jīng)到了15萬。要知道，2022年的時(shí)候，同戶型的房子成交單價(jià)接近35萬一平米。

十年前，王思聰是以6300萬的合同價(jià)，購入這套位于黃浦區(qū)淮海中路上的豪宅，再加上2200萬的裝修包，成本價(jià)高達(dá)：

8500萬。

十年過去，比特幣從200多美元漲到了10萬美元，黃金從200多一克漲到了700多一克，就連A股都差點(diǎn)重回4000點(diǎn)。小王的房子，虧了2000多萬。

在小王之前，云錦東方、黃浦灣、復(fù)興瓏御，已經(jīng)相比高點(diǎn)普遍跌去至少30%的估值，西郊和東郊的別墅區(qū)，跌幅也差不多，就連曾經(jīng)穩(wěn)如老狗的古北壹號(hào)，前幾天也成交了七折的法拍房。

不知道是不是巧合，王思聰走后，上海房?jī)r(jià)就一路下行。現(xiàn)在，小王又給上海樓市，狠狠砸了一次盤：

上海房地產(chǎn)開始?xì)⒐乐盗恕?/blockquote>

1

因?yàn)橥跛悸斍芭研∮痖_過很多次直播，上海凱德茂名公館的這套房子的曝光度很高。那段時(shí)間，王思聰也很樂意展示自己的私生活，103萬的電腦，100萬的全球第一臺(tái)索尼Z9D電視，都是在這幢房子里公開展示的。

現(xiàn)在，索尼電視已經(jīng)搬到了東京；他的布加迪紅龍，勞斯萊斯，保時(shí)捷，也都掛上東京車牌。

他被拍到了在日本辦理移民，甚至有傳言，他在東京表參道買了15億日元的大平層。

王思聰十年前買入凱德茂名公館時(shí)，買的是小區(qū)最好的一套；但現(xiàn)在它賣不掉，就像小王的前女友一樣，全是缺點(diǎn)——公司產(chǎn)權(quán)、一樓、層高不夠、甚至帶著花園，都成了缺點(diǎn)。

有意思的是，凱德茂名公館一路之隔，就是馬上要開盤的萬科高福里，高福里的中高區(qū)肯定要20萬/平米以上了，低區(qū)也是17萬了，他們宣傳的核心賣點(diǎn)是：

真正的梧桐區(qū)。

明明都是梧桐區(qū)，但講的完全是不一樣的故事。

2019年前的王思聰，曾是上海最耀眼的故事主人公。北方人、首富獨(dú)子、文娛創(chuàng)業(yè)者、半島酒店?？汀⒓t色勞斯萊斯車主、美人環(huán)繞，王思聰?shù)囊磺校颊故玖松虾Ｗ鳛榻鹑?、消費(fèi)、國(guó)際中心的特質(zhì)。

他旗下的香蕉計(jì)劃、熊貓直播以及普思資本的投資業(yè)務(wù)都在上海蓬勃發(fā)展，創(chuàng)業(yè)精神和投資眼光備受稱贊。

但2019年之后，危機(jī)全面出現(xiàn)。文娛、電競(jìng)、直播行業(yè)的監(jiān)管政策持續(xù)收緊，或許都不是巧合。

2019年3月，熊貓直播宣告破產(chǎn)關(guān)閉；7月到10月：王思聰名下多家公司股權(quán)陸續(xù)遭到法院凍結(jié)，其中包括香蕉計(jì)劃和熊貓直播的母公司。

熊貓直播的破產(chǎn)，引發(fā)了大量的投資糾紛和債務(wù)問題。普思資本的投資人也對(duì)其發(fā)起仲裁，導(dǎo)致國(guó)民老公一度被法院列為被執(zhí)行人，并下達(dá)了限制消費(fèi)令，也就是：

老賴。

2022年4月，王思聰?shù)奈⒉┵~號(hào)徹底消失。在此之前，他在北方的活動(dòng)和露面顯著增加。

2023年11月，王思聰身穿一件套頭毛衣，出席寰聚商業(yè)與泰安政府舉行的泰山文旅項(xiàng)目簽約儀式。

到了今年，和泰安領(lǐng)導(dǎo)坐在一起的人，已經(jīng)換成了澳門賭王之子何猷君。

2

新上海的故事，是講給江浙的富豪們聽的。

前段時(shí)間的土拍，上海媒體都在歡呼民營(yíng)企業(yè)的回歸。

青浦新城地塊和閔行顓橋地塊分別被宇誠集團(tuán)、長(zhǎng)江精工競(jìng)得。做鋼結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)江精工來自安徽省六安市；做房地產(chǎn)的宇誠集團(tuán)，則來自浙江省湖州市；

此前，浙江臺(tái)州汽車模具大王葉華彪家族，拿下了衡復(fù)區(qū)的全國(guó)單價(jià)“地王”。上海豪宅的認(rèn)購名單里，320（江蘇）和330（浙江）身份證的比例在不斷上升。上海新房和二手房已經(jīng)完全被分隔成兩個(gè)世界：

在二手小區(qū)，聽到的全是下跌； 在新房里，聽到的全是上漲。

悲觀者買二手，樂觀者買新房。兩個(gè)群體不會(huì)發(fā)生任何交集，他們看到的也是完全不同的世界。

樂觀者眼中，經(jīng)濟(jì)是上升的，通脹的；悲觀者眼中，經(jīng)濟(jì)是下行的，萎縮的。

這兩年，這座城市在想辦法，把這兩類人區(qū)隔起來：

暫停城市副中心，轉(zhuǎn)向一江一河，是區(qū)隔； 全面取消外環(huán)外限購，是區(qū)隔； 8月14日，貝殼隱藏二手房成交價(jià)，也是區(qū)隔。

今年 5月，東安新村地塊被上海的城投公司已439億元買下，創(chuàng)了全國(guó)住宅總價(jià)紀(jì)錄。

他們花了三個(gè)月尋找買家。上周，終于成功把土地轉(zhuǎn)手給了中海和華潤(rùn)。

隨便算下賬就知道，東安新村6057戶居民，平均每家拿到750萬拆遷款來算，一級(jí)市場(chǎng)其實(shí)沒有什么利潤(rùn)。

但東安新村剛脫手，徐匯馬上又啟動(dòng)了旁邊的江南新村的拆遷，總戶數(shù)高達(dá)2500戶：

拆遷是真的快，也是真的上癮。

2022年，復(fù)星和螞蟻聯(lián)合以129.3億元買下了外灘邊的福佑地塊，這塊地只有復(fù)星報(bào)名，除了商業(yè)比例很高，還因?yàn)檎O(shè)置了稅收條件：

驗(yàn)收前達(dá)成120億的稅收貢獻(xiàn)； 驗(yàn)收后5年達(dá)成144億稅收貢獻(xiàn)。

然后，這塊地 就陷入了三年的開發(fā)停滯期，沒有方案，也沒有動(dòng)工。福佑地塊的拆遷工作前前后后花了近10年，但現(xiàn)在，它被上海人稱為“無人區(qū)”，很多攝影愛好者慕名而來，拍攝外灘和無人區(qū)的極致反差。

這期間，一個(gè)名為“豫外灘”的別墅項(xiàng)目卻開始低調(diào)蓄客，有商業(yè)別墅也有住宅別墅，口號(hào)是：

距離外灘最近的別墅。

這些年，上海等城市終于明白，賣豪宅就是速度最快的：

招商引資。

黃浦江水滾滾東流，外灘依舊燈火輝煌，只是換了一波人來尋新的魔都傳奇。

3

分析上海房地產(chǎn)，我最關(guān)注一個(gè)指標(biāo):

公積金。

中國(guó)的住房公積金制度，是從上海開始的。從2012年到2024年，上海在總?cè)丝趲缀鯖]變的情況下，公積金繳納人從550萬，增加到了950萬，繳存公積金的單位，增加了43萬個(gè)。

可以說，繳納公積金的單位和人員，是上海經(jīng)濟(jì)的中流砥柱。

到了2024年，情況發(fā)生了很大變化。繳存公積金的單位，比前一年多了3萬多家，這本來是一件巨大的好事，但交公積金的人數(shù)：

卻少了13萬。

2024年，上海公積金發(fā)放的貸款總額，同比增加了14%；但再仔細(xì)看，卻發(fā)現(xiàn)，11萬筆房貸，在比前一年減少了九千多筆，也就是說：

購房者平均貸走了更多的錢。

2023年，貸款購房者平均貸走了74萬；到了2024年，他們平均貸走了95萬。這可能與貸款放松有關(guān)，但愿意留在上海的人，背負(fù)起了更高的杠桿。

上海外環(huán)外的限購其實(shí)早已不存在，上海的落戶權(quán)，有很多已經(jīng)下放給了五大新城的一些龍頭企業(yè)，前兩天，有個(gè)臨港的企業(yè)在兜售特殊人才落戶名額：

70萬包全家落戶。

2024年，上海落戶8萬人，居轉(zhuǎn)戶36705人，連續(xù)兩年人才引進(jìn)大于居轉(zhuǎn)戶。上海在以30年來的最大胸懷，吸引年輕人落戶。但外環(huán)外放開限購一周后，二手房的成交依然沒有什么起色。

樂觀的人都在等待，等美國(guó)降息，等資本從美國(guó)流出來。

號(hào)稱自己和王思聰有私生子的黃一鳴，一直在和小王要撫養(yǎng)費(fèi)。她曬出過和小王的聊天記錄，2023年10月，小王和她說：

你自己忍忍吧，撐過明年就有錢給你了。

珍愛包叔，順手“在看”