近日，上海黃浦區(qū)蘇州河邊上的最美高端服務(wù)式公寓——蘇河美欣公寓開(kāi)業(yè)即火。外立面三段式紅磚ArtDeco海派風(fēng)情、室內(nèi)硬件高級(jí)精致、房間內(nèi)蘇州河一線景觀等等無(wú)不都在透露上海灘的時(shí)尚摩登以及貴，然而這樣一個(gè)當(dāng)代高品質(zhì)公寓卻是保障性住房，巨大反差使其火速出圈。

圖片來(lái)源：實(shí)景拍攝vs網(wǎng)圖

一、黃浦區(qū)首個(gè)“商辦改住”的保障房項(xiàng)目

蘇河美欣公寓坐落于蘇州河南岸黃金地段，原建筑功能以辦公為主，改造后為高端服務(wù)式公寓，是由金外灘集團(tuán)和申能集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的首個(gè)城市更新及保障性公寓項(xiàng)目，外立面由華建環(huán)境執(zhí)筆改造。

這里曾見(jiàn)證了上海兩個(gè)世紀(jì)的工商業(yè)發(fā)展：中國(guó)最早的制氣廠vs美欣辦公大樓（圖片左），改造后效果圖（右）

改造后，它將為人才提供230套保障性租賃住房，戶型面積從49平studio到183平行政套房等十幾種戶型可供選擇，租金范圍從12000-40000元/月不等。項(xiàng)目并非單一居住功能，1-5F為公寓餐飲辦公及生活配套，6-21F為標(biāo)準(zhǔn)公寓樓層，22F為行政公寓樓層，23F起為行政酒廊等高端配套，是融合居住、休閑、消費(fèi)的城市活力單元。

二、蘇河美欣公寓打造市中心“商辦改住”的新樣本

它的強(qiáng)借鑒性主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：

1、保障領(lǐng)域覆蓋高端服務(wù)式公寓的優(yōu)秀案例

蘇河美欣公寓的自身改造符合近期上海出臺(tái)“商改住”政策對(duì)核心區(qū)域的要求（城市主中心可以根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)需求把商辦物業(yè)改造成服務(wù)公寓），其不管是適配建筑原始形態(tài)，還是內(nèi)部空間的改造方式都是存量建筑改造的優(yōu)秀案例，對(duì)于未來(lái)核心區(qū)域商改住的實(shí)操案例具有很強(qiáng)的借鑒意義。

從更大的維度來(lái)看，蘇河美欣公寓落地意味著保租房領(lǐng)域開(kāi)始覆蓋高端服務(wù)式公寓，這是完善上海保障房體系的重要一環(huán)，是打造核心區(qū)域高端人才保障性住房系統(tǒng)的重要轉(zhuǎn)折。一直以來(lái)市中心的中高端公寓多為市場(chǎng)化產(chǎn)品，高端型保租房數(shù)量有限，供應(yīng)方主要為國(guó)企拿的部分R4地塊和少量納保產(chǎn)品，但是R4用地本身數(shù)量較少，且后期難以繼續(xù)供應(yīng)，而核心區(qū)卻有大量的商辦資產(chǎn)待煥新，可以為后期改造高端型保租房提供源源不斷的“子彈庫(kù)”。

2、高端服務(wù)式公寓做輕，強(qiáng)硬件、輕服務(wù)

蘇河美欣公寓是高配版的人才公寓，結(jié)合了保障的性質(zhì)與高端的品質(zhì)，戶型以中小戶型為主，客群主要是黃浦區(qū)及核心區(qū)高端產(chǎn)業(yè)人才及海歸與國(guó)際化的年輕金領(lǐng)，與雅詩(shī)閣類(lèi)的商務(wù)型酒店式公寓有顯著區(qū)別（下圖）。蘇河美欣公寓硬件方面高舉高打但也無(wú)泳池會(huì)所，服務(wù)深度也是輕服務(wù)。此前我們寫(xiě)服務(wù)式公寓一定會(huì)面臨逐漸降標(biāo)的過(guò)程，蘇河美欣公寓的落地就是降標(biāo)的踐行模板。

3、傳統(tǒng)人才房的籌建思路改變

一直以來(lái)，人才房的籌建思路是人隨產(chǎn)走，主要分布區(qū)域如浦東金橋、張江、閔行漕河涇等產(chǎn)業(yè)強(qiáng)的區(qū)域，針對(duì)金融人士、產(chǎn)業(yè)人士等，導(dǎo)致人才房聚集性高，其他領(lǐng)域人才可選擇面窄等情況，如今人才保障房向市中心轉(zhuǎn)移，可以拓展人才保障房覆蓋人群，拓寬分布區(qū)域，提高職住平衡效率，提升人才住房幸福感。

三、上海商務(wù)樓宇開(kāi)始集體翻新改造

實(shí)際上不止是蘇河美欣公寓，上海商務(wù)寫(xiě)字樓開(kāi)始集體翻新改造。

2024年6月《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升方案(2024-2027)》中提出，先行啟動(dòng)10個(gè)商務(wù)單元整體更新試點(diǎn)，將在今年到2027年這三年的時(shí)間里，有序推進(jìn)40到50個(gè)商務(wù)樓宇更新改造項(xiàng)目。

△圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

7月3日至5日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了6大商務(wù)單元的更新提升方案，6大單元加起來(lái)商務(wù)樓宇項(xiàng)目總數(shù)達(dá)202棟，目前通過(guò)更新項(xiàng)目已達(dá)51處。

改造的方案各有側(cè)重，不同的寫(xiě)字樓按區(qū)位解鎖功能。蘇河灣商務(wù)單元作為中環(huán)地帶的新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，改造的主要是乙級(jí)和丙級(jí)寫(xiě)字樓，改造的重點(diǎn)不僅是內(nèi)部的功能改造和空間活化，而是圍繞蘇河陽(yáng)臺(tái)推動(dòng)周邊街道配套基礎(chǔ)設(shè)施、街區(qū)環(huán)境、商務(wù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)一起進(jìn)行生態(tài)調(diào)整，營(yíng)造更具活力的濱水文創(chuàng)活力圈。

△蘇河灣單元內(nèi)25處樓宇，通過(guò)提質(zhì)類(lèi)（2處）、改造類(lèi)（2處）、重建類(lèi)（1處）三類(lèi)更新行動(dòng)，改造類(lèi)2處均為租賃業(yè)態(tài)，分別是蘇河美欣大廈和base城市社區(qū)。

未來(lái)隨著蘇河灣商務(wù)單元的改造持續(xù)推進(jìn)，對(duì)蘇河美欣公寓而言，這場(chǎng)片區(qū)級(jí)煥新不僅意味著將“家門(mén)口”濱水景觀引入室內(nèi)，更是周邊商務(wù)環(huán)境、文化休閑、公共服務(wù)配套等軟性功能的整體提檔。

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