近日，上海黃浦區(qū)蘇州河邊上的最美高端服務式公寓——蘇河美欣公寓開業(yè)即火。外立面三段式紅磚ArtDeco海派風情、室內(nèi)硬件高級精致、房間內(nèi)蘇州河一線景觀等等無不都在透露上海灘的時尚摩登以及貴，然而這樣一個當代高品質(zhì)公寓卻是保障性住房，巨大反差使其火速出圈。

圖片來源：實景拍攝vs網(wǎng)圖

一、黃浦區(qū)首個“商辦改住”的保障房項目

蘇河美欣公寓坐落于蘇州河南岸黃金地段，原建筑功能以辦公為主，改造后為高端服務式公寓，是由金外灘集團和申能集團合作開發(fā)、建設與運營的首個城市更新及保障性公寓項目，外立面由華建環(huán)境執(zhí)筆改造。

這里曾見證了上海兩個世紀的工商業(yè)發(fā)展：中國最早的制氣廠vs美欣辦公大樓（圖片左），改造后效果圖（右）

改造后，它將為人才提供230套保障性租賃住房，戶型面積從49平studio到183平行政套房等十幾種戶型可供選擇，租金范圍從12000-40000元/月不等。項目并非單一居住功能，1-5F為公寓餐飲辦公及生活配套，6-21F為標準公寓樓層，22F為行政公寓樓層，23F起為行政酒廊等高端配套，是融合居住、休閑、消費的城市活力單元。

二、蘇河美欣公寓打造市中心“商辦改住”的新樣本

它的強借鑒性主要體現(xiàn)在3個方面：

1、保障領域覆蓋高端服務式公寓的優(yōu)秀案例

蘇河美欣公寓的自身改造符合近期上海出臺“商改住”政策對核心區(qū)域的要求（城市主中心可以根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)需求把商辦物業(yè)改造成服務公寓），其不管是適配建筑原始形態(tài)，還是內(nèi)部空間的改造方式都是存量建筑改造的優(yōu)秀案例，對于未來核心區(qū)域商改住的實操案例具有很強的借鑒意義。

從更大的維度來看，蘇河美欣公寓落地意味著保租房領域開始覆蓋高端服務式公寓，這是完善上海保障房體系的重要一環(huán)，是打造核心區(qū)域高端人才保障性住房系統(tǒng)的重要轉(zhuǎn)折。一直以來市中心的中高端公寓多為市場化產(chǎn)品，高端型保租房數(shù)量有限，供應方主要為國企拿的部分R4地塊和少量納保產(chǎn)品，但是R4用地本身數(shù)量較少，且后期難以繼續(xù)供應，而核心區(qū)卻有大量的商辦資產(chǎn)待煥新，可以為后期改造高端型保租房提供源源不斷的“子彈庫”。

2、高端服務式公寓做輕，強硬件、輕服務

蘇河美欣公寓是高配版的人才公寓，結(jié)合了保障的性質(zhì)與高端的品質(zhì)，戶型以中小戶型為主，客群主要是黃浦區(qū)及核心區(qū)高端產(chǎn)業(yè)人才及海歸與國際化的年輕金領，與雅詩閣類的商務型酒店式公寓有顯著區(qū)別（下圖）。蘇河美欣公寓硬件方面高舉高打但也無泳池會所，服務深度也是輕服務。此前我們寫服務式公寓一定會面臨逐漸降標的過程，蘇河美欣公寓的落地就是降標的踐行模板。

3、傳統(tǒng)人才房的籌建思路改變

一直以來，人才房的籌建思路是人隨產(chǎn)走，主要分布區(qū)域如浦東金橋、張江、閔行漕河涇等產(chǎn)業(yè)強的區(qū)域，針對金融人士、產(chǎn)業(yè)人士等，導致人才房聚集性高，其他領域人才可選擇面窄等情況，如今人才保障房向市中心轉(zhuǎn)移，可以拓展人才保障房覆蓋人群，拓寬分布區(qū)域，提高職住平衡效率，提升人才住房幸福感。

三、上海商務樓宇開始集體翻新改造

實際上不止是蘇河美欣公寓，上海商務寫字樓開始集體翻新改造。

2024年6月《上海市推進商務樓宇更新提升方案(2024-2027)》中提出，先行啟動10個商務單元整體更新試點，將在今年到2027年這三年的時間里，有序推進40到50個商務樓宇更新改造項目。

△圖片來源于網(wǎng)絡

7月3日至5日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了6大商務單元的更新提升方案，6大單元加起來商務樓宇項目總數(shù)達202棟，目前通過更新項目已達51處。

改造的方案各有側(cè)重，不同的寫字樓按區(qū)位解鎖功能。蘇河灣商務單元作為中環(huán)地帶的新興商務區(qū)，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓較少，改造的主要是乙級和丙級寫字樓，改造的重點不僅是內(nèi)部的功能改造和空間活化，而是圍繞蘇河陽臺推動周邊街道配套基礎設施、街區(qū)環(huán)境、商務運營服務一起進行生態(tài)調(diào)整，營造更具活力的濱水文創(chuàng)活力圈。

△蘇河灣單元內(nèi)25處樓宇，通過提質(zhì)類（2處）、改造類（2處）、重建類（1處）三類更新行動，改造類2處均為租賃業(yè)態(tài)，分別是蘇河美欣大廈和base城市社區(qū)。

未來隨著蘇河灣商務單元的改造持續(xù)推進，對蘇河美欣公寓而言，這場片區(qū)級煥新不僅意味著將“家門口”濱水景觀引入室內(nèi)，更是周邊商務環(huán)境、文化休閑、公共服務配套等軟性功能的整體提檔。

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