從驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心因素分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些因素在近些年都發(fā)生了巨大的變化，這也意味著房地產(chǎn)的大勢，其實(shí)也基本上已經(jīng)定了。

過去房地產(chǎn)市場之所以能夠走出大牛市，主要是由經(jīng)濟(jì)快速增長、史無前例的人口紅利、快速的城鎮(zhèn)化等因素共振而形成的。在牛市的階段，房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展，房價(jià)也是實(shí)現(xiàn)了大漲，很多城市的房價(jià)10年10倍，少則也有10年5倍，漲幅基本上超過同期所有的投資品了。

但站在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場真是今非昔比了，很多因素已經(jīng)在發(fā)生轉(zhuǎn)變了。

首先，經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)由過去的高速增長轉(zhuǎn)為中低速增長了。

過去相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)的GDP的增速都是8%以上，甚至10%以上，后來在2012年跌破8%，2015年跌破7%，2020年跌破6%，最近幾年也主要在5%左右徘徊，逐漸進(jìn)入了中低速穩(wěn)定增長階段了。

當(dāng)然，GDP進(jìn)入中低速增長階段是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，也是正常的，畢竟當(dāng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到一定程度后，想要繼續(xù)維持高速增長基本上是不可能的。

經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長后，很多東西都會(huì)隨之改變。過去我們常見的高速變化的情況可能都會(huì)慢慢減少，居民收入及財(cái)富的增速也會(huì)隨之減緩，這就意味著大家的購買力增速也在減緩，房價(jià)上漲也就變得困難得多了。

其次，要看人口因素，總?cè)丝谪?fù)增長對住房需求會(huì)造成深遠(yuǎn)的影響。

人口因素始終是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)因素，因?yàn)樽》康男枨笫窃从谌丝诘?，人口增長會(huì)帶來住房需求的增長，人口下降也必然會(huì)導(dǎo)致住房需求的萎縮。

過去房地產(chǎn)市場之所以能夠發(fā)展這么快，很重要一個(gè)原因就是享受到了前所未有的人口紅利。人口的快速增長，以及人口隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程流向城市，使得城市的住房需求在短時(shí)間里爆發(fā)式增長，繼而推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

毫不夸張地說，從根本上講，人口因素是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本因素。住房需求的增長源于人口的增長，人口減少也會(huì)導(dǎo)致住房需求的減少。

但國內(nèi)的人口發(fā)展情況已經(jīng)發(fā)生改變了。從2022年起，人口已經(jīng)開啟了負(fù)增長，當(dāng)年減少了85萬，緊接著的2023年和2024年分別減少了208萬和139萬，人口減少的態(tài)勢并未止住。導(dǎo)致這個(gè)結(jié)果的原因是一方面人口出生率在下滑，另一方面更是人口老齡化的加劇。

總?cè)丝诘呢?fù)增長會(huì)導(dǎo)致住房需求的減少，對房地產(chǎn)市場將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

第三，就是城鎮(zhèn)化因素了，城鎮(zhèn)化進(jìn)程在最近幾年已經(jīng)明顯減緩了。

最近召開的中央城市工作會(huì)議指出：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

實(shí)際上，從城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來看，最近幾年城鎮(zhèn)化進(jìn)程確實(shí)有所放緩。常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由2014年的55.75%增長至2024年的67%，年均增長約1.1個(gè)百分點(diǎn)。2024年國內(nèi)常住人口城鎮(zhèn)化率為67.00%，比2023年末提高0.84個(gè)百分點(diǎn)，其實(shí)近幾年的年增長都是低于1%，呈現(xiàn)了明顯放緩的跡象。

客觀上講，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩也是正常的，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到一定的水平后就是會(huì)放緩。從國際經(jīng)驗(yàn)和城市發(fā)展規(guī)律來看，城鎮(zhèn)化率30%至70%一般被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間。而目前國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到達(dá)了67%，已經(jīng)快過了快速城鎮(zhèn)化的區(qū)間了，逐漸減緩也是正常的。

對于房地產(chǎn)市場來說，城鎮(zhèn)化率減緩對其影響也是客觀的，這會(huì)意味著每年城市新增的住房需求會(huì)減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求支持會(huì)減弱。

總之，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)關(guān)鍵因素都在發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場再難有過去那樣的普漲大漲行情了，未來樓市的走勢更多會(huì)是以城市分化為主。