文/狗蛋本蛋

招商蛇口的高管，去年集體大降薪。

公司董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的總報(bào)酬，由2023年的約3429萬元，降到1675萬，降幅高達(dá)51%。

高管集體降薪背后，是公司24年業(yè)績(jī)表現(xiàn)確實(shí)一般。

其中，董事長蔣鐵峰的年薪，從2023年491.69萬，降至2024年241.77萬，同比下降51%，個(gè)人降幅和集體降幅一致。

降薪歸降薪，不影響蔣董繼續(xù)升職。

9月5日，招商局集團(tuán)官網(wǎng)更新信息顯示，蔣鐵峰擔(dān)任副總經(jīng)理。

關(guān)于蔣董升職的事，其實(shí)7月份就有消息流傳，但一直沒有官宣。

招商局集團(tuán)官網(wǎng)在報(bào)道蔣鐵峰時(shí)，8月21日用的職位是模糊化的“集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)”。

9月12日再次報(bào)道蔣鐵峰時(shí)，變成了“集團(tuán)副總經(jīng)理”。

算是正式官宣了。

蔣鐵峰2016年初晉升華東區(qū)域總經(jīng)理，2018年升任招商蛇口副總經(jīng)理，2019年升任招商蛇口總經(jīng)理，2023年升任招商蛇口董事長，直到此次更進(jìn)一步。

算下來，蔣董9年時(shí)間升了5個(gè)level。

這種晉升速度在大型央企罕見，蔣鐵峰妥妥屬于“坐火箭般的躥升”。

大家可能就要問了，憑什么呢？

可以明確的一點(diǎn)是，他的崛起離不開華東區(qū)域。蔣鐵峰在華東時(shí)，巔峰期，該區(qū)域貢獻(xiàn)招商蛇口三分之一的營收，比大本營深圳區(qū)域還要高出近10%。

可以說，華東是蔣董的福地。

要說起來，招商蛇口華東區(qū)域真是出人才。

除了向集團(tuán)輸送，還向其它區(qū)域輸送了很多人才，尤其是向北京公司。

招商蛇口北京公司掌門人呂傳來，就是從華東區(qū)域北調(diào)的。

呂非常年輕。2023年初，他調(diào)任北京公司總經(jīng)理時(shí)，年僅35歲。

說起來，他也算是蔣鐵峰的得意門生。

他一畢業(yè)就加入招商地產(chǎn)南京公司，當(dāng)時(shí)蔣鐵峰任南京公司總經(jīng)理；

蔣鐵峰在華東區(qū)域當(dāng)一把手時(shí)，呂傳來給他當(dāng)過助理；

應(yīng)召入京之前，呂傳來在南通公司當(dāng)了3年一把手，把份額做到了南通第一。

呂傳來調(diào)任北京后，一批之前在南通公司的員工，也跟隨北上，比如北京公司現(xiàn)任設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本分管領(lǐng)導(dǎo)、人事行政部門負(fù)責(zé)人等等。

北京公司現(xiàn)營銷分管領(lǐng)導(dǎo)，則在上海公司待過。

總體而言，外界認(rèn)為，招商蛇口北京公司，基本上成了“華東幫”的天下。

也許是跟著領(lǐng)導(dǎo)打過天下，領(lǐng)導(dǎo)用起來順手，當(dāng)然，前提是這幫人有打天下的能力。

當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)北京市場(chǎng)寄予厚望時(shí)，曾經(jīng)的得意門生，就成了首選。

呂傳來入京后，北京公司在土拍市場(chǎng)變得特別活躍，2023年拿了5宗地。

在此之前，2016年-2022年，招商在北京每年只拿一兩宗，最多的2021年拿了三宗，7年累計(jì)12宗地，只有1宗地權(quán)益占比100%，其它都是聯(lián)合開發(fā)。

呂傳來一到位，單年度拿地5宗不說，有3宗地權(quán)益占比100%，1宗占比90%；

揮金的氣度遠(yuǎn)超過去幾年。

到了2024年，可能是要控控節(jié)奏，消化上年度存量，拿地降至1宗；

進(jìn)入2025年，北京公司的拿地速度又起來了，上半年拿地3宗。

干過地產(chǎn)投拓的都明白，拿地能力高度依賴集團(tuán)資源分配。

呂總能夠開疆拓土，離不開集團(tuán)對(duì)北京市場(chǎng)的重視。據(jù)了解，集團(tuán)希望今年能在北京市場(chǎng)殺進(jìn)TOP3。

今年上半年，招商蛇口在全國12個(gè)城市，流量銷售金額進(jìn)入TOP5，其中，上海、深圳等8個(gè)城市進(jìn)入TOP3。(操盤口徑計(jì)算）

不管流量還是權(quán)益占比，招商蛇口在京的同期銷售額，都在TOP5之外。

對(duì)比深圳、上海，同為高能級(jí)城市的北京，壓力就來了。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，招商蛇口北京公司權(quán)益銷售額90.5億元，位列第6。

比上半年的第8，提升了2個(gè)身位。

2025年剩下不到5個(gè)月，北京公司要想殺入前三，還得再提升3個(gè)身位。

說實(shí)話，今年躋身北京TOP3難度很大。

目前北京市場(chǎng)前三是中海地產(chǎn)、華潤置地、中建智地，1-8月權(quán)益銷售額分為291.5億、155億、125.3億。

招商蛇口和第三位中建智地，有35億元差距，想殺到前三就得干掉中建智地，同時(shí)還得先超過老四建發(fā)、老五越秀。

說到底，排位賽拼的是貨值和去化能力。

這幾家都重倉北京，可售貨值方面都很能打，不會(huì)拉開差距。那么，競(jìng)爭(zhēng)就集中于去化。

可能是為了沖刺前三，今年2月，北京公司從外部招來營銷總于海波。

于是操盤經(jīng)驗(yàn)很豐富的營銷老將，待過遠(yuǎn)洋、金茂、金地、萬科，并且很熟悉北京市場(chǎng)。

沒想到的是，7月中旬，不到半年時(shí)間，于海波就閃電離職了。

那階段，正逢招商旗下位于通州八里橋的朝棠攬閱開盤。

除了朝棠攬閱，招商在通州還有云璟攬閱、璀璨時(shí)代在售。于總在職期間，傾注很多精力挖掘通州區(qū)域潛力，試圖解決幾個(gè)通州項(xiàng)目面臨的去化挑戰(zhàn)。

其閃電離職的原因，目前沒有確切說法。

業(yè)內(nèi)推測(cè)，大概率領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)績(jī)不滿意。有人開玩笑說，于總也算完成了使命，背完鍋就走。

客觀而言，去化能力由全維度因素組成，從拿地到產(chǎn)品設(shè)計(jì)再到營銷，營銷是最后一環(huán)。除非營銷前置，深入?yún)⑴c前面幾個(gè)環(huán)節(jié)，否則，業(yè)績(jī)不行怪營銷，那是真冤啊。

不管怎么說，招商蛇口“華東幫”有過輝煌戰(zhàn)績(jī)，實(shí)戰(zhàn)能力毋庸置疑，換了新戰(zhàn)場(chǎng)，要他們?nèi)嬲紦?jù)主動(dòng)，還是要給點(diǎn)時(shí)間的。

今年進(jìn)不了前三，能殺入前四，也創(chuàng)下階段性新高了。