上海老破小最近跌狠了。

浦東陸家嘴附近，塘橋、濰坊、成交價都開始進(jìn)入3字打頭。

浦西內(nèi)環(huán)，老破小都不要100萬了。

非XQ老破小和強(qiáng)勢XQ老破小集體“塌方”。

回溯上海樓市本輪下跌歷程，2023年6月至今，已經(jīng)持續(xù)跌了27個月。

分產(chǎn)品來看，從老破小先開始跌，傳導(dǎo)老破大，再到次新房。

今年年初，先跌的老破小已經(jīng)有止跌企穩(wěn)的趨勢。

如今企穩(wěn)失敗，開啟了新一輪下跌。

老破小房價跌回十年前

2024年，100多萬的老破小還會讓人覺得不可思議。

2025年，100萬的老破小已經(jīng)刺激不到大家了。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)的老破小，價格已經(jīng)降到了兩位數(shù)。

浦西內(nèi)環(huán)邊，楊浦黃興公園板塊，88萬就能買一套老破小。

內(nèi)江一村的老破小，掛牌價格也來到了100萬以下。

浦東這邊，北蔡的玉蘭小區(qū)，最新成交單價跌至3.6萬/平。

陸家嘴附近，塘橋、濰坊、成交價都開始進(jìn)入3字打頭。

上海二手房價進(jìn)入深度調(diào)整階段，老破小正在加速貶值。

浦東北蔡芳雅苑，價格跌回2015年。

在浦西，連這種2005年的商品房都輪到到和老破小同檔次了。

世界路91弄，價格也回到了2015年。

內(nèi)環(huán)都這樣了，外環(huán)和遠(yuǎn)郊的老破小更慘。

在金山新城、崇明陳家鎮(zhèn)，不到30萬就能買個2室1廳了。

老破小再次陷入“跌跌不休”的困境，不僅僅是供需失衡造成的。

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老破小為什么跌那么慘？

上海老破小開啟新一輪下跌，是由多方面原因造成的。

首先是價格必須要回調(diào)。

市場沒有企穩(wěn)，大家都在跌，你老破小價格上去了也得跌下來。

年初升學(xué)季，XQ老破小和有拆遷預(yù)期的老破小價格跳漲。

后面動遷預(yù)期落空，升學(xué)季退潮，這些小區(qū)的價格快速下跌，進(jìn)一步加劇了市場的波動。

其次是大眾對房子的認(rèn)知在扭轉(zhuǎn)。

之前上海房價漲得兇猛，都把房子當(dāng)資產(chǎn)。

現(xiàn)在房子的金融屬性退化，回歸居住屬性。

說起居住，過去上海房子供應(yīng)量小，大家都去住老破小也不奇怪。

但現(xiàn)在好房子一批接著一批，高收入人群也不愿再為老破小買單。

比起空間逼仄，環(huán)境潮濕的老破小。

他們更傾向于郊區(qū)的次新房，或者近郊帶電梯的動遷房。

這些房子不僅價格相對便宜，居住體驗(yàn)也更好。

自然會截走部分剛需購買力。

另外，政府對老破小的態(tài)度也變了。

徐匯江南新村的動遷會議紀(jì)要爆出來，以后上海拆遷拿現(xiàn)金的日子可能到頭了。

之前大家買老破小賭拆遷，說不定還能一夜暴富。

現(xiàn)在上海各區(qū)響應(yīng)高層定調(diào)，都在搞原拆原建，自主更新。

老破小無疑又損失了一批博拆遷的投資客。

老破小還值不值得買？

當(dāng)然，老破小跌得很，并不代表老破小就不值得買。

90萬的甘泉宜川，板塊就算有再多不利因素，絕對地段放在這里，也是很有性價比的。

就拿北蔡來說，30年房齡的芳雅苑，價格回到了2015年。

這種67平的兩室一廳，南北通戶型，200多萬就能上車。

哪個剛需看了不心動？

老破小價格跌下去了，成交量也上來了。

2025年上半年，上海300萬以下的老破小成交占比高達(dá)51.6%。

低總價的老破小，是真實(shí)世界需求最多的剛需產(chǎn)品。

根據(jù)我們跟蹤的數(shù)據(jù)來看，全上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，以及長風(fēng)和金楊，一大半的老破小都賣掉了。

只要價格到位，去化非常快。

絕對的地段優(yōu)勢擺在這里，周邊配套設(shè)施又齊全。

三甲醫(yī)院、頂級商圈、學(xué)校公園，不疾不徐10分鐘步行。

總價低、地段好、配套成熟、租金回報率高，運(yùn)氣好還能遇到拆遷舊改。

對老年人來說，戶型小，配置好，看病就醫(yī)方便，非常適合養(yǎng)老；

對中年人來說，市區(qū)都是頂級學(xué)校，教育是頭等大事，一切為了孩子；

對年輕上班族來說，通勤便利、生活配套成熟、100萬就能上車，還要啥自行車。

市面上很多100多萬的老破小，又在內(nèi)環(huán)邊上，租金隨隨便便就是3000塊，年租金就是3.5萬，租金回報率超過2.5%。

已經(jīng)超過銀行的2個點(diǎn)定存利息了。

從我們在一線的賣房師反饋來看，現(xiàn)在市中心1-4樓的老破小，南北通的2房戶型，非常搶手。

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買老破小也有風(fēng)險

目前市面上價格跌回10年前的老破小不在少數(shù)，剛需已經(jīng)蠢蠢欲動。

但我想說的是，買老破小同樣有很多風(fēng)險點(diǎn)：

1）房子殘值衰減，房價可能繼續(xù)跌。

如果買老破小是奔著收租去的，在確定房價不跌，本金不損失的情況下，完全沒毛病。

但房價還會跌多久，什么時候能穩(wěn)住，現(xiàn)在確實(shí)不好說。

在外地，房子越老越難賣，原因是不僅房子老了，地段價值也會隨著規(guī)劃改變。

在上海，市區(qū)的地段價值雖然有保障，但也改變不了老破小的終局。

2）老破小并不好賣。

老破小的賣房周期普遍在半年以上，有的掛牌一兩年也賣不掉。

尤其是40平以上的1房，極其難賣。

倒不是因?yàn)槿鄙儋I家，而是買家大刀砍得太兇，房東價格遲遲降不到位。

買家預(yù)算本身不高，老破小也槽點(diǎn)多多。

不過，預(yù)算100多萬，想在上海買房，確實(shí)沒有太多的選擇。

要么遠(yuǎn)郊金山奉賢崇明，進(jìn)一趟市區(qū)來回要花三個小時。

要么買個商住公寓，水電商用，交易稅費(fèi)貴的要死，流到性也差的不行。

要么就是我們今天所說的20-30平的市區(qū)老破小，算是各種選項中最好的一個選擇了。

當(dāng)然房子硬傷肯定也不少。

粗略統(tǒng)計，這些100多萬的市區(qū)老破小，房齡30年以上占比超過8成。

年代久遠(yuǎn)，戶型奇葩，朝向不正，1樓頂樓居多，甚至還有廚衛(wèi)不成套，分門的……

小結(jié)

近些年，老破小在上海樓市的話語權(quán)越來越弱。

未來好房子越造越多，存量二手房的廝殺只會更嚴(yán)重。

所以不管你買老破小是投資還是自住，都建議你買房時有一個下家思維。

你要想一下以后你賣房的時候，這個房子好不好賣。

遠(yuǎn)郊那些“看不到未來”的老破小千萬別買，范圍盡量在中環(huán)內(nèi)。

最好選擇90年代以后的，帶有產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勢XQ等硬核屬性。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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