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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

去年到今年，市場仍然急速下行，房企暴雷風潮仍在持續(xù)，如今多數(shù)早期知名民營軍團即使未官宣暴雷，也都混的很慘，要么半死不活。

作為曾經(jīng)的華南五虎之一的合生創(chuàng)展，曾經(jīng)的地產(chǎn)航母，這幾年雖然沒有官宣暴雷，但是其實內(nèi)核也已經(jīng)撐的有點難受了。

特別是去年開始，裁員+組織調(diào)整也讓其多次上了熱搜，最大的變動莫過于把旗下的珠江投資與合生創(chuàng)展兩大平臺合二為一。

這兩年不管是合生還是珠江，其內(nèi)部口碑仍然是一邊倒狀態(tài)：不停止的招聘與不停止的大批量離職，是這家房企典型的品牌形象。

合生創(chuàng)展早期的運營思路也相對簡單，就是完全復制港資邏輯，大批量一線城市囤地，享受土地紅利，這也是多年來合生一直引以為傲的競爭力。

土地紅利與強投資戰(zhàn)略，這已經(jīng)是10多年前房企高喊的口號了，如今這種簡單粗暴的經(jīng)營思維如果還能持續(xù)成功，那估計這個行業(yè)就要徹底完犢子了。

很顯然，對于如今產(chǎn)品市場導向驅(qū)動的新時代，簡單粗暴依靠土地紅利的房企肯定是無法持續(xù)的，就連如今多數(shù)港資大佬也都撐不住多久。

近期，合生創(chuàng)展也發(fā)布了上半年年報，從小盈利到大虧損，外界不清楚合生創(chuàng)展經(jīng)歷了什么，其實也就是吃老本不行了，沒有硬實力的房企終將頂不過市場壓力。

8月28日，合生創(chuàng)展集團發(fā)布截至2025年6月30日止六個月中期業(yè)績。2025年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)額為64.71億港元，同比減少53%；股權(quán)持有人應占虧損為17.32億港元。

合生創(chuàng)造這家企業(yè)也是在華南區(qū)域最為特殊的存在，旗下三大平臺全部是家族化經(jīng)營策略，珠江投資與珠光集團深耕廣州等城市更新，合生創(chuàng)展深耕北京與上海的高端住宅。

一句話形容，就是合生創(chuàng)展作為上市公司玩的是高端路線，作為后備軍的珠江投資其實就是作為土地前期獲取的平臺屬性為主，珠江投資自己開發(fā)的項目還是比較少。

這就是很多人對合生創(chuàng)展這家房企較為陌生的原因，其看起來在一線城市土地很厚實，但是也不知道這些土地怎么來的，因為合生系房企從來不參加招拍掛土拍。

合生創(chuàng)展這幾年在住宅板塊深度布局幾大核心一線城市，并且成立了一個獨立的品牌：合生縵元，但是其操盤團隊仍然還是早一批老人為主。

但是從入市的反饋與呈現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)來看，小編覺得合生做豪宅的功底尚未出師，雖然項目硬件都有不錯的表現(xiàn)力，但是其內(nèi)核仍然不是在做豪宅。

其實就是把之前早期屯的一線城市的土地重新利用起來，土地紅利沒有了，可以把價格提起來，做豪宅并不是合生早期的核心規(guī)劃，是沒有辦法的市場行為。

據(jù)離職合生縵云團隊的經(jīng)理人反饋，內(nèi)部還是一言堂邏輯，還是老一套粵系家族企業(yè)的管控思維，產(chǎn)品運營思路早已經(jīng)與標桿主流房企拉開差距。

合生老朱的玩法其實在當年來看，確實有些不走尋常路，如今幾大城市入市的縵云系住宅，其開發(fā)周期都高達10-15年以上。

廣州縵云，拿地時間已經(jīng)要追溯到2001年，棚改舊改所得，囤地時間超過10年以上之久。

北京縵云ONE，拿地時間是2001年， 2024年才開發(fā)一期,一拖就拖了20多年，不得不服合生囤地的能力。

合生杭州灣國際新城，拿地時間是2009年，也是通過其一級開發(fā)平臺獲取，已經(jīng)開發(fā)了12期，今年年底估計終于要全部交付了。

也不清楚合生老朱是怎么玩轉(zhuǎn)舊改的，動輒幾十年的一些項目，其產(chǎn)品能否跟得上時代客戶的需求都是小事，這政府方面難道都不會約談。

相對比港資房企方面，合生創(chuàng)展的囤地套路也算不錯了，如今李老板旗下的長江實業(yè)已經(jīng)陸續(xù)開始大批量拋售華南項目，3-5折甩賣也是常見操作。

今年7月末，一則地產(chǎn)消息如驚雷炸響：李嘉誠旗下長江實業(yè)突然拋售大灣區(qū)400套房源，最低總價僅40萬元人民幣。

惠州某房源51㎡戶型單價從1.4萬/㎡腰斬至8632元/㎡；東莞一處別墅更從巔峰期的6.8萬/㎡暴跌至1.8萬/㎡，跌幅超70%。

很顯然，李老板這種空手套白狼策略早就應該廢除了， 今年6月，深圳率先試點強制收回閑置土地機制，直指“囤地捂盤”的暴利模式。

合生創(chuàng)展比港資房企玩的更勁，還想玩高端溢價產(chǎn)品，本身這土地成本相對于現(xiàn)在的出售的房價已經(jīng)是零頭了。

最近，廣州的豪宅市場有些波瀾，縵云的價格竟然降到了單價5字頭，總價8字頭。這真是讓人大跌眼鏡。

雖然是為了加快銷售速度，和觀樾搶客戶，但這種做法真是“傷敵八百，自損一千”，漫云品牌在廣州已經(jīng)被市場直接打臉了。

早在前幾年剛開盤的時候，合生就鬧出了行業(yè)多個笑話：據(jù)悉，光項目的營銷團隊，都已經(jīng)換了3波人。

當時吹風價都已經(jīng)到了10萬+，加上早期口碑一直不怎么好，現(xiàn)在廣州雖然全面放開限購，但是似乎市場并沒有多大起色。

再說物業(yè)，合生的康景物業(yè)從駿景花園到合生縵云、合生中央城和湖山國際，口碑一直不好，對于豪宅來說，后期物業(yè)運營水平是最為關(guān)鍵的價值體現(xiàn)。

合生開發(fā)的小區(qū)園林沒人管，保安還敢打業(yè)主，物業(yè)在廣州的風評和名聲都很差，這也是近幾年合生系面臨高端轉(zhuǎn)型的困境。

盡管合生創(chuàng)展試圖通過品牌形象升級，產(chǎn)品系的升級來提升業(yè)績，但是其屌絲內(nèi)核的管控體系，實在能支撐這么多一線城市的土地開發(fā)。

另外一個方面，合生珠江系在早幾年也是習慣挖明星高管裝門面的企業(yè)之一，甭管多牛逼的高管，來到合生系就是當一個擺設，何去何從從來都是依靠自己。

2019年到2023年四年，地產(chǎn)江湖三大明星高管都曾經(jīng)擋不住合生系的高薪酬誘惑，但是話說回來，到底能拿幾個月，誰也不知道。

第一位加盟合生系的是前仁恒值得執(zhí)行副總裁王晞，作為早期招商地產(chǎn)三劍客，也是10年前那個黃金時代最為知名的頂級經(jīng)理人之一。

王總最有價值的職業(yè)黃金時期是在招商蛇口與仁恒置地，2006年至2016年十年時間，王總做到招商蛇口華東區(qū)域總。

根據(jù)招商蛇口年報，2015年，王晞帶領(lǐng)的華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入155.40億元，同比增長130.79%，是公司貢獻最高的區(qū)域。

2016年到2019年擔任仁恒置地集團執(zhí)行副總裁，在當年那個時代，設計出生的高管能夠做到這種級別的非常少，可見王總確實是一線業(yè)務出生的高手。

從2019年到2024年，作為合生旗下珠江投資集團的總裁，王總多次代表珠江投資出席活動，基本上作為企業(yè)發(fā)言人為主，主導的仍然還是投資方向為主。

熟悉合生珠江的朋友應該知道，這家房企已經(jīng)換了多個總裁角色，授權(quán)較弱是一大特點，各種總裁的抬頭也是花里胡哨很多。

去年初合生與珠江兩大平臺合并之后，王總就已經(jīng)消失于江湖許久，據(jù)悉如今早已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)創(chuàng)業(yè)市場，重新出發(fā)深耕大健康產(chǎn)業(yè)。

第二位是來自榮盛發(fā)展的聯(lián)席總裁莊青峰，也是70后陣營中的明星高管。清華學霸加持，中建與中海系多年的專業(yè)沉淀。

其最有含金量的職業(yè)履歷是在碧桂園集團，2016年莊總從中海地產(chǎn)加盟碧桂園集團擔任山東區(qū)域總裁，也創(chuàng)造了當時多個項目銷售紀錄。

2018.9月莊總火速加盟榮盛發(fā)展擔任運營副總裁，2021年殺入華南區(qū)域，單槍匹馬擔任大灣區(qū)區(qū)域總裁牽頭華南區(qū)域業(yè)務。

不過隨著市場下行，榮盛發(fā)展面臨業(yè)務萎縮與暴雷后遺癥，2022年初期不久，莊總就加盟珠江投資集團擔任副總裁，并牽頭地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

不過作為總裁級別的 莊青峰顯然很難適應上面還有一位總裁的職業(yè)空間，八個月后就直接離職了，在2022年底就已經(jīng)回歸山東開啟了創(chuàng)業(yè)生涯。

第三位是來自龍湖系的毛文斌，也是最后一位重量級嘉賓，也是70后老炮級地產(chǎn)明星高管之一，一直活躍在華南區(qū)域。

毛文斌于2000年加入中海地產(chǎn)，從投資分析開始做起，十年時間，他逐步發(fā)展成為集團投資業(yè)務負責人，進而成長為區(qū)域公司的總經(jīng)理。

據(jù)當年報道稱，除了北上廣深和成都以外，中海很多城市都是由他開拓的，為集團的開疆拓土立下了赫赫戰(zhàn)功。

離開中海后，毛文斌還短暫的在招商、金茂前身方興地產(chǎn)工作過，但時間都不長；直到2013年，毛文斌加盟龍湖，曾歷任廣州區(qū)域總經(jīng)理、廣佛公司董事長職務。

在2022年初，加入了合生創(chuàng)展，擔任廣州區(qū)域董事長，很明顯在外界眼里，合生系在廣州的大量土地儲備，就是最能吸引人的最強底牌。

不到一年時間，毛文斌還是選擇離職，并加盟了廣州豪宅開發(fā)商僑鑫集團，合生系高管流動的大幕也就此關(guān)閉。

縱觀這么多年，合生身上的話題度仍然還是持續(xù)存在，但是市場上時不時傳出其資金緊張，拖欠工資的新聞，可謂是想不紅也不行的節(jié)奏。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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