張三（化名）之夫、李四（化名）之父李五（化名）前于2003年1月25日與松滋市某村民委員會(huì)簽訂《租賃合同書》，約定村委會(huì)將原油廠1760平方米土地及地上房屋、圍墻、電焊機(jī)租賃給李五（化名）前使用20年（2003年1月25日至2023年1月25日），合同明確約定期滿后房屋、圍墻和電焊機(jī)一臺歸乙方所有，租金2萬元一次性付清。李五（化名）前去世后，案涉標(biāo)的物由張三（化名）、李四（化名）占有。2025年，村委會(huì)以合同未經(jīng)村民會(huì)議決議、違反《土地管理法》相關(guān)規(guī)定為由，訴至法院請求確認(rèn)合同無效、返還標(biāo)的物，且最初主張不支付任何補(bǔ)償。

▌爭議焦點(diǎn)：

1.案涉《租賃合同書》是否因未經(jīng)村民會(huì)議決議而無效；

2.合同到期后，土地可收回的情況下，依合同約定歸乙方所有的地上房屋等是否應(yīng)返還及原告是否應(yīng)給予補(bǔ)償。

▌核心爭議：

1.合同效力及條款履行：原告主張合同因未經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或代表同意而無效，且要求返還包括地上房屋在內(nèi)的標(biāo)的物；被告認(rèn)為合同合法有效，且合同明確約定租賃期滿后地上房屋等歸乙方所有，即使土地到期可收回，地上房屋也應(yīng)依約歸屬己方。

2.補(bǔ)償問題：原告起初以合同無效為由拒絕支付任何補(bǔ)償；被告主張依合同約定地上房屋歸己所有，且自身對房屋進(jìn)行了修繕投入，應(yīng)獲合理補(bǔ)償。

▌法律適用難點(diǎn)：

需結(jié)合合同簽訂時(shí)間及約定，判斷合同中關(guān)于地上物歸屬條款的效力；參考相關(guān)案例中關(guān)于未通過村民大會(huì)的租賃合同效力認(rèn)定規(guī)則，以及合同條款對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的約束。

▌當(dāng)事人認(rèn)知：

張三（化名）、李四（化名）認(rèn)為合同明確約定地上房屋期滿后歸己方所有，這是合法權(quán)利，原告無權(quán)要求返還，即使返還也應(yīng)基于房屋價(jià)值給予補(bǔ)償；村委會(huì)認(rèn)為合同程序違法，可收回全部標(biāo)的物且無需補(bǔ)償。

▌期待結(jié)果：

1.張三（化名）、李四（化名）希望依據(jù)合同約定確認(rèn)地上房屋歸屬，或在返還時(shí)獲得與房屋價(jià)值相應(yīng)的補(bǔ)償；

2.村委會(huì)希望無償收回包括地上房屋在內(nèi)的全部標(biāo)的物。

經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：

1.確認(rèn)于2025年7月17日解除案涉《租賃合同書》；

2.張三（化名）、李四（化名）于2025年7月20日返還租賃的原油廠1760平方米土地及地上所有房屋、圍墻；

3.村委會(huì)于2025年8月15日支付張三（化名）、李四（化名）補(bǔ)償款80000元；

4.村委會(huì)自愿放棄其他訴訟請求，案件受理費(fèi)100元由村委會(huì)承擔(dān)。

2025年8月24日，張三（化名）、李四（化名）確認(rèn)收到該80000元補(bǔ)償款。

1.程序準(zhǔn)備：接受張三（化名）委托后，梳理《租賃合同書》等證據(jù)，明確其中“期滿后房屋等歸乙方所有”的約定；申請證人出庭作證，申請調(diào)取江書前向鄉(xiāng)土管所繳納1300元的票據(jù)，佐證合同履行及標(biāo)的物情況。

2.庭審質(zhì)證與辯論：緊扣合同中地上房屋永久歸乙方所有的核心條款，結(jié)合相關(guān)案例中關(guān)于合同條款效力的認(rèn)定，主張即使土地到期可收回，地上房屋也應(yīng)依約歸屬被告，原告要求返還房屋缺乏合同依據(jù)；強(qiáng)調(diào)被告對房屋的修繕投入，反駁原告“零補(bǔ)償”主張。

3.調(diào)解推動(dòng)：以合同約定的地上物歸屬為關(guān)鍵籌碼，與原告溝通，闡明其要求無償收回房屋違背合同約定，促使原告認(rèn)識到應(yīng)基于房屋價(jià)值給予補(bǔ)償，最終達(dá)成80000元補(bǔ)償?shù)恼{(diào)解協(xié)議。

1.《中華人民共和國民法典》第四百六十五條（合同效力）、第五百零九條（合同履行）；

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第九條（調(diào)解原則）；

3.相關(guān)案例中關(guān)于租賃合同條款效力及履行的相關(guān)裁判規(guī)則。

附：法院判決書（節(jié)選）

來春雷律師代理被告方

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▌專業(yè)領(lǐng)域

在企業(yè)訴訟、仲裁、重大民商事爭議解決等方面具有獨(dú)到思路，業(yè)務(wù)范圍涉及建設(shè)工程與房地產(chǎn)、公司股權(quán)、金融借貸、婚姻繼承、勞動(dòng)糾紛、征地拆遷等領(lǐng)域，在商事投資、股權(quán)爭議、企業(yè)家權(quán)益保護(hù)、股權(quán)激勵(lì)制度的構(gòu)建與實(shí)施、公司頂層架構(gòu)設(shè)計(jì)、股東投資風(fēng)險(xiǎn)防范和控制、公司日常法律風(fēng)險(xiǎn)防范、重大刑民交叉案件、涉經(jīng)濟(jì)類刑事案件等領(lǐng)域均有豐富經(jīng)驗(yàn)。

▌執(zhí)業(yè)領(lǐng)域

來春雷律師，畢業(yè)于中國政法大學(xué)研究生院，全日制研究生學(xué)歷，獲得法學(xué)碩士學(xué)位。

擔(dān)任過中學(xué)教師，九年政府機(jī)關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，對于政務(wù)文化和政府體系運(yùn)轉(zhuǎn)程序有一定的了解。

參與處理過民商事糾紛逾三百余件，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，擔(dān)任過天津市某大型國企法律顧問。

曾任九三學(xué)社天津市委參政議政專家、市委法律專委會(huì)委員。對于房地產(chǎn)相關(guān)爭議和征收拆遷領(lǐng)域有獨(dú)到見解和辦案思路。

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