雖然現(xiàn)階段，在市場(chǎng)大環(huán)境的影響下，大家對(duì)買(mǎi)房的熱情有所減少，但提到買(mǎi)房這件事兒，依舊不缺熱度，尤其是當(dāng)最新數(shù)據(jù)出爐后，更是會(huì)吸引大家討論一陣。

但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，數(shù)據(jù)背后往往隱藏著更多值得大家關(guān)注的市場(chǎng)趨勢(shì)和購(gòu)房導(dǎo)向，因此值得注意。以最新出爐的全國(guó)數(shù)據(jù)以及西安房?jī)r(jià)變化情況來(lái)看，亦是如此。

以?xún)r(jià)換量

成全國(guó)住宅大趨勢(shì)

先來(lái)關(guān)注全國(guó)市場(chǎng)，能發(fā)現(xiàn)全國(guó)景氣指數(shù)在一季度后，持續(xù)呈現(xiàn)緩步下行態(tài)勢(shì)，整體回歸到2024年年初水平。

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年利好政策大批量釋放之后，現(xiàn)在政策效應(yīng)已經(jīng)被沖淡，因此景氣指數(shù)開(kāi)始下滑。

而就全國(guó)新建商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額變化來(lái)看，1-8月份，新建商品房銷(xiāo)售面積57304萬(wàn)㎡，同比下降4.7%，降幅比1-7月擴(kuò)大0.7%；新建商品房銷(xiāo)售額55015億元，同比下降7.3%，降幅擴(kuò)大0.8%。

數(shù)據(jù)變化來(lái)看，全國(guó)以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)在持續(xù)。當(dāng)然，從全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市近期的市場(chǎng)表現(xiàn)中也能得到印證。例如深圳新房市場(chǎng)上半年成交額同比上漲41.5%但均價(jià)同比下降12.37%；又例如重慶、濟(jì)南、杭州等城市，成交和均價(jià)變化也有類(lèi)似的情況。

全國(guó)這種“以?xún)r(jià)換量”的趨勢(shì)下，一定程度上也刺激了市場(chǎng)活躍度。例如8月西安的新房去化率就已經(jīng)上升到45%，比去年同期的去化率高出15%。

西安買(mǎi)房

注意90-144㎡房?jī)r(jià)變化

回到房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的變化來(lái)看，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，跌幅與7月份基本持平；二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，跌幅比7月份收窄0.1%。

但要注意，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市多了起來(lái)，9個(gè)城市上漲，比上月增加3個(gè)，而二手房依舊1個(gè)城市上漲。

雖然整體漲幅收窄、新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)量增多，但西安卻仍然呈現(xiàn)一二手雙降的態(tài)勢(shì)，新房環(huán)比下降0.6%，二手房環(huán)比下降1.1%。

西安的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比變化也成為僅次于北京的存在。當(dāng)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅已經(jīng)位于倒數(shù)第二位，回到市場(chǎng)來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)目前的西安二手以?xún)r(jià)換量似乎都有點(diǎn)開(kāi)始失效。

畢竟，當(dāng)西安的一二手的成交價(jià)差已經(jīng)收窄到3174元/㎡，再加上新盤(pán)產(chǎn)品的內(nèi)卷，自然吸引更多人轉(zhuǎn)移陣地進(jìn)入新房。

其實(shí)很多人看到數(shù)據(jù)，第一反應(yīng)是西安一二手房?jī)r(jià)格又在連降，甚至新房已經(jīng)連降12個(gè)月，但其實(shí)除了房?jī)r(jià)環(huán)比連降之外，需要更關(guān)注這個(gè)變化：90-144㎡戶(hù)型無(wú)論在新房端還是二手房市場(chǎng)，價(jià)格環(huán)比的降幅都相對(duì)較大。

為啥這個(gè)面積段的房?jī)r(jià)環(huán)比會(huì)下跌如此嚴(yán)重？從推售數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)來(lái)看，其實(shí)答案很明顯了。

數(shù)據(jù)顯示今年前八個(gè)月，西安主力成交面積集中在140-144㎡，而90-144㎡的戶(hù)型成交占比在79%，再來(lái)看供應(yīng)面積的主力，100-140㎡的房源面積供應(yīng)占比在56.05%。

兩個(gè)數(shù)說(shuō)明現(xiàn)階段西安住宅主力還是以90-144㎡為主，當(dāng)然這個(gè)面積段能夠持續(xù)成為主力，還是和需求有關(guān)，當(dāng)剛需置業(yè)開(kāi)始向首次改善看齊，能發(fā)現(xiàn)之前意義里的剛需購(gòu)房者如今已經(jīng)成為首置購(gòu)房者，而這些購(gòu)房者的需求一方面在于舒適另一方面在于能力范圍內(nèi)的改善，因此也就導(dǎo)致了90-144㎡這一面積段的需求攀升。

供過(guò)于求再加上現(xiàn)階段市場(chǎng)的內(nèi)卷程度，也就不難理解為啥房?jī)r(jià)環(huán)比下降會(huì)比較高?，F(xiàn)階段買(mǎi)房，產(chǎn)品品質(zhì)＋產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)確實(shí)吸引人，但最終覺(jué)得購(gòu)房者選擇的還是價(jià)格帶來(lái)的性?xún)r(jià)比，因此如果性?xún)r(jià)比不高，購(gòu)房者們還是會(huì)稍作考慮甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個(gè)項(xiàng)目。

但目前西安主力的庫(kù)存面積是130-144㎡，這樣的變化是需要警惕的。

開(kāi)發(fā)商愿意集中推售90-144㎡的房源，也是因?yàn)檫@個(gè)范圍內(nèi)的客群廣、去化穩(wěn)，在整體市場(chǎng)大環(huán)境下，去化快風(fēng)險(xiǎn)小的房源自然成為房企的優(yōu)選。

但看似“供需兩旺”實(shí)際上由于區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力、產(chǎn)品進(jìn)化速度等影響，能發(fā)現(xiàn)90-144㎡房源去化較高的區(qū)域還是集中在熱點(diǎn)板塊，而一些關(guān)注度不太高的片區(qū)，即使有這類(lèi)房源，也會(huì)因?yàn)榘鍓K潛力、周邊配套以及產(chǎn)品對(duì)比后的性?xún)r(jià)比，產(chǎn)生去化壓力。

從目前供應(yīng)的整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，90-144㎡幾乎在多個(gè)板塊都是供應(yīng)主力，那么如何選擇？首先建議鎖定潛力板塊，最好選擇潛力板塊的核心地段；其次關(guān)注周邊資源的兌現(xiàn)度，注意是兌現(xiàn)度而不是規(guī)劃，一定程度來(lái)看已經(jīng)在建即將兌現(xiàn)的資源更加可靠。

再次關(guān)注房企實(shí)力，畢竟這關(guān)乎最終交付的呈現(xiàn)以及后期的服務(wù)水平；最后一定是產(chǎn)品設(shè)計(jì)和性?xún)r(jià)比，如果實(shí)在拿不準(zhǔn)，也可以關(guān)注公眾號(hào)四海為家或掃描文末二維碼，我們（公眾號(hào)：四海為家）也會(huì)及時(shí)給大家梳理最適合你的選擇。