@房財(cái)經(jīng) 胡海波

房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)下行周期，已經(jīng)三年有余。

整個(gè)行業(yè)的深度調(diào)整期分化態(tài)勢，也越來越明顯。優(yōu)勝劣汰法則下，多數(shù)房企業(yè)績陷入持續(xù)虧損，早已不足為奇。

不過，總有一些在下行階段持續(xù)調(diào)整戰(zhàn)略的房企，能夠在逆市中穩(wěn)住基本盤，持續(xù)突圍，取得良好的業(yè)績。

這其中，大悅城（SZ000031）就是典型代表之一。

上半年，大悅城營業(yè)收入152.31億元；凈利潤7.48億元，同比增加7.1億元；歸母凈利潤1.09億元，同比增加4.72億元。

持續(xù)筑牢護(hù)城河

上半年，幾乎所有的開發(fā)商，都是持續(xù)精簡各自的組織流程。大悅城也概莫能外。

今年4月，它正式開啟了組織架構(gòu)調(diào)整。將原先的7個(gè)區(qū)域公司，縮編成4個(gè)，沈陽、西北等區(qū)域并入北京大區(qū)，浙江、南京區(qū)域則劃歸上海大區(qū)。

降本增效的同時(shí)，大悅城持續(xù)加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)的打磨，成為上半年業(yè)績反轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

與其他央企開發(fā)商不同，大悅城最顯著的特點(diǎn)，就是它有著優(yōu)質(zhì)的購物中心。這不僅成為它重要的現(xiàn)金奶牛，更是能持續(xù)穿越周期的最強(qiáng)保障。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城在全國已布局商業(yè)項(xiàng)目44個(gè)（重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)14個(gè)）。其中在營項(xiàng)目37個(gè)，包括24個(gè)上悅城購物中心，2個(gè)大悅匯。

今年5月和7月，南昌大悅城和深圳大悅城相繼開業(yè)。前者首日客流量為24萬人次，銷售額約1630萬元；后者首日客流量為42萬人次，銷售額約2000萬元。

上半年，購物中心實(shí)現(xiàn)了220億元的銷售額，同比增長12.2%；客流量 2 億人次，同比增長19.6%；平均出租率 92%。

背后，大悅城開始積極擁抱“年輕態(tài)”。上半年用“年輕力×新消費(fèi)”的內(nèi)容深度探索年輕人生活方式，全國打造150 余場新潮體驗(yàn)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)總銷售額人民幣 4.52 億元，同比提升 8.2%，總客流約339 萬人次，同比提升 11.4%。

可以說，商業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)已成為大悅城轉(zhuǎn)型期，堅(jiān)不可摧的護(hù)城河。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，大悅城則開始精品戰(zhàn)略。上半年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約86.4億元，簽約面積47.9萬平米。

南京悅著·九章、西安悅著·央宸、西安奧體壹號(hào)、三亞大悅中心、廈門云璽壹號(hào)等諸多項(xiàng)目，成為區(qū)域標(biāo)桿紅盤。

在“好房子”風(fēng)潮下，大悅城上半年通過“好房子實(shí)驗(yàn)室”測試前沿技術(shù)；到了下半年，則將結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目封裝成果、推動(dòng)好房子產(chǎn)品落地，持續(xù)升級(jí)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步提升行業(yè)競爭力。

報(bào)告期末，大悅城的累計(jì)土地儲(chǔ)備1490.04萬平米，剩余可開發(fā)建筑面積704.34萬平米。

各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健

主營業(yè)務(wù)的精進(jìn)，轉(zhuǎn)化到財(cái)報(bào)中，就是各項(xiàng)指標(biāo)的持續(xù)優(yōu)化。

截至上半年末，大悅城總資產(chǎn)1693.89億元，較年初減少5.14%；總負(fù)債1273.69億元，較年初減少7.04%；資產(chǎn)負(fù)債率75.19%，較年初下降1.54個(gè)百分點(diǎn)。

凈資產(chǎn)420.21億元，較年初增加1.12%；歸母凈資產(chǎn)107.81億元，較年初增加1.75%。

家底增厚的同時(shí)，大悅城的有息負(fù)債，也有了很大改觀。

截至6月30日，一年內(nèi)短期借款6.41億元，較年初減少73.18%；衍生金融負(fù)債100.8萬元。

另有一年以上長期借款375.51億元，較年初減少6.95%；應(yīng)付債券77.85億元，較年初減少15.21%。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城的新增借款平均成本2.85%；上半年綜合融資成本為3.64%，較上年末下降42個(gè)基點(diǎn)。

同期，現(xiàn)金流也在持續(xù)轉(zhuǎn)好。其中最重要的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額26.87億元，同比增加38.15%。

期末，大悅城在售現(xiàn)金及等價(jià)物237.65億元，遠(yuǎn)能夠覆蓋當(dāng)下的短期債務(wù)。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，讓中誠信國際、中證鵬元等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，給予了大悅城維持AAA主體信用評(píng)級(jí)。