最近后臺(tái)不少粉絲拿著美聯(lián)儲(chǔ)要降息的新聞來問：“房姐，這降息能讓北京樓市回點(diǎn)血不？我手里的房，現(xiàn)在拋還是再等等？”

別急，今天就掰開揉碎了跟大家聊——美聯(lián)儲(chǔ)這波降息，對(duì)北京樓市來說，是“毛毛雨”還是“及時(shí)雨”，關(guān)鍵看兩個(gè)字：降幅。

降幅小就是隔靴搔癢，降幅大才有可能讓樓市喘口氣。

為啥這么說？

咱先回憶下，年初不就降過10個(gè)基點(diǎn)嗎？跟沒降也差不多。

給大家算筆賬：現(xiàn)在北京首套房房貸利率3.05%，降10個(gè)基點(diǎn)也就到2.95%。一套 500 萬(wàn)的房子，貸款300萬(wàn)還30年，每個(gè)月省下100多塊錢。你見過誰(shuí)會(huì)因?yàn)槭?塊錢優(yōu)惠券，就去買保時(shí)捷嗎？這道理是一樣的。

所以，小降息對(duì)樓市的影響基本可以忽略不計(jì)。

但要是大降息，那事兒就不一樣了。比如：美聯(lián)儲(chǔ)降300個(gè)基點(diǎn)，利率從4.2%干到2.2%，哪怕是3%，這種影響都很大。大量美元就會(huì)逃出美國(guó)往全球跑，中國(guó)作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，就會(huì)有大量美元流入。市場(chǎng)上的錢變多了，咱們的產(chǎn)能卻沒有變，通脹一抬頭，房?jī)r(jià)才有可能跟著漲。

更重要的是，美聯(lián)儲(chǔ)要是敢大降，咱們國(guó)內(nèi)降息的空間也才會(huì)大，對(duì)大家買房決策的影響才會(huì)立竿見影——畢竟誰(shuí)都想少還點(diǎn)房貸。

可問題是，這次9月美聯(lián)儲(chǔ)降息，大概率就是“小打小鬧”。

從數(shù)據(jù)來看，美國(guó)市場(chǎng)預(yù)測(cè)平臺(tái)“卡爾希"網(wǎng)站預(yù)測(cè)，目前美聯(lián)儲(chǔ)9月降息至少25個(gè)基點(diǎn)的可能性為99%——這就是典型的“小降息”。

美聯(lián)儲(chǔ)如果降25個(gè)基點(diǎn)，我們可能也就降15個(gè)基點(diǎn)，就回到了開頭說的“跟沒降一樣”的局面。所以別抱太大期待，這波利好是有，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上能扭轉(zhuǎn)樓市局面的 “王炸”。

不過話說回來，降總比不降強(qiáng)。如果央行這波跟進(jìn)降息，一方面能幫老百姓稍微減輕點(diǎn)房貸壓力，穩(wěn)住大家對(duì)樓市的信心，不至于再慌著“割肉”；另一方面還能對(duì)沖人民幣升值的壓力，對(duì)咱們來說算是個(gè)穩(wěn)當(dāng)?shù)暮檬隆?/p>

所以能肯定的是，9 月北京樓市依然是“利好窗口期”，正在買房、賣房的朋友，我的建議就6個(gè)字：整合資產(chǎn)，集中火力。

具體怎么做？

分三步：

第一步，先給你家房子“診個(gè)脈”。打開貝殼 APP，查最近3個(gè)月的帶看量。要是帶看量低于10次，而且掛牌超過6個(gè)月，那這房子要么是“雞肋資產(chǎn)”（地段、房齡都不行），要么就是你報(bào)價(jià)太高，沒誠(chéng)意賣—— 該降就降，別耗著。

第二步，記住“置換黃金法則”。要是你手里既有核心區(qū)的房子，又有遠(yuǎn)郊區(qū)的，別猶豫，趕緊把遠(yuǎn)郊房賣了，換成核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。比如把昌平的老破小賣了，換成朝陽(yáng)、海淀的次新房，不僅抗跌，以后想轉(zhuǎn)手也容易。

第三步，選核心資產(chǎn)要“抓重點(diǎn)”。優(yōu)先選“地鐵1公里內(nèi)+房齡10年以內(nèi)+對(duì)口優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”的房子，這三類房子是“硬通貨”，不管市場(chǎng)怎么變，都不愁賣。要是預(yù)算有限，也可以看看新興潛力板塊，比如亦莊河西、海淀北清路沿線，這些地方未來潛力大。

提醒大家一句：現(xiàn)在的樓市就像股票熊市，底部布局確實(shí)熬人，但只要選對(duì)房子，未來收益肯定差不了。不過“抄底”不是閉著眼亂買，遠(yuǎn)郊區(qū)的坑千萬(wàn)別跳，比如那些離地鐵遠(yuǎn)、沒配套的房子，買了很可能成“接盤俠”，哭都沒地方哭。

最后，大家最關(guān)心的問題：北京樓市啥時(shí)候能迎來真正的“轉(zhuǎn)折”？

主要看兩個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：

第一是經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇。只有大家收入漲了，對(duì)未來有信心了，才會(huì)愿意拿出錢買房；要是收入不穩(wěn)定，今天擔(dān)心失業(yè)，明天擔(dān)心降薪，就算利率再低，也沒人敢輕易下手。

第二是政策大招落地。比如大規(guī)模降準(zhǔn)降息、首付比例10%，或者徹底放開限購(gòu)，讓更多人有資格買房，那才有可能真正刺激樓市，把觀望的人都拉進(jìn)來。要是只靠小打小鬧的政策，想讓樓市翻身，難！

總之，美聯(lián)儲(chǔ)降息雖然會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一點(diǎn)影響，但在當(dāng)前的大環(huán)境下，影響有限。大家在買房賣房的時(shí)候，一定要保持理性，別被“降息救市”的說法沖昏頭腦，結(jié)合自己的實(shí)際情況做決策——手里有錢、有需求，選對(duì)核心資產(chǎn)可以入手；手里只有“雞肋房”，趕緊置換，別等；要是沒需求、沒閑錢，別硬湊“抄底”的熱鬧，小心把自己套進(jìn)去。

樓市的變化是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，咱們要耐心觀察，抓住真正的機(jī)會(huì)，而不是盯著眼前這點(diǎn)“小利好”瞎折騰。

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