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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

深圳樓市最新政策發(fā)布已經(jīng)過去了兩周，近期市場也還是有些變化的，特別是剛需客群主動詢問價格數(shù)量增加了不少，市場迎來一波反彈。

從幾大深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會獲悉，新政落地后首周（9月6日-12日），全市二手房市場錄得量達(dá)1531套，較政策前一周增長19.9%，日均錄得量不僅較8月日均提升28.7%，更較去年9月日均大幅增長72.2%。

區(qū)域成交數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示市場熱點。羅湖與寶安成為新政后首個周末的成交主力區(qū)域。其中，羅湖區(qū)二手房簽約量較前一周周末翻倍，增幅達(dá)100%。

羅湖作為深圳傳統(tǒng)核心區(qū)，憑借成熟的商業(yè)配套與優(yōu)質(zhì)教育資源，長期吸引購房者關(guān)注，此次政策放寬進(jìn)一步釋放了區(qū)域需求。

從最新房價數(shù)據(jù)來看，在連續(xù)下滑四個月后，深圳的房價降幅終于有所收窄。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份深圳新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比減少1.7%；二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比減少1.9%。

深圳這座超級大都市，為什么每次政策都是慢人一步，這次新政也是慢慢擠牙膏調(diào)性，很多同行與買房者仍然對其頗有微詞。

其實從這個行業(yè)大的周期來看，深圳早幾年一直都是市場的超級風(fēng)向標(biāo)，什么都走在行業(yè)前面，也讓很多人誤以為深圳這座城市就是炒房客驅(qū)動。

其實也不難理解，深圳很多時間內(nèi)，不管是二手房還是一手房價格都雄踞全國第一，高峰期的一手房均價更是直接高達(dá)7.7萬/平米，這也讓很多人年輕人對這座城市望而卻步。

早在2007年，深圳房價就躍升至全國之首，盡管經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)的暴跌，但在國家的經(jīng)濟(jì)刺激政策和特殊房貸政策下，深圳樓市迅速復(fù)蘇。

此后，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的不斷涌入，深圳房價持續(xù)上漲，成為全國房價的領(lǐng)頭羊。

如果從房價漲幅視角來看，回顧過去十年，也即拿2024年與2014年相比，全國房價上漲幅度排名前十的城市：深圳：漲幅排名第一，上漲 193%。

一方面，高房價吸引了大量投資者和高端人才，推動了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。另一方面，高房價也限制了部分中低收入人群的生活選擇，可能導(dǎo)致人才流失和城市發(fā)展不均衡。

因此，以上多重原因，深圳上頭應(yīng)該是不想讓深圳再變成房價的風(fēng)向標(biāo)，也讓深圳擺脫地產(chǎn)屬性，轉(zhuǎn)向高新科技創(chuàng)新城市的整體對外形象。

深圳幾次樓市調(diào)整政策都是最晚的，這也是深圳的一種對外態(tài)度，或許也是想擺脫早十年來對外的刻板印象，回歸城市發(fā)展初心。

另外，除去深圳新政激勵樓市以外，就在剛剛，另外一個勁爆消息出爐，深圳樓市能否起飛，也就看這一波了。

9.15日，國家外匯管理局發(fā)布關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知。通知指出，便利境外個人境內(nèi)購房結(jié)匯支付。

境外個人在滿足房地產(chǎn)主管部門及各地購房資格條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購房備案證明文件。

這幾條看起來平平無奇，其實深度解讀的意思就是國家要放寬境外的資金在國內(nèi)購房，在早期這個流程監(jiān)管是相當(dāng)復(fù)雜的。

更一步的意思就是通過境外的資金來緩解國內(nèi)開發(fā)商的燃眉之急，有了境外的資金導(dǎo)入，也會緩解國內(nèi)開發(fā)商的庫存壓力。

就在同一日，國家外匯管理局發(fā)布《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》。

取消外商直接投資前期費(fèi)用基本信息登記。取消外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資登記，將在部分省市試點的外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資免登記政策擴(kuò)大至全國。

允許外商直接投資項下外匯利潤境內(nèi)再投資。

外商投資企業(yè)境內(nèi)合法產(chǎn)生的外匯形式利潤、境外投資者合法取得的外匯利潤開展境內(nèi)再投資，相關(guān)外匯資金可以劃入被投資企業(yè)的資本金賬戶或股權(quán)出讓方的資本項目結(jié)算賬戶，資金使用按照相關(guān)賬戶管理要求辦理。

更直接一點的理解就是目前已經(jīng)允許外企購買相關(guān)任意類型的房產(chǎn)，這一重磅內(nèi)核消息，預(yù)計會引爆未來深圳這種對外貿(mào)易第一的窗口型城市。

未來很多外企可以通過在華經(jīng)營的利潤，用來接盤國內(nèi)開發(fā)商的住宅資產(chǎn)，這也是近幾年對于外企經(jīng)營政策的又一重磅調(diào)整。

要知道在2023年，很多外企在國內(nèi)只能購買商業(yè)辦公等資產(chǎn)，或投資園區(qū)運(yùn)營為主，本次直接來了一次最大的升級。

在2023年之前，整體外企的擴(kuò)張步伐已經(jīng)完全停滯，甚至很多外企都要遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)投資，彼時商辦產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求也在加速放緩。

寫字樓空置率居高不小的大環(huán)境下，放開外企投資商辦產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，也是合情合理，不過這一波政策在當(dāng)時似乎水花也沒有多少。

如今很多外企更加熱衷于購買商場類持有項目較多，并且可以具備長期持有的資管屬性。

不過似乎大家還沒有發(fā)現(xiàn)，如今中國最值得投資的仍然還是一二線核心區(qū)域的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，這也是很多大老板這幾年的核心思路。

商辦資產(chǎn)在如今這個市場下，絕對是沒有好區(qū)位的住宅值錢的。因此前面提到的放寬外匯在國內(nèi)買房只是一個小窗口，更王炸的是住宅對外企的全面開放。

要知道，一旦大量美元流入樓市，未來樓市的漲幅會不會起來，這已經(jīng)不是一個討論的話題，答案肯定是會。

要知道，當(dāng)時高周轉(zhuǎn)時代，多少房企瘋狂跨境借美元債，就是因為實在是太容易借到錢了，才形成了這一波高周轉(zhuǎn)高杠桿房企。

外企資本實在是太兇狠，加上近期美元降息了，全球的美元勢必要流出去形成大的投資局面，這一波政策似乎都已經(jīng)形成了閉環(huán)。

小編個人覺得，這正是上頭在提前下的一步棋，想辦法接住這一筆美元的流入，也就只有大批量放開外企投資權(quán)限，方能解決如今國內(nèi)樓市的核心問題。

如今中國好的住宅產(chǎn)品已經(jīng)到了價值低谷，加上這一波海外熱錢即將涌入國內(nèi)，各位老鐵們，止跌回穩(wěn)還會遠(yuǎn)嗎？

如今深圳作為一個超級進(jìn)出口大城市，應(yīng)該是最接近這一波政策的大城市，深圳未來的房價與住宅產(chǎn)品價值鏈條，勢必會迎來大的調(diào)整。

其實很多人內(nèi)心已經(jīng)有了一個答案：只有房價上漲，才能提振消費(fèi)，收入才會提高，信心才會回歸。

對于今天的分享，大家對今天內(nèi)容有什么需要補(bǔ)充？都可以留言討論，感謝大家。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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