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北京天壇北門口，要出頂級(jí)豪宅了。

9月12日，祈年大街路4、5號(hào)地0127-0201、0202、0203、0204四個(gè)地塊，進(jìn)入“用地預(yù)申請”環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)10月18日左右誕生買家。

它是一塊F1多功能用地，住宅占比不超過70%。

這四個(gè)塊地，二環(huán)內(nèi)、位置沒得說，沿祈年大街呈南北排列，共計(jì)占地2.27公頃，規(guī)劃地上建面2.5萬平米，容積率僅1.1。

它的起拍價(jià)為19.5億元，起始樓面價(jià)為7.8萬元/平米——僅次于中海樹村項(xiàng)目8萬元/平米。如果按住宅部分計(jì)算，祈年大街地塊有可能成為北京的單價(jià)新地王。

按照供地文件，四個(gè)地塊整體核算建筑規(guī)模及綠地率，意味著各地塊的容積率有高有低。

祈年大街2.5萬平米的建面，是怎么構(gòu)成的呢？

花姐找到了一些原始參數(shù)：

1、0201地塊：占地0.38公頃，規(guī)劃建面0.7萬平米，限高18米，容積率1.84——在四個(gè)地塊里最高；

2、0202地塊：占地0.64公頃，規(guī)劃建面0.25萬平米，限高3.3米，容積率0.39——最低；

3、0203地塊：占地0.524公頃，規(guī)劃建面0.7萬平米，限高18米，容積率1.34；

4、0204地塊：占地0.727公頃，規(guī)劃建面0.85萬平米，限高18米，容積率1.17；

從這些數(shù)字里，花姐推測，它應(yīng)有住宅和商辦（或酒店）等多種產(chǎn)品。

一、最北地塊：非住宅產(chǎn)品

按照土拍文件中，規(guī)劃地上建面2.5萬平米，其中非住宅占地約30%，換算過來就是0.75萬平米左右。

而4號(hào)地北面的0201地塊，規(guī)劃建筑面積0.7萬平米左右，差不多匹配這個(gè)條件。

因此，祈年大街地塊最北面的0201地塊，應(yīng)為非住宅用地，將建成寫字樓或酒店。限高18米，預(yù)計(jì)為四層樓。

之前，網(wǎng)傳有關(guān)它的概念版方案，也是如此排布的。

二、0202地塊：天價(jià)四合院產(chǎn)品

花姐認(rèn)為，4號(hào)地0202地塊，將做成四合院產(chǎn)品。

因?yàn)橥僚奈募铮辽俳o出兩個(gè)信號(hào)：

1、建筑限高3.3米，只能蓋一層住宅，如果以規(guī)劃建面0.25計(jì)算，容積率僅為0.39，也適合建四合院；

2、土拍文件顯示，“4 號(hào)地塊院落布局應(yīng)與金臺(tái)書院相呼應(yīng)，避免正南正北向院落與金臺(tái)書院之間，出現(xiàn)大量三角形空間”。

金臺(tái)書院，又稱狀元府，始建于清康熙三十九年（1700年），現(xiàn)為北京市東城區(qū)金臺(tái)書院小學(xué)。坐北朝南，是一座三進(jìn)四合院，建筑共計(jì)六十四間。

文件里提到“金臺(tái)書院“和“院落”，意指0202地塊將規(guī)劃四合院。

此外，土拍文件提醒，做好傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代風(fēng)貌的銜接，不得濫用傳統(tǒng)元素。

這些信息預(yù)示著，0202地塊大概率要建四合院。

花姐推倒，它的四合院可能有兩種形態(tài)：

1、像金臺(tái)書院一樣，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、規(guī)劃多套四合院——花姐預(yù)測會(huì)建6套、每套地上建面約400平米，但它的產(chǎn)權(quán)證只有一個(gè)。

三、5號(hào)地：大平層或疊墅產(chǎn)品

祈年大街5號(hào)地在整體地塊的南面，包括0203、0204地塊，都是限高18米，容積率1.1。

花姐判斷這兩個(gè)地塊，將打造成大平層或疊墅。

0203地塊設(shè)5棟樓，最北面為5F，南面四棟為4F；0204地塊設(shè)6棟樓，都是4F。層高都在3.3米以上。

如果以每套300平米計(jì)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)50套房子。

另外，祈年大街這四塊地，有個(gè)隱形的限制條件。

“開發(fā)企業(yè)取得銷售手續(xù)后，按照商品房銷售相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定開展新建商品房銷售工作，執(zhí)行本市限購政策，審核購房人資格，銷售給符合資格的購房人，并整院售賣”。

這里的“商品房”，不只限于住宅。

而“整院售賣”，很有可能針對0201地塊和0202地塊，建成的非住產(chǎn)品、四合院產(chǎn)品，只允許整體出售。

中文，真是博大精深。