編者按：探索了15年的中國租住行業(yè)，如何走上高質(zhì)量發(fā)展的正確路徑？在9月9日舉辦的“中國好租住：匠心運(yùn)營與耐心投資的時空抉擇——2025全國品質(zhì)租住大會”上海站“上，現(xiàn)場嘉賓從投資策略深入延展到運(yùn)營細(xì)節(jié)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可操作的方法論。本文通過整理現(xiàn)場演講及圓桌對話，梳理共50條行業(yè)觀點，與大家閱讀和參考。

2025全國品質(zhì)租住大會”上海站“

01

資本趨于理性和長期性

1、資本需重新校準(zhǔn)投資周期與回報預(yù)期，從追求短期套利的“交易型”思維，轉(zhuǎn)向共享長期價值的“伙伴型”思維，布局“耐心資產(chǎn)”，應(yīng)對市場不確定性。

2、資產(chǎn)選擇從“哪里更便宜”轉(zhuǎn)向“哪里真正有價值”，資產(chǎn)運(yùn)營能力取決于運(yùn)營團(tuán)隊的租住能力、客戶運(yùn)營能力、成本管控能力和NOI的穩(wěn)定性。

3、做投資要有樂觀精神，若將投資比作一杯水，悲觀者關(guān)注“只剩半杯”，樂觀者則看到“還有半杯的空間”。

4、2024年中國內(nèi)地REITs上市數(shù)量居亞洲、亞太（亞澳）首位、全球第二；2025年領(lǐng)先地位持續(xù)擴(kuò)大，截至2025年8月28日已有74支REITs發(fā)行成立，上半年新增10支產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)161億。

5、辦公業(yè)態(tài)能否發(fā)行公募REITs，核心不在于業(yè)態(tài)本身，而在于能否篩選出底層運(yùn)營扎實、收益率達(dá)標(biāo)的項目，這背后考驗的是資管能力。

6、關(guān)于外資私募基金，雖然受投資期限與回報率要求限制，難以像險資一樣實現(xiàn)超長期持有，但不影響部分外資機(jī)構(gòu)的長期主義底色，中國仍是其重點關(guān)注市場。

7、長租公寓資本化面臨的挑戰(zhàn)，首先是高合規(guī)要求，外資面臨的制約更明顯，缺乏確定性的項目無法推進(jìn)。零售商業(yè)、工業(yè)、辦公類改造項目，既要“算得過賬”，又要在產(chǎn)品力上與拿地開發(fā)類項目競爭，難度進(jìn)一步疊加。

8、公寓市場存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會，部分外資基金調(diào)整內(nèi)地配置比例，可能釋出可改造為公寓的低價寫字樓資產(chǎn)，但優(yōu)質(zhì)標(biāo)的面臨多方追逐，低價獲取并非易事。

9、當(dāng)前市場核心挑戰(zhàn)在于規(guī)模化與收益率不可兼得，單個資產(chǎn)項目平均導(dǎo)入需2-3年，轉(zhuǎn)化為物權(quán)仍需2-3年，整體周期約5-6年才能形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

10、多數(shù)險資回避前端不良資產(chǎn)及復(fù)雜商業(yè)、城市更新項目，制約規(guī)模化推進(jìn)。

11、2025年長租賽道是投資領(lǐng)域熱門賽道，截至目前，大宗交易量已超去年全年，預(yù)計下半年交易額還將繼續(xù)增加。

12、項目長期發(fā)展關(guān)鍵在于有明確的退出渠道。一些投資機(jī)構(gòu)傾向“以退定投、以退為進(jìn)”，有些項目買進(jìn)時，即規(guī)劃一年左右退出，前期會大量接觸LP，既包括運(yùn)營團(tuán)隊訪談，也包括團(tuán)隊間的深度對接。

13、立足當(dāng)下市場，險資以十年、二十年長期視角，錨定優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)。前端拿項目投資策略是保持“身段柔軟”，不局限于不良資產(chǎn)，同步關(guān)注改造類標(biāo)的與拿地開發(fā)定制類機(jī)會。

14、長租公寓下一輪機(jī)會聚焦于不良資產(chǎn)，但操作須精耕細(xì)作：一方面，銀行對不良資產(chǎn)打折處置時，因潛在買家多、報價虛實難辨而趨于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致價格談判難度大；另一方面，破局核心需關(guān)注退出、租賃、回報率的合理性，尤其土地年限問題，需參考保險資金的考量邏輯。

15、不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)雖規(guī)?？臻g大，但參與主體復(fù)雜，難以像股權(quán)業(yè)務(wù)般講述成長性故事，因此，來源為核心問題。一些投資機(jī)構(gòu)只能通過法拍、業(yè)務(wù)重整等方式從前期導(dǎo)入業(yè)務(wù)來破局。

16、若能完成改規(guī)、調(diào)規(guī)至70年產(chǎn)權(quán)，不僅政策保障更足，資本市場退出路徑也更暢通，不少險資愿意在調(diào)規(guī)、開發(fā)階段介入。但實際操作中，即便政策大方向支持，具體落地能否達(dá)標(biāo)，仍需大量艱難的溝通成本。

17、不動產(chǎn)投資正經(jīng)歷“刻舟求劍”的過程，即回報率的標(biāo)準(zhǔn)，隨市場的不確定一直在變化。盡管行業(yè)面臨不小壓力，但各個機(jī)構(gòu)依然努力通過布局“耐心資產(chǎn)”，尋求解題方法。

18、REITs市場是先行信號。前幾年，曾因調(diào)價一度低迷，如今卻吸引百億基金、壽險機(jī)構(gòu)參與，其變化或是資產(chǎn)荒的體現(xiàn)。隨著政策端進(jìn)一步明確，一級市場投資人信心提升，資產(chǎn)端也將逐步水漲船高，從中長期看市場，更值得樂觀。

19、從二級市場的表現(xiàn)來看，外資已在持續(xù)進(jìn)入中國，港股IPO市場也呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢，期待這樣的活躍狀態(tài)能在未來延續(xù)，進(jìn)而為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長與消費復(fù)蘇注入新的動力。因此，從宏觀層面分析，當(dāng)前市場已顯現(xiàn)出積極信號。

20、做投資必須要有足夠的安全墊，首先要思考，能不能拿到足夠便宜的資產(chǎn)。若拿不到，就慢慢等。不能為了做項目而做項目，也不能為了做運(yùn)營而做運(yùn)營。

02

細(xì)節(jié)和組織創(chuàng)新 決定運(yùn)營成敗

21、“匠心運(yùn)營”要求行業(yè)同仁尊重運(yùn)營的客觀規(guī)律，須花費時間和心血，在細(xì)微處創(chuàng)造價值。匠心不僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品的極致打磨上，還體現(xiàn)在對效率的精準(zhǔn)提升，以及對服務(wù)溫度的洞察上。

22、運(yùn)營的話語權(quán)應(yīng)貫穿全周期：從前期需求調(diào)研出發(fā)，將租客對動線設(shè)計、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、共享公區(qū)功能、房間空間布局的實際需求融入產(chǎn)品設(shè)計，再基于客群特征規(guī)劃配套服務(wù)，形成“需求調(diào)研-產(chǎn)品設(shè)計-服務(wù)規(guī)劃” 閉環(huán)，降低后期改造、客群流失風(fēng)險，提升資產(chǎn)長期回報。

23、服務(wù)本質(zhì)的認(rèn)知在深化：長租公寓本質(zhì)是服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，才能談資產(chǎn)的保值與增值，進(jìn)而實現(xiàn)生態(tài)化的資源整合。

24、租賃住房已成為資產(chǎn)管理領(lǐng)域的重要業(yè)態(tài)，而數(shù)據(jù)能源則是推動“商改住”落地的核心動力。

25、熬過長周期挑戰(zhàn)，蹚出存量資產(chǎn)破局路。依托政策向好趨勢與落地實踐持續(xù)夯實路徑，預(yù)計未來3-5年，能在城市更新賽道上穩(wěn)步前行、越走越遠(yuǎn)。

26、早些年行業(yè)側(cè)重快周轉(zhuǎn)，追求短期效益與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在資產(chǎn)經(jīng)營核心在于挖掘價值的“長尾效應(yīng)”，兩者差異顯著。

27、租賃住房資管的邏輯核心，需要解決數(shù)據(jù)、流量和資金問題，而不只是產(chǎn)品和品牌。因為當(dāng)下市場中的產(chǎn)品和品牌很難區(qū)分，這是個非常沒有標(biāo)準(zhǔn)的判斷，運(yùn)營企業(yè)能做的確定性是數(shù)據(jù)、流量和資金。

28、房地產(chǎn)開發(fā)推崇的標(biāo)準(zhǔn)化與復(fù)制性，在租住行業(yè)并不適用。每個項目所處城市、區(qū)位、條件不同，不能簡單將成功案例直接復(fù)制到其他項目。因此，差異化打造項目的能力，是運(yùn)營企業(yè)持續(xù)保障整體回報率的核心。

29、差異化的內(nèi)涵是，當(dāng)所有人告訴你往左的時候，你再想想，往右是不是也有可能。

30、運(yùn)營機(jī)構(gòu)需把握五大核心轉(zhuǎn)變與方向：客戶與產(chǎn)品思維，從理論化定義客群轉(zhuǎn)向深度挖需、精準(zhǔn)匹配；改造成本管控，從“不可控”轉(zhuǎn)向“可控”，通過精細(xì)化測算、標(biāo)準(zhǔn)化流程降風(fēng)險；營銷成本借助新渠道紅利優(yōu)化，提升獲客效率；客戶運(yùn)營聚焦核心客戶，通過精準(zhǔn)服務(wù)提升粘合度；競爭思路從內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向“向外卷”，拓展新場景、探索新模式。

31、珠光集團(tuán)“大社區(qū)+大運(yùn)營”模式創(chuàng)新：從房東或資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)型為生活服務(wù)商和社區(qū)運(yùn)營商，項目規(guī)劃、運(yùn)營介入、提資、設(shè)計、銷售全流程貫穿空間運(yùn)維理念；空間規(guī)劃上，構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈，資源協(xié)同上，通過“社區(qū)聯(lián)盟”實現(xiàn)“租賃服務(wù)+文旅度假+本地生活”業(yè)態(tài)融合，打造可復(fù)制的品質(zhì)生活消費鏈。

32、華潤有巢構(gòu)建數(shù)智化三大體系：業(yè)績管理體系以“一項一策、分級分類”為原則，搭建四大保障機(jī)制、形成三大核心能力，依托全周期標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營模型把控管理；運(yùn)營保障體系，以標(biāo)桿門店評價體系為標(biāo)準(zhǔn)，基于全流程運(yùn)營SOP和數(shù)字化平臺，實現(xiàn)租賃管理標(biāo)準(zhǔn)化、線上化；社群服務(wù)體系，規(guī)范運(yùn)營品質(zhì)，提供多元社群服務(wù)，探索租賃社區(qū)治理新模式，提升客戶滿意度與續(xù)租率，探索增值服務(wù)第二增長曲線。

33、華住運(yùn)營策略：構(gòu)建覆蓋全需求的多元酒店產(chǎn)品矩陣，涵蓋經(jīng)濟(jì)至奢華檔，實現(xiàn)“長短租結(jié)合”，堅持品牌持續(xù)升級，依托“華住會”夯實客群基礎(chǔ)，通過數(shù)字化技術(shù)賦能運(yùn)營，與服務(wù)全流程降本增效，打造住宿體驗新標(biāo)桿。

34、自如數(shù)智化布局：通過構(gòu)建以商圈為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)“數(shù)據(jù)資產(chǎn)+AI+智能化敏捷運(yùn)營”，打造“資管+運(yùn)營”一體化管理平臺，引領(lǐng)行業(yè)向智能化、資本化與全球化升級。

35、中富集團(tuán)依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，通過承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資配套項目切入，為企業(yè)員工提供住宿、職工安置服務(wù)，形成清晰的業(yè)務(wù)路徑。

03

雙軌制市場下國企民企發(fā)展重點不同

36、我們視2025年為“品質(zhì)租住元年”，原因在于：“十四五”保租房供應(yīng)任務(wù)進(jìn)入收尾階段，“保障+市場”雙軌制新生態(tài)成型；“產(chǎn)品力”取代“規(guī)模力”成為企業(yè)競爭力核心指標(biāo)，資本理性介入，推動行業(yè)形成“投融建管退”的良性循環(huán)。

37、從最初認(rèn)為公寓只是“四面墻”，到后來意識到公寓運(yùn)營團(tuán)隊是“操盤手”，如同汽車主機(jī)廠般整合各類資源，可見行業(yè)認(rèn)知在不斷深化。

38、看好未來租住生活的產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一方面，看好產(chǎn)業(yè)上下游細(xì)分領(lǐng)域，扎扎實實做好生活類服務(wù)、在租住過程中創(chuàng)造新價值的生意；另一方面，期待形成租住完整產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)產(chǎn)業(yè)鏈成型后，其上下游在服務(wù)、硬件、軟件等領(lǐng)域，才會有巨大的創(chuàng)新與價值創(chuàng)造空間。

39、7月底上海出臺關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見，為長租市場供給注入積極預(yù)期，為運(yùn)營商提供調(diào)整資產(chǎn)功能的清晰路徑。未來3-5年，城市資管賽道有望持續(xù)發(fā)展，綜合配套能力強(qiáng)（滿足企業(yè)及從業(yè)者消費、居住需求與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同需求）的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需求空間也將持續(xù)擴(kuò)大。

40、長租公寓的差異化和核心競爭力，在于可持續(xù)發(fā)展力，這背后有三大底層邏輯：首先是選對項目，項目本身基礎(chǔ)決定“天花板”；其次要具備跨界能力，現(xiàn)在行業(yè)邊界越來越模糊，酒店、“商改住”都可能成競品，必須跳出純長租思維，思考資產(chǎn)的最佳用途，甚至推動空間混合用途的探索；最后是“向上卷”的能力，當(dāng)行業(yè)都在往下卷，控成本、拼效率時，要堅持在價格承壓下提升品質(zhì)、維持資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)轉(zhuǎn)。

41、對租住行業(yè)的參與者而言，眼下短期痛點是“如何活下去”，但“活得好”必須兼顧長期邏輯。過去幾年，一些企業(yè)盲目入局，正因為誤判了長期邏輯，只看短期機(jī)會，反而栽了跟頭。

42、未來企業(yè)核心關(guān)注點，會放在“投一分錢能有多大產(chǎn)出”上。對于改造型項目，既要明確投后幾年內(nèi)可以實現(xiàn)回收，更要推動資產(chǎn)價值提升。無論內(nèi)部優(yōu)化還是外部布局，未來都需抓住提升投資效率的機(jī)會。

43、一些企業(yè)計劃未來在長租賽道快速擴(kuò)張，但須明確自身DNA，企業(yè)DNA決定你的區(qū)域布局和產(chǎn)品布局，不要盲目快速追求規(guī)模，或者輕易進(jìn)入陌生城市。

44、長租賽道受中資、外資共同關(guān)注，核心在于其To C屬性所帶來的強(qiáng)抗周期能力，即便其他物業(yè)形態(tài)承壓，居住需求始終剛性，這使其成為市場波動中的穩(wěn)定選項。

45、To C業(yè)務(wù)的抗周期屬性是吸引投資者進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域的關(guān)鍵吸引力，但由于涉及維度多、測算復(fù)雜，當(dāng)前市場核心痛點在于，投資人與賣方“算不清賬”。利好在于，退出確定性顯著提升，讓投資人在買入階段就能清晰預(yù)判退出價值。

46、“沒有挑剔的客戶，只有不完美的產(chǎn)品”，需以客戶需求為導(dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品與服務(wù)。

47、部分企業(yè)通過商旅需求評估短租業(yè)務(wù)，用比長租高約30%的房價覆蓋服務(wù)運(yùn)營人力成本，尋找長短租最佳平衡，打造更優(yōu)的日均房價（ADR）。

48、未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競爭力，將更多取決于產(chǎn)業(yè)要素的聚集力與服務(wù)配套的完善度。能否滿足企業(yè)及從業(yè)者的消費、居住需求，以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同需求，這類綜合配套能力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來需求空間將持續(xù)擴(kuò)大。

49、時代潮起潮落中，哪怕站在潮頭也有許多不安全感，而國企提供的保障是安心、安全。關(guān)鍵不是追求快速經(jīng)營變現(xiàn)，而是圍繞資產(chǎn)運(yùn)營、人員居住、生活服務(wù)的安全感，打造優(yōu)質(zhì)租賃生活。

50、國企更注重通過良好運(yùn)營，實現(xiàn)資產(chǎn)長期增值，不看重短期價格變化，只想細(xì)水長流做好服務(wù)，專注打造“有溫度的城市居住伙伴”。

來源｜地產(chǎn)資管plus

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法