上海的商業(yè)步行街有很多，有的永遠(yuǎn)都不沒(méi)落，有的卻逐漸黯然失色。

尤其是梅川路步行街、昌里路步行街、四川北路步行街，沒(méi)落得不像樣子了。

這三條步行街以前在上海的商業(yè)地位非常高：

梅川路步行街曾入選上海十大休閑街之一；

昌里路步行街是浦東早期著名的夜市，有“浦東小南京路”之稱(chēng)；

四川北路步行街曾與南京路、淮海路齊名，是上海著名的三條大馬路。

然而時(shí)過(guò)境遷，這些步行街一一沒(méi)落了。

而南京路、淮海路一直是那么地頂流，包括此前冷清的楊浦大學(xué)路步行街又熱鬧起來(lái)了。

為啥上海有的步行街沒(méi)落了，有的還是那么輝煌、或者重新找回人氣，分化這么嚴(yán)重？

我們先來(lái)看看普陀區(qū)的梅川路步行街，基本上淪為了燒烤街、教培和健身館：

一般步行街以賣(mài)衣服為主，是體現(xiàn)潮流的地方，但梅川路步行街不同，很少有服飾店。

除了大排檔外，這里還有教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、藥店、房產(chǎn)中介門(mén)店、生鮮菜店等，業(yè)態(tài)比較雜，已經(jīng)不再像步行街了：

以前梅川路步行街是可以直接開(kāi)車(chē)穿過(guò)的，后來(lái)增加了欄桿，還劃成了停車(chē)位，當(dāng)?shù)鼐用裼行┎粷M(mǎn)：

再來(lái)看看浦東世博的昌里路步行街，來(lái)到這里立馬就有一幅三四線小縣城的即視感：

這條曾經(jīng)繁華的街道現(xiàn)在以老式商場(chǎng)、菜市場(chǎng)、水果店、小吃店和生活用品店為主。

在上世紀(jì)七八十年代商場(chǎng)稀缺的時(shí)期，昌里路作為浦東的“小南京路”，滿(mǎn)足了周邊居民的基本生活需求。

但在商業(yè)高度發(fā)達(dá)的今天，昌里路的業(yè)態(tài)已經(jīng)落后了一個(gè)時(shí)代，難以吸引新時(shí)代消費(fèi)者：

昌里路曾以熱鬧的夜市聞名，是浦東著名的“擼串圣地”，但帶來(lái)了環(huán)境衛(wèi)生、噪音擾民、交通擁堵等問(wèn)題。

2018年的大整頓后，夜市基本被關(guān)閉，這條街也失去了最具特色的吸引力，令人感慨。

四川北路的沒(méi)落最令人唏噓。

這條曾經(jīng)與南京路、淮海路齊名的商業(yè)街，如今人氣盡失。

為了提升市容面貌和推動(dòng)城市更新，四川北路經(jīng)歷了不斷改造，卻意外趕走了原本熱鬧的街坊店鋪。

四川北路的幾大商場(chǎng)：中信廣場(chǎng)、壹豐廣場(chǎng)、利通廣場(chǎng)、ist艾尚天地等運(yùn)營(yíng)都出現(xiàn)了困境。

中信廣場(chǎng)之前還有幾家門(mén)店，現(xiàn)在連門(mén)面都關(guān)了：

壹豐廣場(chǎng)的電梯不轉(zhuǎn)了，只有少數(shù)幾家在營(yíng)業(yè)，里面黑黑的：

利通廣場(chǎng)地上的三層商場(chǎng)，沒(méi)有幾家店鋪開(kāi)業(yè)的；ist艾尚天地變成了理發(fā)室和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：

總之，四川北路整條路走下來(lái)幾乎失去了逛街的趣味，沒(méi)啥好的商場(chǎng)，人流也不行，跟以前反差很大。

楊浦的大學(xué)路步行街之前也面臨同樣的困境，很多店鋪撤場(chǎng)，都說(shuō)走向沒(méi)落了。

但是從今年開(kāi)始，又新開(kāi)了很多料理店，來(lái)逛的人突然多了起來(lái)，恢復(fù)了往日的輝煌：

大學(xué)路的夜市

至于南京路、淮海路步行街，永遠(yuǎn)頂流、永不沒(méi)落，就不再一一介紹了。

為什么梅川路、昌里路、四川北路步行街都沒(méi)落了，而大學(xué)路卻起死回生，大家的命運(yùn)都不同？

梅川路、昌里路、四川北路步行街的沒(méi)落，首先是消費(fèi)生活方式改變、新興商業(yè)體增多給傳統(tǒng)步行街帶來(lái)了沖擊，而且它們的能級(jí)和地理位置都有劣勢(shì)，輻射能力有限。

在消費(fèi)習(xí)慣改變和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，傳統(tǒng)商業(yè)步行街早已被新興商業(yè)綜合體取代了。

以梅川路步行街、昌里路步行街為例，業(yè)態(tài)較為落后，沒(méi)有升級(jí)，商業(yè)街跟不上時(shí)代的發(fā)展。

大家過(guò)來(lái)逛商場(chǎng)，總不能就是為了吃個(gè)燒烤、買(mǎi)個(gè)菜或參加親子培訓(xùn)吧。

隨著城市發(fā)展，人們對(duì)商業(yè)環(huán)境的要求不斷提高。

像梅川路、昌里路、四川北路這些早期以地?cái)偤徒?jīng)濟(jì)實(shí)惠小店為主的業(yè)態(tài)；

逐漸難以滿(mǎn)足周邊居民尤其是年輕群體對(duì)品質(zhì)、體驗(yàn)和多樣化的需求了。

現(xiàn)代消費(fèi)者更習(xí)慣去綜合購(gòu)物中心享受“一站式”消費(fèi)體驗(yàn)，或直接選擇網(wǎng)購(gòu)。

傳統(tǒng)單一購(gòu)物功能的商業(yè)街吸引力大不如從前。

四川北路的部分傳統(tǒng)店鋪式商業(yè)

消費(fèi)升級(jí)和業(yè)態(tài)更替已經(jīng)成為傳統(tǒng)商業(yè)步行街必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。

可是在實(shí)際操作過(guò)程中，這些步行街轉(zhuǎn)型并不順利。

以梅川路步行街為例，早在2009年下半年就曾試圖向中高端文化時(shí)尚休閑街轉(zhuǎn)型，可惜沒(méi)成功。

當(dāng)時(shí)梅川路投資7000萬(wàn)元改造，希望引進(jìn)高端品牌。

但事與愿違，高端品牌沒(méi)引進(jìn)來(lái)，反而使原先親民的“小吃一條街”氛圍消失了。

老商鋪撤走了約七成，元?dú)獯髠?/p>

四川北路商業(yè)街也是這種遺憾的結(jié)局。

四川北路拆走了很多老街坊和沿街店鋪，雖然從傳統(tǒng)店鋪商業(yè)升級(jí)為了一部分商業(yè)綜合體。

但是缺乏TOD優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力不足。

瑞虹天地、五角場(chǎng)、蘇河灣、北外灘等新興商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花，分流了四川北路的客源。

在業(yè)態(tài)升級(jí)不力和能級(jí)有限的情況下，梅川路、昌里路還偏離市中心，輻射不到全市的消費(fèi)客群。

梅川路、昌里路步行街都不在正宗的市中心位置。

反觀南京路和淮海路步行街，坐擁市區(qū)最黃金的地段、最好的交通，業(yè)態(tài)不斷更新，保持了繁榮。

消費(fèi)生活方式改變，業(yè)態(tài)落后沒(méi)法與時(shí)俱進(jìn)，能級(jí)和地理位置的劣勢(shì)，都讓傳統(tǒng)商業(yè)步行街沒(méi)落了。

那么更深層次的問(wèn)題來(lái)了，為啥傳統(tǒng)的商業(yè)步行街轉(zhuǎn)型困難，怎么努力都改變不了沒(méi)落的結(jié)局呢？

這跟本地人口老齡化、產(chǎn)業(yè)下滑、中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力流失，居民消費(fèi)能力下降有很大的關(guān)系。

四川北路是區(qū)域產(chǎn)業(yè)下滑和人口老齡化的雙重代表。

虹口中北部地區(qū)的四川北路、大柏樹(shù)產(chǎn)業(yè)地位下滑較為嚴(yán)重，相對(duì)北外灘、東外灘非常式微。

比如四川北路的嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng)辦公樓里面入住的企業(yè)不但很少，能級(jí)還低：

虹口具有重量級(jí)的企業(yè)都聚集在北外灘，吸走了四川北路部分資源。

這肯定是出于打造北外灘世界級(jí)會(huì)客廳的需要，北外灘地位上升，四川北路的地位就下降了。

虹口居民老齡化程度全上海第一。

截至2024年末，虹口區(qū)60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎貫?5.2%，是上海老齡化程度最高的區(qū)。

這個(gè)數(shù)據(jù)高于全市平均水平（37.6%），也高于其它中心城區(qū)如黃浦區(qū)（44.0%）、普陀區(qū)（42.8%）等。

老年人口比例高，意味著消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿都相對(duì)較低，難以支撐商業(yè)街的繁榮。

虹口除了產(chǎn)業(yè)和人口問(wèn)題外，全區(qū)好房子也不多。

中產(chǎn)客群大多去了瑞虹新城，不住在四川北路附近，不過(guò)來(lái)消費(fèi)，所以很難提升商業(yè)的活力。

梅川路步行街、昌里路步行街也面臨同樣的問(wèn)題，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力下降，支撐不起高能級(jí)的商業(yè)。

普陀中產(chǎn)去了長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、真如副中心和桃浦智創(chuàng)城，不來(lái)梅川路消費(fèi)。

昌里路所在的世博板塊以老破小為主，居住的多是老年人，人口老齡化、中產(chǎn)外流，居民消費(fèi)能力下降。

本身世博板塊的老破小產(chǎn)品也留不住中產(chǎn)客群，浦東中產(chǎn)寧愿買(mǎi)前灘、三林、御橋和唐鎮(zhèn)，不會(huì)買(mǎi)老破小。

大學(xué)路步行街是一個(gè)反例，雖然遠(yuǎn)離市中心、區(qū)域人口也老齡化。

但是楊浦引進(jìn)了一些新產(chǎn)業(yè)，如三門(mén)路的抖音集團(tuán)辦公樓啟用了。

新產(chǎn)業(yè)過(guò)來(lái)，帶來(lái)了新的消費(fèi)力量，激活了大學(xué)路的商業(yè)。

這也說(shuō)明產(chǎn)業(yè)的興衰，對(duì)一個(gè)地方的商業(yè)影響很大。

楊浦近些年來(lái)引進(jìn)了不少互聯(lián)網(wǎng)大廠，給區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了創(chuàng)新活力。

大學(xué)路步行街聯(lián)合B站、小紅書(shū)、愛(ài)回收、得物等70余家頭部企業(yè)及國(guó)際知名機(jī)構(gòu)，打造了多種主題活動(dòng)。

街區(qū)零售業(yè)態(tài)占比由不足20%升至41%，文創(chuàng)業(yè)態(tài)、潮流零售等集群效應(yīng)日益凸顯。

也就是說(shuō)，這條步行街的業(yè)態(tài)和模式在不斷創(chuàng)新，發(fā)生著與時(shí)俱進(jìn)的變化，才不被時(shí)代淘汰。

淮海路、南京路步行街也都沒(méi)有被時(shí)代淘汰，同樣是因?yàn)椴粩鄤?chuàng)新，引進(jìn)了很多首店。

本身這些都是富人地段，吸引的是全上海和全國(guó)的購(gòu)買(mǎi)力，能夠支撐得起高端商業(yè)的生存。

綜合來(lái)看，上海商業(yè)步行街的興衰和分化，反映的是城市發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)和時(shí)代變遷的方方面面。

梅川路、昌里路、四川北路的沒(méi)落，有業(yè)態(tài)陳舊、輻射力有限、人口結(jié)構(gòu)老化和產(chǎn)業(yè)外遷等多種原因；

而大學(xué)路、南京路、淮海路憑借持續(xù)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新、強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐和輻射力，表現(xiàn)出了活力。

上海還有很多商業(yè)街沒(méi)落了，你有什么感慨？