每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

前不久，京投發(fā)展搞了一場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，推出三大森系產(chǎn)品：從公園森系、度假森系到高定森系。

重新梳理和提煉京投產(chǎn)品系，這應(yīng)是新任助理總裁李峰的手筆。之前，他是中國(guó)金茂營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理，一名悍將。

這三大系里，來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的大盤(pán)北熙區(qū)被重點(diǎn)提到，它前段時(shí)間推出了三期總平面設(shè)計(jì)圖。

老樹(shù)發(fā)新枝。

2021年12月24，京投發(fā)展連摘朝陽(yáng)區(qū)東壩車(chē)輛基地三宗地，成交總價(jià)約175.3億元，樓板價(jià)4.25萬(wàn)元/㎡。

其中，1101-A002-3地塊為三期，成交價(jià)70.7億元，占地7.67公頃，規(guī)劃建面約13.7萬(wàn)㎡。

報(bào)規(guī)圖顯示，三期規(guī)劃了12棟住宅樓，北排6棟為18F小高層，南排為10F/11F洋房，總計(jì)1358戶，戶均建面100.6㎡。

和前兩期相比，三期趕上了好房子時(shí)代，有南向陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，得房率更高。

北熙區(qū)是京投發(fā)展的重要糧倉(cāng)。截至目前，一二期剩余612套，加上三期供應(yīng)1358套、四期約210套，北熙區(qū)待售共計(jì)2180套，貨值在170億元以上。

優(yōu)化了三期產(chǎn)品

北熙區(qū)三期產(chǎn)品是優(yōu)化過(guò)的，有蛛絲馬跡。

在去年底，二期公示了一張調(diào)規(guī)圖，涉及三點(diǎn)內(nèi)容：

1、住宅層高由2.95米改為3米；窗洞口擴(kuò)大；立面相應(yīng)優(yōu)化調(diào)整；

2、住宅樓建筑高度：北側(cè)54.65米不變，南側(cè)由55.15米改為56.02米，總圖間距日照無(wú)影響；

3、戶型內(nèi)部?jī)?yōu)化。

這張二期調(diào)規(guī)圖，不小心劇透了三期的設(shè)計(jì)。

和舊版三期圖紙比，新版有三個(gè)變動(dòng)：

1、顯示了“南北雙陽(yáng)臺(tái)”——當(dāng)然，舊版也可能故意不劇透；

2、北面的6#原本兩梯兩戶，變成了“凸”形，兩梯三戶；

3、綠地中的樓梯，從原本的南北向，變成東西朝向；

這次三期優(yōu)化后，花姐推測(cè)，一是增加的南北陽(yáng)臺(tái)——南向進(jìn)深約1.2米、北面1米；二是把北面一排房子的戶型調(diào)小了——約80-90平米之間。三、第一排戶型面積在130平米左右。

一年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)都在卷大平層豪宅，從北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序，中建智地發(fā)布會(huì)，有人“攪局”了到璞樾、紫京宸園，即便是保利朝觀天珺、金茂滿曜，也是大戶型居多。

北熙區(qū)三區(qū)決定走差異化道路，小戶型快跑，現(xiàn)金為王。

樓間距蠻大的

北熙區(qū)三期只有兩排房子，平行排列，樓間距蠻寬的。

它效仿了中海朝陽(yáng)ONE、保利朝觀天珺、金茂滿曜、紫京宸園和璞園，沒(méi)有公示樓間距的參數(shù)。

為此，花姐做了一版推測(cè)。

兩排的樓間距約為49米至52米之間，樓間距比在1.46至1.63之間。

由于樓棟東偏南約28度，導(dǎo)致三期的樓間距比遠(yuǎn)超最低指標(biāo)。

不僅如此，三期的第一排和南面二期、四期，樓間距比分別為1.77和1.46，也是很不錯(cuò)的。

簡(jiǎn)而言之，北熙區(qū)三期的日照和采光情況良好。

前兩期地價(jià)覆蓋率約88%

有了陽(yáng)臺(tái)優(yōu)勢(shì)，北熙區(qū)三期的定價(jià)，應(yīng)該會(huì)參照前兩期的表現(xiàn)。

一二期自2022年9月首次領(lǐng)取預(yù)售證，供應(yīng)1486套，至今網(wǎng)簽874套，均價(jià)7.94萬(wàn)元/平米，成交金額69.96億元。

這個(gè)成績(jī)好差，須結(jié)合地價(jià)來(lái)看。

按照拿地文件，1101-A002-1和1101-A003-1地塊，成交價(jià)約56.1億元，占地5.72公頃，規(guī)劃建面約13.2萬(wàn)㎡。

該地要求套內(nèi)建面90㎡以下住房面積占比70%以上，另需配建2萬(wàn)㎡保障性租賃住房；是為一區(qū)；

1101-A002-2和1101-A003-2地塊，成交價(jià)約48.5億元，占地6.4公頃，規(guī)劃建面約9.4萬(wàn)㎡；是為二區(qū)。

但在實(shí)際開(kāi)發(fā)組合中，A003-1地塊和A003-2地塊為一期；A002-1為二期；A002-3為三期；A002-2為四期。

花姐初步估算了一下，北熙區(qū)一二期的地價(jià)覆蓋率在88%左右，表現(xiàn)蠻出色的。（北熙區(qū)選房，請(qǐng)加花姐微信louhuar007)

壓軸之作：170-200平米大平層

北熙區(qū)三期的圖紙，提前把壓軸之作——四期產(chǎn)品曝光了。

這和朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店有點(diǎn)相似，紫京宸園率先出圖，北面的璞園的戶型也隨之流出。功德寺雙子也有類(lèi)似情況。

不過(guò)，海淀寶山村雙子座就很精，雙方的圖紙上，給對(duì)手只顯示了一句話：同步開(kāi)發(fā)，沒(méi)有劇透任何增量信息。當(dāng)然，也包括了朱房村雙子。

從圖紙上看，北熙區(qū)四期規(guī)劃了6棟住宅樓和1棟配套樓。

北面三棟住宅樓，1#10F四個(gè)單元，2#11F三個(gè)單元，3#11F兩個(gè)單元，層高3.15米，共計(jì)110套，預(yù)計(jì)每套戶型約170平米。

南面三棟低密洋房，4#6F兩個(gè)單元，5#6F兩個(gè)單元，6#6F一個(gè)單元，層高3.6米，全是坡屋頂設(shè)計(jì)，共計(jì)60套，預(yù)計(jì)每套戶型面積約200平米。與南面一期的樓棟距離，約100米。

它的容積率約為1.44，純洋房社區(qū)，170-200平米大平層。

這意味著，四期毫無(wú)疑問(wèn)是北熙區(qū)的壓軸之作。