2024年9月，上海樓市經歷了一輪大底。

很對人都認為這是近五年房價的最低點，后期買房也以此為對標。

然而近期我們梳理上海各區(qū)房價數據發(fā)現：

外環(huán)外一些剛需圣地，近一年房價不僅沒有止跌回升，反而在加速下跌。

數據來源：房外房研究院

板塊內很多項目，甚至跌回了9年前。

就連之前堅挺的次新標桿小區(qū)，價格也扛不住了。

嘉定江橋

江橋是跌得最猛的，從去年9月份至今，又跌了11.4%。

這里的二手標桿社區(qū)龍湖天璞，掛牌單價曾超過9萬，成交單價突破8萬。

目前三房成交單價普遍回落至5萬出頭。

兩房最新的成交單價甚至跌到了4萬多。

江橋是整個嘉定離市中心最近的地方，也是嘉定區(qū)二手成交量最大的板塊。

但無奈嘉定ZF不偏愛，把產業(yè)都放在安亭，打造宜居板塊南翔。

掏空江橋打造嘉定新城，江橋被淪為“嘉定棄子”。

好在江橋的鄰居比較給力，成功抱上大虹橋的大腿，吸引到蔚來入駐。

再加上14號線建成，盤活了江橋的房產市場。

但這些利好并未徹底改變江橋的命運。

大家對江橋的印象還是一個剛需上車的板塊。

板塊雖然成交量大，但二手成交主力是江橋二村這種安置老破小。

這種認知限制了板塊的上限，江橋很難得到中產客群的認同。

再加上東邊有個垃圾焚燒廠帶來的刻板印象。

產業(yè)和環(huán)境都不占優(yōu)勢的江橋，在樓市普跌的行情下，沒有房價支撐。

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寶山顧村

剛需圣地顧村，近一年又跌了9%，也是讓人沒想到。

顧村的新房，二手房集體崩塌。

去年9月剛交付的新房，建發(fā)熙和府，已經破發(fā)了。

顧村的二手標桿小區(qū)，保利葉上海，目前已經跌穿9年前的價格。

保利葉上海是顧村的品質社區(qū)，除了車位不太夠，其他方面品質都不錯。

2016年的時候，保利葉最高能賣到5萬多一平。

現在成交單價普遍回到了3萬多。

顧村大量熱門動遷房社區(qū)，如文寶苑、采菊苑、豐水寶坻、菊泉新城50弄、馨佳園1280弄，價格也同樣跌回了9年前。

10年前，顧村和南翔是競品。如今已不可同日而語。

但作為寶山二梯隊板塊，上海的剛需很喜歡這里。

因為顧村的交通、商業(yè)、醫(yī)療都很抗打。

地鐵7、15號線雙軌交，在外環(huán)附近是相當高的配置。

還有未來的18號線和規(guī)劃中的寶嘉線，都在板塊附近。

華山北院的三甲醫(yī)療、顧村公園的千畝櫻花、14萬方的龍湖天街。

更是把剛需板塊卷出了改善級的煙火氣。

在上海外環(huán)想找“買得起、住得近、能看病、能遛娃”的板塊，顧村基本是閉眼選項。

那為什么顧村房價會跌那么猛？

主要還是板塊的底氣不足，短板也明顯：

1、板塊內大量的動遷房扎堆，品質商品房短缺。

目前顧村能拿得出手的社區(qū)，只有保利葉語、保利葉上海這兩個，都有近15年樓齡。

這里需要成片品質商品房的崛起。

2、顧村上游沒有豪宅區(qū)，周圍鄰居都是自顧不暇的板塊。

3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃弱，上限被卡死。

再加上寶山內部競爭對手多，顧村內生購買力不足，房價自然也撐不住了。

松江泗涇

動遷大居泗涇，吃到了漕河涇的外溢，從2018年翻身逆襲。

融創(chuàng)壹號公館，拉高了泗涇的房產品質。

過去大家買泗涇，是因為徐家匯貴，七寶貴，九亭也貴。

而泗涇便宜，400W就能買到三房。

但現在徐家匯便宜了，九亭也便宜了，之前外溢的購買力自然就被吸走了。

再加上泗涇新房供應大，近10年供應了超1.4萬套新房，是九亭的3.7倍。

新房井噴，把二手次新的價格打了下去。

另外泗涇動遷房體量大，跌幅也大，再次拖累了次新房的價格。

就比如新凱城，2萬多單價就能買了。

新房、動遷房、商品房混雜在一起，次新房越來越買不上價。

板塊內標桿次新小區(qū)，泗水和鳴，從3月份的5.4萬/平，跌至4.7萬/平。

這些年，泗涇的商業(yè)、教育、地鐵一直被詬病。

當然，泗涇最大的問題在于缺乏產業(yè)和規(guī)劃，本質上是一個“睡城”。

在樓市下行期，這種缺陷被放大，導致二手次新拋售困難。

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閔行七寶

2023-2024這兩年，七寶的房價是很堅挺的，跌幅不多。

但近一年跌幅開始擴大了。

標桿小區(qū)萬科城市花園，價格回到了2018年。

2022年買房的人，真的哭暈在廁所。

一房出現房東急售砸盤，成交單價直接干到了3萬7。

這些年七寶的話題度一直很高，號稱“外環(huán)外一哥”。

這里的交通、商業(yè)和教育資源都非常出色。

是上海剛需買房一定會看的地方。

論配套，七寶的配套和市區(qū)相比也沒有太大差距，甚至還能碾壓一些市區(qū)板塊。

領展廣場、寶龍城、維璟廣場3個大型綜合體，妥妥的市級商圈級別。

論教育，外環(huán)學區(qū)看閔行，閔行學區(qū)看七寶。

七寶憑借明強小學、七寶中學和文來中學，穩(wěn)坐外環(huán)一梯隊。

從地理位置看，七寶在去市中心的咽喉部位，去哪里都不算遠。

軌交有機場聯絡線和9/10/12號線，以及在建的嘉閔線。

從七寶5站可進內環(huán)(宜山路)，6站到CAZ(徐家匯)。

多年來，七寶憑借強勢的學區(qū)，發(fā)達的商業(yè)配套和濃郁的煙火氣，一度成為外環(huán)剛需客群的首選。

但隨著城市不斷發(fā)展，七寶的缺點也越來越明顯。

新房供應量少，存量房源老化比較嚴重，缺乏高質量的醫(yī)療機構。

同時靠近機場，飛機航道帶來的噪音問題不可避免。

尤其是七莘路以西，噪音非常大。

而七寶早年的經典樓盤，如萬科朗潤、大都會高爾夫、萬科魅力之城，都是在航道正下方。

小結

樓市有漲有跌，房子有強有弱。

前期表現堅挺的，往往在市場下行時回調得更晚。

給到大家的操作空間和決策時間也更為寬裕。

如今，大家都認可置換邏輯。

自己要賣的房子雖然跌了，但自己想買的房子跌的更多。

于是，外環(huán)的一些剛需拋售，置換到了更好的地段，買了品質更好的小區(qū)。

這也在一定程度上加劇了外環(huán)剛需板塊近一年房價的下跌。

不過，大家也不必過于擔心房價會無底線下跌。

目前，上海不少區(qū)域的房價已經回落到相對合理的水平。

前期跌幅比較猛烈的大虹橋徐涇、唐鎮(zhèn)、莘莊等板塊，已經有了止跌企穩(wěn)的跡象。

而這些此前堅挺的板塊，價格的適度回調，或許正是上海樓市調整的最后一環(huán)。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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